Бизнес-центры смотрятся со всех сторон

Бизнес-центры — вид коммерческой недвижимости, который всегда казался наименее подверженным радикальным сменам концепций. Много лет подход к их проектированию, строительству и наполнению с акцентом на монофункцию оставался фактически незыблемым. Но, как и в случае со смартфонами, с каждым годом во внешне знакомую оболочку делового комплекса интегрируются все новые функции. О том, как постепенно эти тенденции переворачивают представления об инвестиционной модели офисов, пользовательском опыте, взаимодействии со средой, превращая такие объекты в многофункциональные городские хабы, рассказывает глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Последние пять-семь лет офисная типология казалась стабильной на фоне трансформации торговых центров, превращения городских предприятий в технопарки, внедрения концепции 15-минутного города при строительстве жилья. Однако все они в равной степени подверглись воздействию пандемии, лавинообразной цифровизации, турбулентным процессам в мировой и российской экономике и оказались вынуждены реагировать на них. Что не менее важно: сегодня происходит активная смена поколений, совпавшая с глобальным трендом на формирование бесшовной среды в городах. Это привело к размыванию границ классов объектов, исчезновению закрытых территорий и контуров на картах, смешиванию функций зданий.

Внешне неизменные деловые комплексы в последнее время стремились заново открыть себя через смену форматов. Так, в определенный период бизнес сделал большую ставку на коворкинги, но после перегрева сегмента и неудач тренд остыл. Затем их попробовали преобразовать в сервисные офисы, но и в данном случае ожидания отдачи от продукта оказались выше результатов. И вот рынок начал смотреть в сторону универсальности, добавления новых сценариев и категорий пользователей бизнес-центров. Именно такой подход ранее позволил вдохнуть новую жизнь в коммерческий девелопмент, прокачать жилые форматы и городскую среду как таковую.

Пожалуй, символической отправной точкой перерождения офисных концепций можно назвать появление делового кластера «Белая площадь». Хотя планировочные решения в данном здании достаточно сложные и не всегда могут похвастаться гибкостью, все же именно в этот бизнес-центр еще на стадии проектирования была заложена концепция встраивания в городскую ткань. Объект идеально размещен как хаб, находясь рядом с метро, богат на собственную инфраструктуру, подключен к людским потокам. Сервисы, кафе и торговля чувствуют себя в нем очень хорошо вне зависимости от заполненности офисных пространств. Такой подход выступил хорошим ориентиром для рынка, глядя на который многие стали совершенствовать планировки, структуру объектов.

Первое, что подверглось серьезному пересмотру на рынке в целом,— взгляд на торговую функцию в деловых зданиях. Те же пять-семь лет назад к ней относились довольно прохладно как к побочному и необязательному явлению, проектируемому по остаточному принципу. Многие и вовсе считали, что ритейл мешает спокойной жизни арендаторов, а качественный объект должен держаться в стороне от людских потоков, быть свободным от всего «лишнего». Сегодня же инвесторы прилагают огромные усилия, чтобы заполучить участок в месте с мощным перекрестным трафиком. Это создает мультипликативный эффект использования объекта, укрепляет инвестиционную модель, погружает здание в городскую жизнь.

Разумеется, есть свои исключения из тренда — например, в случаях с крупным моноарендатором, сложным технопарком или отдаленной локацией камерность и закрытая экосистема остаются в приоритете. Когда объект ориентирован на сдачу одной компании, то пестрая и развитая торговля скорее мешает, так как такая структура хочет видеть меньше посторонних людей. Сервисная часть делается ровно в том объеме и составе, которые достаточны для комфортного внутреннего использования.

А вот проекты в оживленных местах с относительно небольшими лотами и множеством резидентов чувствуют себя куда комфортнее в парадигме нескольких источников прибыли и интеграции в городскую среду. Чем разнообразнее сервисная и торговая инфраструктуры, тем выше вероятность, что помещения окажутся более ликвидными, привлекательными.

Есть у такой концепции и свои тонкие моменты, такие как разграничение потоков, обеспечение комфорта основных арендаторов, расчет количества и типа инженерии, антивандальность общедоступных зон, навигация. Все это важно детализировать и закладывать на этапе архитектурного проектирования. В противном случае вместо увеличения прибыльности и инвестиционной привлекательности владелец получит конфликтные ситуации, пустые офисы и магазины, недовольных пользователей. Среди ключевых факторов успеха — тщательное изучение городского контекста и особенностей трафика в разное время суток, расчет нужных пропорций площадей и соответствующих планировок, цифровое моделирование функционирования объекта при разной внешней нагрузке.

Кроме того, сервисы должны точно подходить объекту по статусу и функциональной концепции, быть востребованными, ориентироваться на характерные особенности пешеходного трафика вокруг локации. Это означает и принципиально другой подход к работе консультантов и менеджеров по сдаче в аренду. В цифровом выражении пропорция ориентации торговли может быть 80% на 20%, если мы говорим о классическом бизнес-центре, и 60% на 40%, если концепция ближе к многофункциональным комплексам.

Второй столп, на котором держится идея бизнес-центра как мультизадачного хаба,— общественные зоны. Необходимость их интеграции продиктована как характером современной урбанизации, так и политикой властей. Не только в России, но и во всем мире явно считывается тенденция к уплотнению городской ткани и стиранию границ между разными функциональными зонами.

Современный ритм жизни буквально выматывает жителя мегаполиса, поэтому он стремится сократить перемещения по городу, тратить меньше сил, а главное — времени на лишнюю логистику. Поэтому сегодня так популярна идея получения всех услуг, сервисов и развлечений в формате «здесь и сейчас». Полицентризм становится доминирующей концепцией на девелоперском рынке, и Москва делает огромные успехи на данном направлении.

В рамках подобной парадигмы бизнес-центр вплетается в окружающий район и впускает в себя его инфраструктуру, становясь частью самодостаточного городского кластера. Деловые здания становятся более дружелюбными к соседям, позволяя им пользоваться частью своей инфраструктуры. При грамотной работе со сценариями общественных зон в выигрыше остаются все, а объект получает хорошую репутацию, дополнительный способ заработка, а порой становится самостоятельным HR-инструментом в руках арендаторов.

Главный архитектурный элемент и стержень всей концепции бизнес-центра как хаба — атриум, многосветное пространство. Именно оно позволяет реализовать идею нескольких целевых аудиторий, комфортно разграничивать потоки, обеспечивать эффективный доступ к сервисам и торговле. Их важно проектировать в таком ключе, чтобы максимально насытить функциональную программу здания и одновременно избежать внутреннего хаоса, конфликта интересов. Необходимо организовать удобные и интуитивно понятные переходы от досуга в офисную часть на разных этажах и секциях здания. Кроме того, важную роль играют поддержка визуальной доступности публичных зон и закрытость рабочих локаций.

Другое неоспоримое преимущество мультифункционального подхода — более стабильная и стрессоустойчивая бизнес-модель проекта. Можно вспомнить ситуацию, когда торговые центры в 2022 году внезапно потеряли часть якорных арендаторов, а из-за особенностей конструктива таких зданий справиться с проблемой оказалось очень непросто. Теперь в новые проекты закладываются расширенные атриумы, зоны эксплуатируемой кровли, более гибкие планировочные решения, позволяющие быстро трансформировать площади под разные функциональные сценарии и арендаторов. Бизнес-центры, пусть с поправкой на индивидуальные особенности, двигаются в том же направлении.

Сегодня на рынке жилого и коммерческого девелопмента происходит «тихая революция», и за внешне малозаметными изменениями скрывается глубокая трансформация города как такового. Мегаполис превращается в одну большую модульную структуру, каждая часть которой поддерживает соседнюю, одновременно оставаясь автономной. В ближайшие годы грамотное проектирование бизнес-центра в качестве продуманного урбанхаба станет одним из главных конкурентных преимуществ и залогов успешного существования.