У Шушар появился новый взгляд на индустриальную недвижимость
Многофункциональный проект на площади 83 га запустят в 2026 году
ООО «Прайм Девелопмент» планирует запустить в следующем году индустриальный парк New Look в Шушарах на территории 83 га. На первом этапе проекта планируется реализация 25 га инженерно подготовленных участков, в рамках второго этапа инвестор намерен застраивать территорию объектами в формате light industrial. Участники рынка отмечают, что данный формат развивается в Санкт-Петербургской агломерации довольно сложно, а рост спроса на промышленные площади остается сдержанным.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
О планах по освоению участка в Шушарах под индустриальный парк на деловом завтраке Best Breakfast 24 сентября сообщил генеральный директор ООО «Прайм Девелопмент» Сергей Чернобривец. Территория предполагаемого индустриального парка расположена в районе Московского шоссе, Паровозной дороги, Курьерского и Экспедиторского проездов. По словам представителя девелопера, участок принадлежит турецкой компании IDL Logistik. «Прайм Девелопмент» и головная компания организация «Ортхаус Трейлерс Рус» выступают инвесторами проекта. Объем инвестиций только в инженерную подготовку 30 га территории составил 400 млн рублей без себестоимости земли, уточнил представитель инвесторов.
ООО «Прайм Девелопмент» зарегистрировано в Гатчине с апреля 2024 года. Учредитель компании Антон Дорофеев выступает также учредителем ООО «Ортхаус Трейлерс Рус», действующего с июля 2013 года в сфере торговли автотранспортными средствами, деталями и узлами. Согласно финансовой отчетности «Ортхаус Трейлерс Рус», выручка компании в 2024 году увеличилась по сравнению с 2023 годом на 24%, до 5,6 млрд рублей, а чистая прибыль снизилась на 9%, до 386,1 млн. «Ортхаус» также имеет в городе Обнинске сборочное производство турецких полуприцепов и грузовой техники Orthaus.
На первом этапе реализации проекта девелопер подведет все необходимые коммуникации к земельным участкам общей площадью 25 га для продажи резидентам будущего индустриального парка. На втором этапе «Прайм Девелопмент» займется собственным строительством складов light industrial. Первый модульный объект площадью 1,5 тыс. кв. м компания планирует возвести для собственных нужд или на продажу. «Это, скорее, будет маркетинговый объект для демонстрации возможностей потенциальным резидентам»,— объяснил господин Чернобривец. Девелопер ожидает, что резидентами индустриального парка будут компании производственно-логистического направления. В частности, резидентом станет дочерняя структура «Сбера» Navio (бывшая компания «Сберавтотех») — разработчик технологий автономного вождения и продуктов на основе искусственного интеллекта, заявил господин Чернобривец.
Осенью 2024 года компания «Ортхаус Трейлерс Рус» пыталась приобрести на торгах имущество обанкротившейся компании «Объединенный логистический центр — Северо-Запад» — 39,3 га земли в Шушарах, но проиграла по предложенной цене Вере Черкасовой, связанной со структурами основателей ресторанных сетей «Бахрома» и «Токио Сити» (см. «Ъ-СПб» от 06.11.2024).
Руководитель направления индустриальной недвижимости УК «Бриз» Андрей Вересов считает большим плюсом запуск второй очереди текущего проекта индустриального парка под собственные нужды компании. «Light industrial — один из самых живых сегментов коммерческой недвижимости. Высокая конкуренция и отсутствие в пешей доступности от метро решается служебной развозкой»,— отмечает эксперт, но признает, что в таких локациях есть проблема привлечения опытного инженерного состава.
Развитие формата light industrial в Петербурге и Ленобласти идет непросто, констатирует Алла Сидоренко, партнер компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость». Сегодня производствам любого масштаба необходимо одновременно решать несколько проблем: дорогие деньги, дефицит кадров, растущие расходы на фонд оплаты труда, обслуживание кредитов, ужесточение регулирования и вследствие этого — снижение объема производства в целом. «Емкость петербургского рынка практически невозможно оценить, принимая во внимание тот факт, что небольшие производства сейчас стараются уйти в аренду, даже имея собственную производственную недвижимость, они выставляют ее на продажу, для того чтобы оставаться на плаву. Также небольшие производства обычно не рассматривают формат light industrial, а строят сами для себя на участках площадью от 1 до 1,5 га. Из почти 170 тыс. кв. м. построенных проектов light industrial или объектов в стадии реализации продано не более 50%, и я думаю, что они будут продаваться в перспективе последующих двух лет»,— рассуждает госпожа Сидоренко.
По ее мнению, преимуществом проекта «Прайм Девелопмент», кроме локации и качества подготовки инфраструктуры, является также то, что собственник реализует в рамках этого проекта многофункциональные пространства, а проект light industrial, запланированный к реализации во второй очереди, будет реализован в случае запроса и необходимости от резидентов, то есть под конкретный запрос. По данным «Бестъ. Коммерческой недвижимости», ставки реализации в проектах light industrial сегодня варьируются от 160–180 тыс. рублей за квадратный метр в Петербурге и от 140 тыс. рублей — в Ленобласти.
Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин подтверждает, что создание индустриального парка — капиталоемкий проект, предполагающий длительный цикл подготовки земли, прокладку коммуникаций и дорог, а также последующее содержание территории. Кроме того, промпарки имеют длительный срок реализации: продажа земли на территории индустриального парка может занять пять лет. Приобретение участка в индустриальном парке позволяет компании минимизировать риски, поскольку земля оснащена коммуникациями и имеет понятный юридический статус без каких-либо обременений. При этом такие проекты отличаются высоким порогом входа для резидентов, поскольку речь идет о подготовленной территории с коммуникациями.
«Средняя стоимость земли в индустриальном парке в Петербурге и Ленобласти составляет 50 млн рублей за 1 га, что в 1,5–2 раза выше, чем у неподготовленного участка,— предупреждает господин Заглумин.— После повышения ключевой ставки спрос на промышленные участки в городе и области сократился и до сих пор остается сдержанным, поскольку стоимость заемных средств все еще высокая». В этих условиях, продолжает эксперт, многие компании откладывают решение о покупке земли под производство до стабилизации макроэкономической ситуации.
«Тем не менее компании, у которых существует дефицит производственных мощностей, готовы рассматривать покупку земли в индустриальном парке. Это позволяет им быстрее приступить к строительству завода»,— резюмирует господин Заглумин.