Застройщики конкурируют с мэрией

Девелоперы жилья в этом году уступили лидерство московским городским структурам по объему ввода новых многоквартирных домов. Фонд реновации столицы построил в городе больше, чем крупнейшие застройщики страны. Кроме того, он вывел в открытый рынок квартиры в реновационных домах по цене ниже, чем в среднем у коммерческих игроков. О том, как рынок планирует конкурировать за покупателей с городом,— в материале "Ъ-Недвижимости".

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рост за счет нерыночных игроков

В январе—июне 2025 года объем ввода многоквартирных домов в Москве вырос на 61% год к году, до 2,2 млн кв. м, следует из данных Росстата. Ситуация в столице противоположна общероссийской динамике. По данным статистической службы, в целом по России девелоперы построили 14,9 млн кв. м многоквартирных домов, что на 4% меньше год к году.

Основной причиной роста показателя в Москве стала программа реновации. Почти четверть (23,1%), то есть 510 тыс. кв. м ввода, пришлось на объекты, построенные московским Фондом реновации, следует из данных Аналитического центра столицы. Еще 280 тыс. кв. м построила ГК ПИК, 160 тыс. кв. м — группа А101, 120 тыс. кв. м — «Кортрос» и 100 тыс. кв. м — Sminex.

Столичные власти анонсировали масштабную программу сноса пятиэтажек в феврале 2017 года, когда инициативу столичного мэра Сергея Собянина поддержал президент РФ Владимир Путин. Всего в программу включено почти 5,2 тыс. домов, коснется она более 1 млн человек. К текущему моменту уже снесено 630 домов, идет или закончено расселение более 1,3 тыс. зданий, 420 объектов построено, 500 строится и проектируется.

Новый конкурент

Опасаться конкуренции с Фондом реновации сейчас как минимум поздно: квартиры объектов структуры уже присутствуют в продаже на рынке, отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. В августе 2025 года открылся сайт застройщика Фонда реновации под его новым брендом «Московские кварталы» для продажи построенных городом квартир. Теперь купить квартиру можно не только через аукцион, но и напрямую у городской структуры.

Пока число лотов, которые в «реновационных» объектах выставляются на продажу, можно назвать мизерным: на текущий момент это примерно 1,5 тыс. квартир против 45 тыс. квартир от коммерческих девелоперов жилья, приводит данные основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Доля продаж фонда также пока мала. По итогам второго квартала 2025 года Фонд реновации реализовал всего 86 лотов суммарной площадью 5,7 тыс. кв. м, напоминает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Кирилл Шавергин. В масштабах московского рынка в старых границах это менее 1%, уточняет он.

Тем не менее объемы ввода жилья московским Фондом реновации стали так велики, что, даже если в продажу будет поступать всего треть построенных квартир, доля фонда на рынке новостроек комфорт-класса станет сопоставима с долей бесспорного лидера этого сегмента — группы ПИК, считает руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик. А в ближайшие год-два фонд наверняка станет лидером по объемам продаж новостроек в Москве, не исключает он. По итогам июня объем строящихся многоквартирных домов в городе составлял 17,7 млн кв. м, еще 3,6 млн кв. м строится по реновации, следует из данных Аналитического центра Москвы.

Мэр Москвы Сергей Собянин не раз говорил, что программа реновации должна выйти на самоокупаемость, поэтому чем больше домов для переселения будет строиться, тем выше будет объем площадей на продажу, напомнили в пресс-службе департамента градостроительной политики Москвы. Вице-мэр Владимир Ефимов также сообщал, что выход на самоокупаемость произойдет ближе к 2030 году, а сейчас основная часть средств на программу направляется из городского бюджета.

Девелоперы опасались конкуренции с муниципальной структурой еще пять лет назад. «Как мы и предсказывали, в 2024–2025 годах объемы квартир по реновации начнут конкурировать с предложениями застройщиков, и не только в комфорт-сегменте»,— напоминает директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова. Группа «Самолет», готовившаяся в 2020 году к IPO, предупреждала инвесторов, что программа реновации жилья может негативно отразиться на продажах работающих в столице застройщиков, так как в будущем они столкнутся со снижением спроса.

Все за и против

Для покупателя сегодня нет существенной разницы, у какого застройщика покупать готовое жилье, говорит Кирилл Холопик. Если говорить о покупке жилья на стадии строительства, то наличие за спиной Фонда правительства Москвы дает больше уверенности, что все квартиры будут достроены вовремя, добавляет он. Последнее время эта проблема стоит особенно остро в сегменте коммерческого строительства жилья. В июне уже более половины введенных в эксплуатацию домов было сдано с задержкой — это максимальный показатель с весны 2019 года. Девелоперы не торопятся со сдачей в том числе из-за действующего до сих пор правительственного моратория на взыскание неустоек в пользу покупателей квартир в новостройках.

Фонд реновации становится сильным конкурентом по части ценообразования, говорит совладелец Unikey Айгуль Юсупова. По данным первичного среза от аналитиков, на которые ссылается Александр Ручьев, в июле средняя стоимость квартиры у Фонда реновации составляла 295,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же время на коммерческом рынке жилья она уже достигла 510,5 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных Dataflat.ru. Впрочем, есть кейсы, когда цена реализации на аукционе превышала рыночную, оговаривается госпожа Юсупова.

Коммерческие застройщики больше фокусируются на бизнес- и премиум-классе, но в то же время запрос на покупку недвижимости комфорт-класса остается неизменно стабильным и городской застройщик занял нишу, которая была нужна рынку, отмечают в департаменте градостроительной политики Москвы. Именно этим объясняется разница в цене. Современный комфорт-класс ближе к бизнес-классу, чем реновационные объекты стандарт-класса к комфорт-классу, считает Ярослав Гутнов. Кирилл Шавергин среди потенциальных рисков отмечает социальный фактор. Часть квартир в этих домах изначально предоставляется переселенцам, что может повлиять на восприятие среды и соседства, не исключает эксперт.

Ценовая политика Фонда носит специфический характер: часть себестоимости фактически перекладывается на покупателей, так как в проекте присутствует значительная доля льготных переселенцев, отмечает Кирилл Шавергин. При этом фонд несет меньше расходов на маркетинг и продажи, что в ряде случаев позволяет предлагать жилье с более привлекательным прайсом, говорит он. Но из-за этого часть покупателей не знает о возможности купить квартиры у фонда, отмечает Кирилл Холопик.

У структуры есть государственное финансирование и нет необходимости привлекать проектные деньги. Это сильно влияет на финансовую модель проекта, а значит, и на конечную стоимость для покупателя, добавляет Айгуль Юсупова. Маржинальность Фонда реновации от реализации этих остатков зачастую выше, чем у девелоперов от продажи квартир в обычных новостройках, говори Ярослав Гутнов.

Конкурентное преимущество фонда как коммерческого игрока — наличие прогнозируемого и очень большого источника земли для многоквартирной застройки, констатирует Кирилл Холопик. «Для московского девелопмента земля — самое главное»,— уточняет он. Такие объекты чаще всего располагаются в обжитых районах с уже сформированной транспортной и социальной инфраструктурой, что повышает их привлекательность для конечных покупателей, отмечает Кирилл Шавергин.

В пользу девелоперов

Ценовая конкуренция коммерческих девелоперов с Фондом реновации абсолютно бесперспективна. Конкуренция может идти только на поле продукта, считает Александр Ручьев. Коммерческие застройщики сохраняют конкурентоспособность за счет продуктовых характеристик своих проектов, широты предложения и гибкости в работе с клиентами, соглашается Кирилл Шавергин.

Коммерческие девелоперы обладают большей гибкостью в выборе инструментов продаж. Кроме классики в виде рыночной или семейной ипотеки и покупки за наличные они предлагают различные программы рассрочки, трейд-ин, субсидируемую ипотеку, перечисляет Кирилл Холопик. Девелоперы традиционно сопровождают клиента на всех этапах сделки, предоставляя более высокий уровень сервиса, добавляет Кирилл Шавергин. Их ключевое преимущество — способность оперативно подстраиваться под рыночную конъюнктуру и выпускать продукты, отвечающие изменяющемуся спросу, поясняет он.

Сильной стороной застройщиков являются нестандартные рекламные кампании, которые помогают «влюблять» покупателя в будущую квартиру, считает Кирилл Холопик. Поскольку Фонд реновации не является частной организацией, его деятельность довольно жестко регламентирована, продолжает он. Это лишает фонд возможности использовать многочисленные инструменты продаж, применяемые другими рыночными игроками, поясняет эксперт.

Тем не менее у Фонда реновации есть возможности для формирования уникального продукта, считает Айгуль Юсупова. При достаточном внимании к архитектуре, благоустройству и концепции жилых комплексов фонд может стать заметным игроком, однако для этого требуются стратегическая работа и долгосрочная политика, а не разрозненные продажи отдельных лотов, добавляет она. При совпадении локации и ряда других условий часть потенциальных клиентов коммерческих застройщиков может переориентироваться на дома, которые возводятся по городской программе, не исключает Лариса Маслюкова. Девелоперам надо смотреть в оба и повышать качество своего продукта, чтобы иметь сильные позиции на рынке, резюмирует она.

Материал обновлен 25 сентября в 13:08. В первой главке уточнены цифры расселяющихся зданий и построенных объектов.

Дарья Андрианова