Офисы становятся менее гибкими

Объем нового строительства гибких офисных пространств продолжает серьезно сокращаться. Операторам таких помещений все дороже обходится строительство, а подходящие площади найти все сложнее из-за дефицита доступных офисов и низких объемов ввода новой недвижимости. Для снижения рисков в неблагоприятных для сегмента условиях игроки стремятся заранее искать клиента и строить офис под запрос.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2025 году объем ввода новых гибких офисных пространств сократится на 22% год к году, до 32 тыс. кв. м, следует из прогноза CORE.XP. В 2026-м, как ожидают консультанты, показатель сократится еще на 31% по сравнению с 2025-м, до 22 тыс. кв. м. Хотя еще в 2021–2022 годах сегмент гибких офисов переживал бум. Тогда в Москве открылся ряд проектов суммарной площадью 70 тыс. кв. м и 108 тыс. кв. м соответственно, согласно CORE.XP. В следующие два года вводилось всего по 40–41 тыс. кв. м, уточняют консультанты.

Дорогая стройка

Финансы являются одним из решающих факторов, негативно влияющих на динамику открытия новых гибких офисов. На фоне дефицита рабочей силы, высокой инфляции и роста цен на строительные материалы стоимость строительства и отделки продолжает расти, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерина Белова. Себестоимость запуска гибкого офиса за последний год выросла на 20%, говорит представитель сети «Ключ». Если ранее операторы могли реализовать проекты с затратами на уровне 70–100 тыс. руб. за 1 кв. м, то сегодня себестоимость начинается от 100 тыс. руб., а у ведущих игроков превышает 150 тыс. руб., приводит данные директор по работе с ключевыми клиентами консалтинговой компании NF Group Иван Соколов.

Основной рост, по словам представителя сети гибких офисов «Ключ», пришелся на стоимость инженерных систем, в частности вентиляции и кондиционирования. Стеклянные перегородки, например, выросли в цене с 2023-го на 50–70%, добавляет основатель Times Estate Сергей Назаров. По итогам первой половины 2025 года затраты на отделочные работы и инженерные системы могут достигать 33% от общей стоимости отделки, уточняет госпожа Белова. Кроме того, отток специалистов по IT-инфраструктуре крайне ярко оказывает влияние на стоимость работ по реализации современных решений в гибких офисах, что существенно увеличивает капитальные затраты на реализацию ввода гибкого офиса, отмечает господин Назаров.

Сроки поставок некоторых категорий оборудования стали длиннее, а общая сборка проекта — дороже и сложнее, подтверждает директор по продажам сети SOK Иван Сажин. Например, большой объем напольного покрытия — от 3–4 тыс. кв. м — просто не найти на складах, необходим дополнительный заказ материалов, долгое ожидание и дорогая транспортировка, говорит Сергей Назаров.

В 2022-м произошла перестройка цепочек поставок, основной объем материалов сегодня поступает из Китая, что повлекло увеличение сроков и повышение стоимости, напоминает Иван Соколов. К 2023–2024 годам процессы стабилизировались, однако остаются более дорогими и длительными, чем ранее, уточняет он. Сложности с поставками критичных материалов на текущий момент не носят системного характера, но отдельные задержки и удорожания фиксируются, соглашается замдиректора департамента офисной недвижимости Ricci Эдуард Чехов.

Происходит много изменений в законодательстве, регулирующем строительство. Людей нужно аттестовывать, проводить постоянные независимые оценки квалификации — все это является дополнительными затратами, которые в итоге увеличивают стоимость ремонта на 1–1,5%, отмечает коммерческий директор Space 1 Мария Кабанова. Также она напоминает про рост фискальной нагрузки вследствие повышения налога на прибыль с 20% до 25%.

В результате стоимость конечного продукта — рабочего места — возрастает, и операторы сомневаются в способности рынка поглотить такие предложения, отмечает Иван Соколов. Сейчас себестоимость рабочего места «на выходе» оказывается выше рыночных возможностей, что вынуждает операторов отказываться от новых проектов, соглашается Эдуард Чехов. Если оператор финансирует проект полностью сам, стоимость рабочего места может дойти до 100 тыс. руб. в месяц — рынок пока не готов к таким ценам, подтверждает Иван Сажин. В августе 2025 года стоимость аренды рабочего места в гибких офисах Москвы составила 52,3 тыс. руб. в месяц.

Негде открываться

Объемы ввода новых гибких офисов сокращаются из-за дефицита свободных площадей на офисном рынке, отмечает представитель сети «Ключ». По подсчетам IBC Real Estate, в московских бизнес-центрах в июне было свободно не более 4,5% объема площадей. В конце 2024 и 2023 годов показатель был выше — 4,8% и 8,1% соответственно, уточняют консультанты.

На открытия в новых бизнес-центрах операторам коворкингов также не приходится рассчитывать. Девелоперы в основном предпочитают строить офисы на продажу, а не под аренду, поэтому любые качественные лоты очень быстро вымываются с рынка, причем, как правило, задолго до реализации объекта, отмечает Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Pridex Spaces (развивает сеть сервисных офисов Multispace). Она приводит в пример собственную сделку. В апреле 2025 года Multispace арендовал 4,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Dubinin Sky в районе Павелецкого вокзала для размещения нового сервисного офиса. Объект готовится к вводу в эксплуатацию в 2026-м, однако на момент заключения сделки это были последние вакантные площади, говорит госпожа Голышева.

Дефицит усиливается и вследствие снижения объемов нового строительства. В 2023 году девелоперы построили всего 278 тыс. кв. м новых офисов в Москве, еще 582 тыс. кв. м — в 2024-м, следует из подсчетов IBC Real Estate. Консультанты ожидают, что в этом году будет построено 741 тыс. кв. м — это на 23% ниже, чем аналитики ожидали в начале года. Сроки ввода новых объектов продолжают корректироваться, возможен дальнейший перенос ввода ряда крупных объектов на более поздний срок, поясняет Екатерина Белова.

Причина — в растущей стоимости строительства. По итогам первого квартала 2025 года стоимость строительства офисного объекта класса А составила 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС, увеличившись на 11% год к году, подсчитала Екатерина Белова. С учетом прогноза Минэкономразвития инфляции производителей на период с 2025 по 2027 год давление на рост стоимости строительства будет сохраняться, считает она. К концу 2027-го стоимость строительства может увеличиться еще на 30% и достичь 240 тыс. руб., не исключает эксперт.

Дефицит офисов удорожает стоимость их аренды, что негативно сказывается на экономике проектов строительства гибких офисов. По подсчетам IBC Real Estate, в июне 2025 года ставка аренды офисов в Москве достигла 29,1 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно, что на 10% больше, чем в конце 2024-го, и на 28,7% выше, чем в 2023-м. Классические арендаторы зачастую более гибко относятся к своим условиям входящей аренды, чем оператор гибких офисов, говорит Эдуард Чехов.

Сегодня девелоперы и собственники не предлагают особых арендных условий для операторов сервисных офисов, поскольку низкая вакансия на рынке позволяет им полностью закрывать свободные площади без необходимости предоставлять скидки или льготные ставки, говорит представитель сети «Ключ». Рыночная ситуация требует поиска объектов с низкими входными условиями, что возможно только при приобретении площадей, не востребованных в классической аренде, рассуждает Иван Соколов. Если раньше для организации сервисных офисов подходили нестандартные помещения — бывшие торговые центры, многофункциональные комплексы, особняки, устаревшие административные здания или бизнес-центры класса C в центральных локациях, то сейчас такое предложение все реже выходит на рынок, отмечает Эдуард Чехов.

При этом для экономики сервисных операторов жизненно необходимы льготные условия аренды, ограниченная и прогнозируемая индексация, большой период арендных каникул, гибкие условия выхода из проекта и долгосрочный договор аренды, отмечает Эдуард Чехов. Девелопер объекта должен понимать, что гибкий офис — это часть инфраструктуры, и должен давать более гибкую ставку для оператора или, например, инвестировать в отделку, рассуждает руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина. Тогда оператор будет готов на более приемлемые условия, считает она.

Будущее — за сделками под запрос

Рынок гибких офисов сегодня сместился в сторону работы с моноарендаторами, говорит представитель сети «Ключ». Формат built-to-suit (BTS; строительство под конкретного заказчика) всегда был привлекательным для сетевых операторов, а сейчас, в условиях высокого порога входа в проект, запуск строительства уже при наличии конкретного арендатора действительно способен существенно снизить риски, став гарантией платежеспособного спроса, соглашается Елизавета Голышева.

Если в 2022 году на формат BTS у сетевых операторов приходилось лишь 3% от общего объема введенных площадей, то уже в 2025-м прогнозируется 23,5%, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Сегодня мы стремимся заходить на площадки с уже подтвержденным крупным клиентом, что сводит риски к минимуму и позволяет быстрее выйти в положительный денежный поток, подтверждает Иван Сажин.

Такая модель также упрощает привлечение заемного финансирования, отмечает Эдуард Чехов, но одновременно перекладывает на оператора риски роста стоимости строительства, возможных задержек сроков и ухудшения изначально запланированной экономики: затраты могут увеличиться, при этом доходная часть уже зафиксирована. В то же время спекулятивные площадки несут большие риски из-за возможного простоя помещений, резюмирует Мария Кабанова.

Дарья Андрианова