Легко устроились
Объемы ввода light industrial вырастут на 36% к концу 2025 года
К концу 2025 года объемы ввода складской недвижимости формата light industrial в Москве и Подмосковье вырастут на 36% год к году, до 500 тыс. кв. м. Это обусловлено активным спросом на такие объекты со стороны малых и средних производственных компаний и высокой инвестиционной привлекательностью сегмента. Несмотря на временное увеличение вакантности, арендные ставки и спрос остаются стабильно высокими, что делает этот рынок одним из самых динамичных в стране.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Склады выстроились для производителей
К концу 2025 года на рынке Москвы и Подмосковья появится 450 тыс. кв. м складской недвижимости формата light industrial, что на 36% больше год к году, прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. В консалтинговой компании Nikoliers ожидают роста объемов нового строительства по итогам этого года вдвое год к году, до 500 тыс. кв. м.
Основным драйвером роста стал устойчивый спрос на объекты light industrial — в основном такими логопарками интересуются малые и средние производственные компании, отмечает старший менеджер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo Татьяна Соломенникова. Довольно активны в этом сегменте представители электронной коммерции, добавляет директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.
Компании-производители активно развиваются в последнее время благодаря импортозамещению, констатирует инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Доля этих организаций в общей структуре запросов на такие склады составляет не менее 50% ежегодно, подсчитал Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Дополнительно стимулирует рост объемов ввода складов light industrial инвестиционная активность в сегменте — ставки аренды в таких объектах продолжают расти, привлекая все больше инвесторов, отмечает Андрей Ощепков. Доля инвесторов в объеме спроса на light industrial за январь—август 2025 года увеличилась вдвое, до 20%, говорит управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин.
По итогам января—сентября 2025 года арендная ставка в складах light industrial выросла на 8% год к году, до 14 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал партнер NF Group Константин Фомиченко. Приобретение блока на этапе строительства в будущем позволит инвестору рассчитывать на прирост в стоимости к моменту сдачи проекта в эксплуатацию до 30–40%, говорит Татьяна Соломенникова.
Кроме того, по ее словам, с целью сокращения расходов все больше компаний предпочитают брать складские помещения в аренду — это обеспечивает инвестору стабильный доход на долгосрочной основе. Также этот сегмент обладает низким порогом входа и коротким девелоперским циклом, добавляет Александра Захарова.
Рост привлек непрофессионалов
С самого начала рост объемов нового строительства light industrial обеспечивался благодаря программе комплексного развития территорий и мест приложения труда, однако девелоперы, увидев нарастающий интерес к формату, решили и дальше расширять свои портфели, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева. Растущая популярность этого рынка привлекла непрофессиональных игроков, которые сейчас сталкиваются с высокой конкуренцией и не всегда могут заканчивать свои проекты в срок, говорит управляющий директор ХСА Александр Никишов.
На замедлении сроков ввода таких объектов также сказывается все еще высокая ключевая ставка ЦБ и, как следствие, дорогая стоимость заемного финансирования, считает господин Никишов. Дополнительное давление на застройщиков оказывают высокая стоимость строительства и дефицит рабочей силы в строительном секторе, добавляет Евгений Бумагин.
На фоне роста девелоперской активности и ввода в эксплуатацию значительного объема новых объектов доля свободных площадей в объектах light industrial, по данным на август 2025 года, увеличилась на 5,2 процентного пункта (п. п.) год к году, до 20,1%, подсчитал господин Бумагин. Такой рост в том числе является следствием выхода на рынок предложения от инвесторов, добавляет Татьяна Соломенникова.
По словам директора департамента индустриально-складской недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, рынок light industrial демонстрирует тенденцию к консолидации — стабильным спросом в основном пользуются проекты крупнейших игроков рынка. В то же время объекты небольших девелоперов в удаленных локациях иногда остаются нереализованными — это тоже подталкивает уровень вакантности в сегменте к росту, говорит Александр Манунин.
Рынок продолжит расти
Объемы ввода складов light industrial продолжат увеличиваться, а рынок расширится более чем до 1 млн кв. м готового предложения, прогнозирует Александра Захарова. По данным на первую половину 2025 года, объем предложения в сегменте находится на уровне 796,1 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Объемы ввода будут расти в том числе из-за потенциального смягчения денежно-кредитной политики, считает Татьяна Соломенникова.
В то же время спрос будет поддерживаться и развитием городской логистики, производственных организаций и компаний из сферы электронной коммерции — это гарантирует дальнейший рост сегмента и инвестиционную привлекательность, несмотря на временное увеличение вакантности, говорит госпожа Захарова.
Между тем объемы нового строительства на рынке классических складов тоже демонстрируют рост: к концу 2025 года на рынке Москвы и Подмосковья появится 2,2 млн кв. м такой недвижимости, что на 16% больше год к году, подсчитал Евгений Бумагин. В то же время доля свободных площадей в таких логопарках в этом году увеличится на 2,2 п. п. год к году, прогнозирует Константин Фомиченко.
Такая динамика является следствием складского бума последних двух лет. Многие компании арендовали для себя складские площади с запасом, рассчитывая на рост бизнеса, однако ожидания не у всех совпали с реальностью, говорит Виктор Афанасенко. Тем временем самые активные в последние годы игроки складского рынка — маркетплейсы — пока концентрируются на оптимизации существующих площадей, добавляет сооснователь и партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.