Курортный передел

Спрос на недвижимость на российских курортах постепенно смещается в пользу Крыма. Регион стал больше интересовать покупателей в свете ухудшения экологической ситуации в Краснодарском крае и появления новых девелоперских проектов. Реакцией на это уже стал рост цен на 40%, который в перспективе может сдерживать инвестиционную привлекательность направления.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За январь—август 2025 года в Крыму и Севастополе зарегистрировано 4,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Год к году это значение сократилось на 12%. Несмотря на, казалось бы, негативный результат, картина на полуострове значительно лучше, чем по стране в целом, где за восемь месяцев число ДДУ снизилось на 18% год к году. Директор «Этажей» в Сочи Павел Быков говорит, что в январе—августе число запросов на покупку жилья в Крыму снизилось всего на 5,2% год к году, в Севастополе — выросло на 1,5%. Ситуацию здесь эксперт называет более стабильной, чем в других регионах страны.

Спрос на курортную недвижимость в России традиционно высокий, констатирует владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. Это связано как со сложностями выезда российских граждан за границу, так и с потребностью найти дополнительные возможности для вложения средств. Вариантов у потенциальных покупателей не так много — Краснодарский край и Крым. И сейчас активность сделок постепенно смещается именно в пользу последнего.

Краснодарский перекос

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов поясняет, что на Крым во многом переориентировались покупатели курортной недвижимости в Краснодарском крае. В последнем, по оценке «ЦИАН.Аналитики», в январе—августе 2025 года зарегистрировали 14,6 тыс. ДДУ. Год к году показатель сократился на 37%. В самом Краснодаре спрос на жилье снизился из-за высоких цен, а в прибрежных городах активность потенциальный покупателей упала из-за негативного информационного фона после загрязнения акватории Черного моря, поясняет Алексей Попов.

Павел Быков фиксирует снижение в январе—августе числа запросов о покупке жилья в Краснодарском крае на 20–25% год к году. Наиболее заметным этот спад оказался в самом Краснодаре — на 31% — и Сочи — на 28%. В Туапсе откат несколько меньше — минус 13,8%. Исключением из общего негативного тренда эксперт называет Геленджик, где интерес к покупке жилья вырос на 32% год к году. «Сказываются попадание города в программу семейной ипотеки на вторичное жилье и возобновление работы аэропорта»,— считает господин Быков. Но в целом девелоперы Краснодарского края, по словам эксперта, вынуждены подстраиваться под ограниченный спрос. Компании стараются удерживать заявленные цены на уровнях начала года, но стали более лояльны к реальным скидкам, говорит он.

Девелоперский выбор

Впрочем, миграция спроса из Крыма в Краснодарский край может быть и вынужденной. Особенно если речь идет о потенциальных покупателях новостроек. Владелец агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов говорит, что на первичный рынок Крыма за последний год вышло 50 новых проектов, из которых половина — жилье, а вторая — гостиничные комплексы. В то же время в Сочи, по его словам, наблюдается дефицит предложения. Застройщики, по мнению эксперта, все активнее осваивают рынок недвижимости Крыма. Речь может идти как о краснодарских, так и о федеральных игроках, хотя крупные компании по-прежнему нечасто работают на полуострове под собственным брендом.

Заместитель гендиректора курорта «Лучи» Ольга Нарт отмечает, что, например, в Геленджике основной объем предложения сейчас формирует вторичная недвижимость: здесь долго действовал мораторий на строительство. Похожая картина и в других прибрежных городах.

Фактором оживления на рынке недвижимости Крыма как со стороны покупателей, так и застройщиков Алексей Попов считает запуск полноценной работы федеральных банков. Это существенно повысило доступность на полуострове различных программ кредитования. Большинство сделок на рынке недвижимости традиционно заключаются именно с предоставлением займов. Девелоперам кредитные средства необходимы для обеспечения проектного финансирования.

Дополнительно спрос в Крыму может стимулировать и значительный разрыв, который до сих пор сохраняется в случае недвижимости на полуострове и в Краснодарском крае. Господин Садыгов отмечает, что средний чек для премиальных объектов в Сочи сейчас составляет 975,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения: на ялтинском рынке этот показатель в 2,7 раза ниже, в Алуште — в 2,3 раза, в Евпатории — в 3,9 раза, перечисляет эксперт. В Сочи сохраняется высокий ценовой порог входа, и часть инвесторов переключает внимание на альтернативные направления, соглашается Ольга Нарт.

Структура спроса

Коммерческий директор девелоперской ГК «Развитие» Виктория Анохина называет основными покупателями недвижимости на российском побережье Черного моря инвесторов, на долю которых приходится 68% сделок. Оставшиеся 32% приобретают квартиры и апартаменты для собственных нужд. Инвесторы, по ее словам, нацелены преимущественно на сдачу и перепродажу объектов. Собственный переезд или возможность длительного времяпровождения в Крыму, по наблюдениям Натальи Кругловой, рассматривают в основном семьи с детьми и пенсионеры. Для таких покупателей, как правило, важны возможность круглогодичного проживания и, соответственно, наличие доступа к развитой инфраструктуре.

Григорий Ашихмин говорит, что варианты активов, приобретаемых в качестве инвестиционных и для собственных целей, обычно различаются. Если для себя покупатели обычно смотрят квартиры и дома площадью от 150 кв. м, то для вложений предпочитают апартаменты или студии с одной-двумя спальнями. Такие лоты, как правило, легче сдать в аренду.

И для собственных нужд, и для получения дохода недвижимость на Черном море приобретают преимущественно покупатели из других регионов России, поясняет Павел Быков. Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер добавляет, что в Крыму основной инвестиционный интерес сосредоточен на Евпатории и Саках. В Феодосии и Керчи чаще приобретают объекты для себя.

Господин Ашихмин отмечает, что инвесторы в курортную недвижимости обычно придерживаются одной из двух основных стратегий. В первом случае они выбирают локации с развитой инфраструктурой. Новые проекты здесь выходят по ценам, приближенным к рынку. Тут не приходится рассчитывать на значительный рост цены, но доходность от аренды потенциально окажется выше. «Срок, когда инвестор сможет сдавать объект, ближе»,— констатирует эксперт.

Второй тип покупателей-инвесторов, по наблюдениям Григория Ашихмина, ориентируется на новые локации, туристический поток в которые пока не сформирован, а инфраструктура не развита. Покупка недвижимости здесь связана с высокими инвестиционными рисками, при этом рост цены и, соответственно, доходность будут выше, поясняет он. Арендный бизнес, в свою очередь, станет более долгосрочной перспективой: нужно ждать, пока будет построена инфраструктура, сами проекты и появится туристический поток.

Варианты заработка

Доходность курортной недвижимости на побережье Черного моря в перспективе двух-трех лет госпожа Анохина оценивает в 10–14% в год. Член правления AREA (Ассоциация агентств элитной недвижимости) Ирина Жарова-Райт считает, что сдача в аренду объекта в Сочи может приносить 7–12% в год, в Анапе и Геленджике — 6–9%, но только летом. Для ключевых локаций Крыма среднегодовой поток, по ее подсчетам, составляет 6–11%. Основной спрос во всех случаях обеспечивают туристы. Недвижимость на побережье Черного моря эксперт считает перспективной с инвестиционной точки зрения, но предупреждает, что речь идет о перегретом рынке.

Алексей Попов отмечает, что доходность курортной недвижимости сейчас во многом растет лишь формально из-за увеличения конкуренции за арендатора. Число вовлеченных в этот бизнес квартир и апартаментов, по его словам, увеличивается в среднем на 15% в год. За счет этого текущий год стал первым за последние четыре, когда стоимость краткосрочной аренды в годовом выражении не выросла, поясняет эксперт.

Инвесторы, приобретающие жилье для перепродажи, в случае негативной внешней конъюнктуры нередко сталкиваются с растущим уровнем торга. Так, в Краснодарском крае, по словам Павла Быкова, он достигает сейчас 10–15%. В результате в Сочи средняя стоимость вторичного предложения составляет 318,1 тыс. руб. за 1 кв. м, продажи — 237 тыс. руб. за 1 кв. м. В Краснодаре значения составляют 132 тыс. руб. и 113,5 тыс. руб. соответственно, в Анапе — 171,3 тыс. руб. и 152,6 тыс. руб., в Севастополе — 188,3 тыс. руб. и 142 тыс. руб.

Ценовой скачок

Ключевой эффект роста спроса в Крыму сейчас — резкое увеличение цен, которое может дополнительно сдерживать доходность. Юрий Цукер отмечает, что за год стоимость жилья в Крыму выросла на 40%. Сейчас квартиры продаются в среднем за 245 тыс. руб. за 1 кв. м. Коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров говорит, что с начала года стоимость продажи первичных квартир выросла со 180 тыс. до 223 тыс. руб. за 1 кв. м.

Виктор Садыгов оценивает рост цен на недвижимость в Крыму в 30% за год. Самый доступный лот на первичном рынке, по его оценкам, сейчас стоит около 10 млн руб., или 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Ирина Жарова-Райт говорит об увеличении цен на 36–40% за год, а в наиболее востребованных локациях — на 50%. Сказываются дефицит земли и девелоперских проектов, рост турпотока, инвестиционный спрос, инфляция, миграция и доходность аренды, перечисляет она.

Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова считает, что цены в Крыму растут в первую очередь за счет реализации отложенного спроса. Интерес к недвижимости на полуострове долго сдерживало ожидание окончания боевых действий на Украине. Сейчас наметилась тенденция перелома ситуации в конфликте, и количество сделок пошло вверх, констатирует она. Юрий Цукер отмечает, что рост цен на жилье в Крыму связан и со смещением спроса. В фокусе покупателей здесь все чаще оказываются премиальные объекты. Основными локациями для них эксперт называет Ялту и Алушту.

Наталья Круглова, впрочем, пока рассматривает позитивный сценарий развития рынка недвижимости Крыма. Цены на жилье здесь, по ее мнению, в перспективе года вырастут еще на 10–15%. Господин Федоров не исключает, что в ближайшей перспективе спрос на жилье в Крыму дополнительно стимулирует возобновление работы аэропорта Краснодарского края. Это увеличит транспортную доступность региона и, соответственно, интерес к нему туристов. Юрий Цукер отмечает, что у покупателей также сохраняются ожидания относительно возобновления авиасообщения с самим Крымом. Это может дополнительно подпитывать рынок. Если полеты возобновятся, то цены на недвижимость на полуострове могут вырасти на 20%, рассуждает госпожа Круглова.

Александра Мерцалова