Аренда складов вышла на плато

Управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов о том, как меняется спрос на рынке складской недвижимости

Любая компания, будь то производитель или поставщик товара, может организовать хранение тремя способами: построить собственный склад (долго и дорого), арендовать склад (голые стены, необходимость закупать оборудование, нанимать персонал и внедрять IT-системы) или передать логистику на аутсорсинг 3PL-операторам, которые предлагают не площади, а комплексные услуги хранения.

Фото: Директор 3PL-оператора Гарольд Власов

Фото: Директор 3PL-оператора Гарольд Власов

Основными драйверами строительства складов сегодня выступают маркетплейсы и крупные розничные сети. Им требуются довольно специфические помещения под организацию фулфилмента, поэтому объекты для онлайн-торговли в основном реализуются по схеме built-to-suit. Большинство остальных компаний предпочитают классическую аренду или услуги 3PL-операторов.

Высокие ставки

В этом году на рынке аренды складов наблюдаются стабилизация спроса и резкий рост вакантного предложения. На текущий момент в Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на существующие объекты все еще находится на уровне 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Какого-либо резкого удешевления в сегменте сухих складов класса А на практике не ощущается. При этом владельцы товаров, видя нивелирование дефицита складов и активное строительство новых объектов, не спешат заключать долгосрочные договоры аренды с девелоперами, так как надеются на дальнейшее снижение ставок.

Учитывая ожидания смягчения денежно-кредитной политики и дальнейшее увеличение числа спекулятивных предложений, можно предположить, что к концу года средняя ставка может приблизиться к показателю 11 тыс. руб. в год.

Поэтому малый и средний бизнес, у которого расходы на аренду могут достигать 40% от общего бюджета, придерживаются краткосрочного планирования и не заключают договоры на длительный срок. Тренд сохранится до конца года и продолжится до тех пор, пока ставки аренды окончательно не зафиксируются. Это произойдет, только когда стабилизируется ключевая ставка ЦБ РФ.

Рост спроса на ответственное хранение

Модель краткосрочного и гибкого планирования в совокупности с такими факторами, как дефицит складского персонала и удорожание оборудования, стимулировала спрос на 3PL-услуги. В первом полугодии 2025 года мы зафиксировали увеличение числа новых клиентов на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Договор с 3PL-оператором можно заключить на минимальный срок от года, а с девелопером — от семи лет.

В текущей ситуации, когда ожидается снижение ставок аренды, заключение контракта на длительный срок для некоторых игроков может выглядеть рискованным, особенно учитывая растущую вакансию складских помещений. Нехватка складов поддерживалась на фоне геополитической нестабильности, когда компании стали закупаться впрок из-за усложнения логистических маршрутов, удорожания топлива, проблем с трансграничными платежами и валютными колебаниями. Сейчас, помимо уменьшения общих объемов грузов из-за снижения покупательской способности, отпала необходимость в формировании больших стоков. Маршруты в целом работают бесперебойно (хотя и сохраняются сложности с оплатами), ситуация с логистикой относительно стабилизировалась.

Разница в цене

Сложно напрямую сравнивать классическую аренду с комплексом логистических услуг, которыми можно воспользоваться в любое время и в любом масштабе, не создавая при этом новых объектов дополнительного налогообложения.

Однако в среднем рынок 3PL-услуг пока не догнал актуальные арендные ставки, поскольку многие операторы до сих пор арендуют склады по «старым» ценам, что сдерживает рост тарифов на ответственное хранение.

При классической аренде по новым ставкам без учета оборудования, спецтехники и персонала себестоимость составляет от 45 руб. за 1 кв. м в сутки.

В случае с 3PL-оператором клиент платит не за площадь, а за комплексную услугу: от 25 руб. за палето-место в сутки, что может быть эквивалентно тем же 45 руб. за 1 кв. м, но при этом ему не требуется дополнительно закупать оборудование, спецтехнику, нанимать складской персонал, внедрять WMS и другие IT-системы и самостоятельно выстраивать производственные процессы, включая автоматизацию.

Новая аудитория

Ранее основными потребителями складских площадей были средние и крупные производители, поставщики товаров, дистрибуторы и розничные сети.

Сейчас к ним добавились селлеры маркетплейсов, которым необходимы места для хранения и обработки товаров.

Классическая аренда склада, то есть работа по модели Fulfilment by Seller (FBS), требующая самостоятельной комплектации заказов и выполнения других логистических операций, не всегда привлекательна для этой категории клиентов. Использование схемы Fulfillment by Operator (FBO), когда продавец делегирует хранение, сборку и доставку товаров маркетплейсу, стало очень затратным.

Еще одна альтернатива — сотрудничество с 3PL-операторами, предлагающими фулфилмент. Эта услуга оказалась востребованной, поскольку практически все компании, как крупные, так и небольшие, стали использовать маркетплейсы в качестве одного из основных каналов продаж. Например, более 40% наших клиентов начали продавать продукцию на онлайн-площадках, что привело к необходимости адаптации складской инфраструктуры для комплектации таких заказов. В частности, была изменена топология и концепция склада, закуплено специальное оборудование. Учитывая растущий спрос со стороны селлеров, логистические операторы делают ставку на это направление и видят в нем перспективу для масштабирования.

Перспективы развития

3PL-операторы управляют как собственными складскими объектами, так и арендованными. Каждый выбирает удобную для себя модель владения, но, думаю, распределение примерно 50 на 50. Бизнес-стратегия 3PL-операторов отличается от стратегии девелоперов и арендодателей. Логистические провайдеры ищут площади под конкретный запрос клиента, а не арендуют помещения заранее для последующей реализации. Любое освободившееся пространство используется для обработки запросов на расширение объемов от текущих или новых клиентов, поэтому обычно средняя вакансия 3PL-оператора не превышает 10–15%.

В свою очередь, высокие ставки аренды сегодня несколько ограничивают темпы расширения 3PL-складов. Также влияют более строгие требования к складским объектам со стороны операторов. Речь идет не только о наличии оптимального количества квадратных метров, но и о продуманной инфраструктуре, позволяющей эффективно организовать складские процессы для нескольких клиентов. Сюда входят достаточное количество доков, удобные подъездные пути, наличие современных систем безопасности и энергоэффективность, которая является ключевым критерием для 3PL-оператора при установке холодильных, морозильных камер и другого оборудования.

Сейчас 3PL-операторы занимают около 10% складского рынка, в долгосрочной перспективе их доля может вырасти до 30%.

Во многом это произойдет именно благодаря новым клиентам в лице селлеров, которых раньше 3PL-операторы не рассматривали как целевую аудиторию. Несмотря на замедление темпов развития e-commerce, этот сектор остается драйвером продаж и логистики.