Скрытая угроза

Слово «инфляция» можно назвать одним из главных терминов экономической повестки 2025 года. Кто-то говорит о ней громко, а другие рассуждают в кулуарах, но факт явного и скрытого роста цен на рынке проектных услуг/девелопмента признают все. Особенно чувствителен к таким колебаниям офисный сегмент, оказавшийся между молотом быстро возрастающих стандартов качества и наковальней стоимости реализации решений. Чтобы попытаться хотя бы частично обуздать данное явление, нужно понять его структуру, а она не так очевидна, как может показаться на первый взгляд, считает партнер архитектурного бюро T+T Architects Анастасия Абашева.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инфляции как часть функционирования рыночных механизмов — явление неизбежное и постоянное. А вот ее динамика по разным отраслям может в значительной степени отличаться, так же, как и количество факторов роста цен. Сфера проектирования и строительства офисов в 2025 году стала одним из антирекодсменов в данном контексте. Причем речь идет далеко не только о такой понятной стороне вопроса, как строительные компоненты. Разумеется, материалы и оборудование — большая часть любой сметы, но спрогнозировать ситуацию с ними все же проще, чем в случае с человеческим фактором и корпоративными процессами.

Сложная обстановка в экономике совпала с технологическим скачком, сменой рабочих поколений, подходов и темпов ведения бизнеса как такового. Рынок требует от девелоперов постоянных инноваций, рекордов, смелых концепций, продукта исключительной ценности здесь и сейчас. Они вполне закономерно выдвигают соответствующие требования уже архитекторам, которые должны работать в формате «быстрее, выше, сильнее». Все участники проекта вполне готовы отвечать на брошенный индустрией вызов, но у такой решимости есть свой нюанс.

Дело в том, что всего за несколько лет процесс создания офисов из-за гонки за спросом и инновациями стал в разы более сложным, ресурсоемким, а значит, и дорогим. Так, повсеместное внедрение BIM (технологии информационного моделирования) потребовало массовых закупок дополнительного оборудования, софта, переобучения и найма новых сотрудников. Также возникла острая необходимость выделять дополнительные ресурсы на координацию моделей между девелопером, проектировщиком, подрядчиками, без которой все рискует превратиться в хаос.

Создать качественный продукт со сложным техническим заданием в рамках привычных сроков можно, но лишь с серьезным увеличением проектных ресурсов. Особенно много дополнительного «топлива» требуют интерьерные проекты, ведь они связаны с высокой детализацией, моделированием, синхронизацией множества компонентов строительства. Все это означает дополнительные десятки человеко-часов работы специалистов с высокой квалификацией. Их дефицит ощущается сильнее буквально с каждым месяцем, с каждым новым тендером, проектом, трендом.

В последние два года наметилась не просто закономерная инфляция зарплат среди архитекторов, BIM-специалистов и смежных профессий, а кадровый голод и настоящие битвы за квалифицированный персонал. Разумеется, хороший сотрудник всегда заслуживает соответствующего вознаграждения своего труда, времени и амбиций, и отрицать это было бы глупо. Но резкие скачки массовых повышений, хаотичные переходы из компании в компанию, из проекта в проект не идут на руку стабильности рынка как такового. Все это еще один скрытый, но крайне значимый фактор инфляции офисного девелопмента.

Другой фактор увеличения стоимости проектов — изначально неправильный выбор здания для аренды или покупки, особенно когда речь идет о штаб-квартире. Например, нередки случаи, когда технические возможности и состояние бизнес-центра попросту не соответствуют нужному компании функционалу пространства, но занять субъективно хочется именно его. В таком случае уже не столь важно, какой стиль выбрать, цветовую схему и обивку мебели, ведь для адаптации подобранного объема придется менять общедомовые системы, специальные технические условия и т. д. Заказчик далеко не всегда может определить скрытые и дополнительные расходы такой экстренной подгонки объекта, финальную смету.

При строительстве штаб-квартиры «под себя» с синхронизацией архитектурных решений, инженерии и интерьеров удается избежать многих ошибок, выжав максимум КПД из пространства. На первых порах такой подход может показаться более затратным, но в долгосрочной перспективе он означает экономию ресурсов на сроках, оптимизации решений, увязке работы разных команд.

Возвращаясь к мысли о взлете расходов на персонал, придется повторить набившую оскомину фразу о том, что время сегодня наиболее ценный ресурс. Дело в том, что основной инфляционный фактор, вышедший на первое место,— это растягивание сроков реализации проектов. Ценные специалисты, сложные технологии и сервисы стали потреблять гораздо больше бюджета в пересчете на трудодень. Каждая рабочая смена дополнительных согласований, переделок, дискуссий о целесообразности обходится очень дорого. Поэтому важно проводить аналитику и стресс-тесты закупок ювелирно точно, максимально слаженно и быстро.

В худшем случае такие промедления могут затянуть продукт в своеобразный замкнутый круг. Пока идет мучительное перетягивание каната по тем или иным решениям, меняются их стоимость и актуальность в рынке. Это приводит к необходимости искать компромисс уже по новому предмету обсуждений и т. д. В итоге заказчик рискует столкнуться с ситуацией, когда, казалось бы, вышло классно оптимизировать детали — вот только за это время подорожал кейс в целом, да еще и в чем-то устарел.

Далее напряженные моменты продолжаются, когда заказчик видит распухшую за время дебатов смету уже от подрядчиков, пытается самостоятельно решить, за счет чего ее можно уменьшить, игнорируя аргументы и помощь архитектора в оптимизации.

Проектной организации в такой ситуации приходится резать концепцию по живому, упрощать, запускать новый цикл поиска поставщиков, тратить бесценное время.

Именно поэтому сегодня мы как бюро действуем в качестве делового партнера девелопера, стремимся объединять экспертизу архитектурного и интерьерного отделов с корпоративной философией заказчика. Также огромное значение имеет навык работы с обозначенными на старте бюджетами и целями. Это служит отличной страховкой от лишних противоречий и пролонгаций, позитивно влияет на качество результата.

Все решения должны быть подчинены единой логике, идее и бренду уже с первых подготовительных этапов работы. Тогда заказчик получает комплексный продукт, близкий к расчетной стоимости, а не перечень разрозненных идей и дополнительные нули в цифрах бюджета.

Например, если на старте пакетом согласовать основные зоны офисного интерьера, то можно заранее просчитать необходимые конструктивные решения, габариты. Это не только ускорит все виды работ, но и даст больше свободы для нестандартных и смелых идей.

Помочь остановить перерасход средств на счетах может и радикальное сокращение количества переговорщиков, тех, кто принимает решения по проекту. Вместо бесконечных многоступенчатых согласований гораздо эффективнее действовать в логике узкого круга и «одного окна». Если есть четко сформулированный бюджет и техническое задание по продукту, то право решений по ним должно быть лишь у зафиксированного и заранее определенного перечня ключевых участников процесса. Критерии их выбора могут быть разными, но главное — необходимо избежать плохо обоснованного добавления новых специалистов, с которыми надо согласовывать проект. Кроме того, очень важен правильный выбор приоритетов для того или иного проекта: более выгодный ценник сейчас или экономия расходов на эксплуатации в долгосрочной перспективе.

Можно ли сегодня хоть как-то спастись от инфляции и строить качественные офисы в относительно ограниченном бюджете? Да! Но это требует привлечения опытных специалистов, отказа от значительной части корпоративной бюрократии и перетягивания одеяла между участниками проекта. Главный фактор удорожания продукта, разрушения его экономики — низкая скорость принятия решений. Скоординированная работа с акцентом на общее благо проекта куда важнее главенства в отдельных вопросах. Если договариваться о деталях, делая ставку на эффективность, то создать продукт получится и быстрее, и выгоднее, и в актуальном рыночном контексте.