Нежилое доживает
Объем предложения апартаментов в Москве снизился на треть
Из-за запрета на строительство апарт-комплексов в Москве объем такого предложения за последний год сократился на треть. При этом спрос на такую недвижимость остается стабильным, в то время как в сегменте жилья, напротив, наблюдается падение. Апартаменты покупатели чаще приобретают за наличные средства, пока жилье остается зависимым от ипотечных программ. В ближайшие несколько лет основной объем предложения сократится до минимума, но полного вымывания не стоит ожидать ранее чем через десять лет.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
В сентябре 2025 года объем предложения апартаментов в новостройках Москвы снизился на 38% год к году, до 4,62 тыс. лотов в 93 корпусах, что является минимальным значением с мая 2021 года, говорится в исследовании bnMAP.pro, с которым ознакомился “Ъ”. В «Метриуме» также отметили снижение объема экспозиции в сегменте на 30,8%, до 5,6 тыс. апартаментов в 69 проектах, в Dataflat.ru — на 33%, до почти 5 тыс., в группе «Самолет» — на 34%. В проектах в пределах старых границ столицы экспозиция сократилась на 26,6% меньше, до 3,6 тыс. лотов, уточняют в Ricci.
Значительное снижение объема предложения апартаментов в строящихся комплексах Москвы обусловлено исчерпанием имеющегося предложения при отсутствии новых стартов в связи с запретительными мерами, поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
В российской столице с 24 октября 2024 года действует мораторий на строительство новых апартаментов, при этом все проекты, начатые до введения ограничений, будут завершены. Новых предложений при этом не появляется, отмечает управляющий директор ГК «РКС Девелопмент» Петр Власенко. По данным «Метриума», в 2025 году не стартовало ни одного проекта, в 2024 году — лишь четыре апарт-комплекса, в 2023 году — 12 объектов и 24 — в 2022-м.
В комплексе градполитики и строительства Москвы заявили “Ъ”, что решение прекратить выдачу разрешений на возведение апартаментов связано с тем, что они не являются жильем и граждане, купившие такую недвижимость, не могут в них прописаться и получать разного рода социальные услуги. Наблюдаемое сейчас сокращение предложения апартаментов в столице является естественным процессом, добавили в комплексе.
При этом спрос на апартаменты сегодня стабильный, особенно в сегменте бизнес-класса, говорит управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. В январе—августе 2025 года клиенты первичного рынка Москвы приобрели 3,4 тыс. апартаментов, что на 6,3% больше год к году, подсчитали в «Метриуме». Всего девелоперы столицы реализовали около 152 тыс. кв. м такой недвижимости, что на 4% больше, уточнили в «Самолете».
137,3 миллиарда рублей
заработали девелоперы на продаже квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы в августе 2025 года, по данным Dataflat.ru.
Чаще покупать апартаменты клиентов мотивировали прежде всего скидочные акции и увеличение числа комплексов «с ключами», считает Руслан Сырцов. Кроме того, апартаменты и ранее не подходили под льготные программы ипотеки, поэтому ужесточение условий льготных программ никаким образом не сказалось на этом сегменте, поясняет Олег Колченко. В августе 2025 года всего 7% сделок с апартаментами в августе заключено с использованием ипотеки, 93% — за собственные средства, подтверждают в bnMAP.pro. При этом спрос на жилье, напротив, снижается из-за более высокой зависимости от условий программ ипотечного кредитования. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—августе 2025 года продажи жилья в Москве снизились на 10% год к году, до 2,4 млн кв. м.
Еще пять лет назад апартаменты занимали существенную долю рынка, а сегодня она уменьшается и стремится к нулю: уже в течение ближайших полутора-двух лет будут реализованы все строящиеся комплексы, считает Олег Колченко. На рынке будет становиться меньше лотов малого формата с низким бюджетом покупки, так как под запретом оказалось и жилье площадью менее 28 кв. м, напоминает руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба. Для девелоперов запрет на строительство апарт-комплексов означает необходимость обеспечения всех жилых проектов социальной инфраструктурой, что увеличивает их расходы, добавляет она.
При текущих темпах реализации многим проектам, которые будут сданы в 2025–2027 годах, потребуется еще три-четыре года после сдачи для завершения продаж, говорит CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. Полное исчерпание предложения может растянуться минимум на десятилетие, соглашается Руслан Сырцов. При этом в Москве есть около десятка крупных проектов апарт-комплексов, по которым были выпущены проектные декларации еще до 2024 года, но стройка не была начата и будущее таких проектов пока не определено, резюмирует господин Пыпин.