Офисы переживают не лучшие времена
Спрос на них в 2025 году упадет на 34%
По итогам 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы ожидается значительное снижение деловой активности: объем сделок с такой недвижимостью за этот период упадет на 27–34%. Это следствие критически низкой вакансии, возникшей на фоне общего замедления темпов строительства. Растущие арендные ставки вынуждают крупные компании переориентироваться на рынок продажи, в то время как более мелкие организации вынуждены откладывать переезд до лучших времен. Сможет ли офисный рынок восстановиться в ближайшее время, разбирался "Ъ-Недвижимость".
Сделки с офисной недвижимостью в Москве сокращаются не из-за падения спроса, а из-за крайне низкого предложения
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
Сделки с офисной недвижимостью в Москве сокращаются не из-за падения спроса, а из-за крайне низкого предложения
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
Все падает и падает
К концу 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью может сократиться на 34% год к году, до 1,5 млн кв. м, прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. Примерно такой же коррекции по итогам этого года ждут в Nikoliers: по данным компании, спрос на бизнес-центры уменьшится на 27% год к году, до 1,4 млн кв. м.
Такое снижение продиктовано эффектом высокой базы прошлых лет, когда крупные компании и госструктуры заключили несколько больших сделок по покупке зданий целиком, отмечает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate. Среди крупных сделок прошлого года — приобретение ОАО РЖД почти всего небоскреба Moscow Towers в деловом кластере «Москва-Сити» и покупка ЦБ РФ бизнес-центра Slava недалеко от станции метро «Белорусская» в Москве. Подобные сделки сейчас редкость для рынка.
Еще одним фактором снижения спроса стал критически низкий уровень доли свободных офисных площадей. За январь—июнь 2025 года уровень вакантности в столичных бизнес-центрах сократился на 2,1 процентного пункта (п. п.) год к году, до 4,4%, подсчитала партнер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo Арина Матвеева.
При этом в ключевых деловых кластерах вакансия не превышает 1%, добавляет замдиректора департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group Иван Соколов. Ликвидные офисные блоки практически мгновенно вымываются с рынка, а новые объекты выходят на рынок уже практически заполненными, отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Доля свободных площадей в офисах продолжает падать из-за ограниченного объема ввода такой недвижимости: по итогам трех кварталов 2025 года на рынке появилось 312,2 тыс. кв. м бизнес-центров, что на 19% меньше год к году, подсчитал господин Соколов. Такое замедление объемов нового строительства обусловлено тем, что девелоперы стали все чаще переносить сроки ввода в эксплуатацию своих объектов, отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. По прогнозам консультантов, в перспективе нескольких лет застройщики будут ежегодно переносить около 30–50% от ранее заявленных к вводу офисных площадей.
Переносы сроков ввода бизнес-центров связаны с высокой ключевой ставкой ЦБ и ростом себестоимости строительства, поясняет Иван Соколов. Строительство офисного объекта класса А, по данным на март 2025 года, обошлось бы в 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 11% больше год к году, говорит Екатерина Белова.
Девелоперы сталкиваются с необходимостью распродавать площади на этапе строительства, чтобы вернуть финансирование и закрыть долговую нагрузку, но это не всегда удается в запланированные сроки, отмечает Елена Малиновская. Кроме того, продление сроков действия разрешений на строительство пока осуществляется без дополнительных затрат, что позволяет застройщикам откладывать завершение проектов без финансовых последствий, добавляет господин Соколов.
Все уходят в коммерцию
Сдерживает активность в офисном сегменте устойчивый рост арендных ставок. По подсчетам Екатерины Беловой, по итогам 2025 года ставка аренды в офисах Москвы может увеличиться на 16% год к году, до 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В такой ситуации многие компании просто не могут себе позволить снять качественный офис, поэтому вынуждены занять выжидательную позицию и оптимизировать текущие офисные пространства, говорит Арина Матвеева.
Из-за слишком высоких арендных ставок объем сделок по аренде офисных помещений по итогам третьего квартала 2025-го сократился на 38% год к году, в то время как сегмент продажи такой недвижимости, напротив, вырос на 2,1%, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Сейчас приобретение собственных офисных помещений становится для компаний стратегически важным решением — это позволяет нивелировать риски, связанные с волатильностью арендных ставок, поясняет Екатерина Белова. Кроме того, добавляет эксперт, покупка недвижимости рассматривается организациями как надежная инвестиция, в том числе для ведения арендного бизнеса.
К тому же рынок продажи бизнес-центров демонстрирует значительный рост предложения: в первой половине 2025 года объем доступных для покупки площадей увеличился на 60% год к году, достигнув 700 тыс. кв. м, следует из данных Ивана Соколова. Девелоперы, желая как можно скорее вернуть вложенные в строительство средства, тоже переориентируются на рынок продажи. Дополнительно увеличивают предложение таких офисов жилищные девелоперы, занимающиеся строительством офисных проектов для получения льгот в рамках программы мест приложения труда, говорит Елена Малиновская.
Инвесторы тоже заинтересованы в покупке офисной недвижимости: за первую половину 2025 года доля вложений в такие объекты выросла на 4 п. п. год к году, до 39%, подсчитал господин Соколов. Это лидирующая позиция в структуре инвестиций в недвижимость. Тем не менее из-за дефицита качественного предложения стоимость многих проектов стремительно растет, поэтому некоторые инвесторы предпочитают все же придерживать свои средства, дожидаясь появления более ликвидных объектов, которые позволят заработать не только на арендной доходности, но и на росте стоимости недвижимости, считает руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина.
Дальше — лучше?
По мнению Елены Малиновской, предпосылок для улучшения ситуации пока не проглядывается. Напротив, из-за постоянного переноса девелоперами проектов объем предложения продолжит сокращаться, усиливая дисбаланс. Вместе с этим продолжат расти арендные ставки, а компании начнут все больше переориентироваться на рынок продажи, считает Арина Матвеева.
Более того, сейчас спрос в основном сконцентрирован на офисных объектах класса А, отмечает госпожа Малиновская. Наибольший риск усиления дефицита свободных площадей на фоне переносов сроков ввода прогнозируется именно в сегменте высококлассных бизнес-центров. Только в этом году на их долю пришлось 96% от общего объема заявленных к вводу объектов, говорит партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян.
Впрочем, по мнению Анны Трушкиной, в случае улучшения экономической ситуации и ввода запланированных на 2026–2028 годы офисных проектов объем сделок с офисами может вырасти.