Застройщики рискуют и проигрывают

Челябинская компания «Южуралспецмонтаж­строй» проиграла администрации города дело о взыскании убытков в размере 48,2 млн руб. из-за несвоевременного ввода жилого комплекса «Алое поле» в эксплуатацию. Истец считает, что из-за незаконных отказов мэрии в выдаче разрешения на сдачу объекта ему пришлось лишних четыре месяца платить проценты по кредитам, выданным на стройку. Администрация иск не признала, указав на отсутствие обязанности возмещения убытков. Суд решил, что нет прямой причинно-следственной связи между отказами мэрии и расходами застройщика, который должен был учитывать предпринимательские риски.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Челябинской области отказал ООО «Специализированный застройщик „Южуралспецмонтаж“» в удовлетворении иска о взыскании 48,2 млн руб. с администрации Челябинска. Решение опубликовано в картотеке арбитражных дел.

Компания направила иск в декабре 2024 года. Дело связано со строительством 32-этажного жилого комплекса «Алое поле» на проспекте Ленина в центре города. Застройщик просил суд взыскать убытки в виде процентов за пользование заемными средствами, которые компания получила в результате незаконных отказов администрации в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Так, 13 июня 2024 года «Южуралспецмонтаж», завершив строительство ЖК, обратился в мэрию за разрешением, но 19 июня получил отрицательный ответ. На повторное заявление администрация ответила отказом 3 июля. После этого застройщик обратился в суд.

13 сентября арбитражный суд региона признал отказы незаконными и обязал администрацию выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Мэрия исполнила решение и 15 октября предоставила необходимый документ строительной компании.

Истец указал, что возводил жилой комплекс за счет кредитных средств по двум договорам с ПАО «Сбербанк» об открытии невозобновляемых кредитных линий, заключенным в 2021 и 2023 годах, с общим лимитом 2 млрд руб. Эскроу-счета и кредитная линия могли быть закрыты в июне прошлого года, но этого не произошло. За время с момента отказа в выдаче разрешения до получения документа банк начислил застройщику проценты в размере 48,2 млн руб., предъявленные мэрии в качестве убытков.

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «СЗ „Южуралспецмонтажстрой“» было зарегистрировано в Челябинске в 2015 году. Компания занимается строительством жилых домов, социальных и коммерческих объектов. Организацией владеют пять человек: 32% уставного капитала у Анны Манкевич, 20% — у Сергея Манкевича, по 16% — у Ивана Манкевича, Михаила Лукашкина и Игоря Вахтинского. Руководит компанией Иван Манкевич. В 2024 году застройщик получил выручку 3 млрд руб. после двух лет ее отсутствия. Чистая прибыль в прошлом году превысила 566,8 млн руб. (81 тыс. в 2023 году).

Ответчик требования не признал и указывал «на отсутствие обязанности возмещения убытков». В качестве третьего лица в деле участвовала прокуратура Челябинской области, также возражавшая против иска. В результате суд не обнаружил прямую причинно-следственную связь между действиями администрации Челябинска и расходами компании на уплату процентов. «Обязательства по оплате кредита возникли у истца как застройщика во время исполнения договоров между кредитором и заемщиком, и их исполнение не может зависеть от действий иного лица, в том числе администрации города по отказу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Орган местного самоуправления не является стороной кредитных договоров, а потому не влияет и не может влиять на условия, согласованные в нем, а также на исполнение обязательств по договору»,— говорится в решении суда.

Кроме того, суд указал, что между застройщиком и мэрией отсутствовали какие-либо «обязательственные отношения», за счет которых компания могла рассчитывать на получение разрешения к определенному сроку. «Истец, являясь застройщиком и осуществляя предпринимательский вид деятельности, должен был исходить из возможных рисков, связанных с обстоятельствами ввода объекта в эксплуатацию»,— считает суд.

СЗ «Южуралспецмонтаж» намерен обжаловать решение суда. «Мы готовим апелляционную жалобу. С решением не согласны. В Уральском федеральном округе имеется положительная судебная практика по делам, схожим с нашим»,— сообщил «Ъ-Южный Урал» представитель компании Михаил Димитров.

Эксперты считают, что у застройщика есть шанс оспорить решение суда. «На мой взгляд, решение выглядит спорно. Действия ответчика в части отказа в выдаче разрешения на ввод здания в экс­плуатацию признаны необо­с­нованными. При этом получение разрешения является именно тем основанием, по которому банк уполномочен перечислить средства со счета эскроу застройщику. Каждый день, который теряла компания, не имея на руках разрешения — это день, который застройщик оплачивал „из своего кармана“. Если это не убытки, то что? Я напомню, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, понесло или могло понести в результате действий или бездействия другого лица. На мой взгляд, в данной ситуации, причинно-следственная связь между формированием убытков и необоснованным отказом вполне прослеживается. Думаю, шансы на то, что суды вышестоящих инстанций это решение отменят, выглядят высокими. Если это не произойдет в апелляционной и кассационной инстанциях, что вполне возможно, учитывая, что в них в основном проверяется соблюдение процессуальных норм, то истцу, на мой взгляд, надлежит обращаться в Верховный суд», — говорит генеральный директор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш.

Строительство жилого комплекса «Алое поле» началось в 2021 году. «Южуралспецстроймонтаж» в 2019 году выкупил право аренды земельного участка рядом с одноменным комплексом на проспекте Ленина. В 32-этажном ЖК квартиры расположены с 6 по 29 этаж. Нижние этажи занимают коммерческие помещения, офисы и фитнес-центр с бассейном. Также имеется трехэтажная подземная парковка на 273 машиноместа.

Еще в 2005 году администрация города выдала разрешение на возведение 27-этажной гостиницы с жильем и торговым центром на этом участке. Тогда право аренды принадлежало компании «Жилтехстрой» бизнесмена Виктора Тартаковского. Но в результате был возведен только четырех­этажный комплекс с магазинами. Проект не был реализован до конца из-за конфликта между застройщиком и мэром Михаилом Юревичем, сменившим на посту Вячеслава Тарасова в 2005 году. Арбитражный суд дважды признавал строительство торгового комплекса незаконным, но Верховный суд РФ отменял эти решения.

Юлия Гарипова