В ожидании инвесторов
Объем вложений в сегмент недвижимости упадет почти на четверть
Объем инвестиций в недвижимость в целом по России по итогам первой половины текущего года сократился на 24% — это следствие дорогого заемного финансирования и высокой базы последних двух лет. Пока жилой сегмент демонстрирует значительное падение, коммерческая недвижимость, в частности офисы, выходит на первый план. Инвесторы видят в этих активах более надежное и доходное вложение, способное обеспечить стабильный доход и прирост стоимости в долгосрочной перспективе.
Фото: Предоставлено компанией STONE
Фото: Предоставлено компанией STONE
Переток средств
В январе—июне 2025 года объем инвестиций в недвижимость России сократился на 24% год к году, до 417 млрд руб., подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Это следствие сохранения ключевой ставки ЦБ на высоком уровне: большинство сделок с недвижимостью совершается с привлечением практически недоступных сейчас заемных средств, отмечает старший менеджер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo Татьяна Соломенникова. Замедление инвестиционной активности, как отмечают в девелоперской компании Stone, обусловлено высокими ставками по депозитам, куда в первом полугодии перетек основной инвестиционный спрос.
Существенное сокращение объема сделок, по оценке IBC Real Estate, также можно объяснить эффектом высокой базы. Руководитель рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян подчеркивает, что, хотя объем вложений по итогам 2025 года будет ниже, чем в прошлом году, показатель значительно превышает результаты 2020–2022 годов, когда в недвижимость инвесторы вкладывали около 346–533 млрд руб.
Самым чувствительным к экономической турбулентности оказался сегмент жилой недвижимости, в который инвесторы за первую половину 2025 года вложили 92 млрд руб., что на 40% ниже год к году, подсчитали в CORE.XP. Сегмент жилья столкнулся с серьезным кризисом после отмены массовой льготной ипотеки, что напрямую повлияло на падение покупательской активности и интереса девелоперов к запуску новых проектов, поясняет директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
Кроме того, по словам Микаэла Казаряна, доходность жилой недвижимости находится в диапазоне 4–6% годовых, в то время как ликвидные активы из сегмента коммерческой недвижимости обеспечивают ежегодный доход в 11–14% и может достигать 20% годовых в ряде проектов. Так, коммерческие активы все еще пользуются спросом у инвесторов: объем инвестиций в такие объекты за январь—июнь 2025 года на фоне пиковых значений последних двух лет снизился всего на 12% год к году, до 325 млрд руб., следует из данных CORE.XP.
Коммерческая недвижимость продолжает привлекать инвесторов, поскольку, в отличие от банковских активов и финансовых рынков, такие объекты менее подвержены краткосрочным спекулятивным колебаниям, отмечает Елена Малиновская. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря считает, что по мере ожидаемого снижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, падения депозитных ставок привлекательность коммерческой недвижимости будет только расти и к концу года переток средств в сегмент усилится.
Кроме того, депозиты являются краткосрочным инструментом, в то время как покупка недвижимости — долгосрочная инвестиция, позволяющая зарабатывать не только на арендном потоке, но и за счет прироста цен на сам объект, подчеркивает Микаэл Казарян. По этой причине часть средств инвесторов переходит с краткосрочных депозитов, которые активно раскрываются в настоящее время, в недвижимость, отмечает Кристина Недря.
Особенно привлекателен в этом плане офисный сегмент, поскольку из-за критически низкой вакансии в офисах их рыночная стоимость и арендные ставки в них стремительно растут, говорит госпожа Малиновская.
Инвесторы разбирают офисы
Ставка аренды в офисных помещениях в среднем по Москве уже к концу 2025 года вырастет на 17% год к году, следует из данных IBC Real Estate. Тем временем цены на офисные объекты с момента старта строительства до получения разрешения на ввод могут вырасти на 80–90%, в отдельных проектах — более чем вдвое, подсчитала директор департамента консалтинга и аналитики консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова.
К примеру, по словам директора по коммерческой недвижимости компании Forma Евгении Борзовой, средняя цена 1 кв. м в строящемся сейчас бизнес-центре Porta workplace за последние десять месяцев продемонстрировала рост на 35%. Директор по продажам компании Pioneer Павел Иншаков говорит, что менее чем за два года цены в офисном здании Opus выросли более чем в полтора раза. Подтверждает динамику роста цен Кристина Недря, отмечая, что за период строительства в линейке офисов компании рост цены метра достигает более чем двукратного увеличения.
На этом фоне доля офисных объектов в общем объеме вложений в недвижимость находится на стабильно высоком уровне. В первом полугодии 2025 года бизнес-центры в структуре инвестиций занимали долю 31%, подсчитал господин Казарян. Тем временем доля, например, складской и торговой недвижимости в общем объеме инвестиционных сделок за этот же период зафиксировалась на уровне 19% и 10% соответственно.
В перспективе рост цен на офисы будет сохраняться на фоне усугубления дефицита качественных офисных площадей, особенно в ключевых деловых кластерах, отмечает Ольга Широкова. К концу 2025 года доля свободных площадей в среднем по Москве снизится 1 процентный пункт год к году, до 3%, следует из данных IBC Real Estate.
Стоимость офисной недвижимости будет повышаться в том числе на фоне нехватки рабочей силы и растущей себестоимости строительства офисов, отмечает Микаэл Казарян. Строительство офисного объекта класса А, по данным на март 2025 года, обошлось бы в 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 11% больше год к году. Аналитики уточняют, что в пересчете на 1 кв. м полезной площади показатель составляет 333 тыс. руб. И это без учета расходов на покупку участка, продвижение, маркетинг и другое.
Кроме того, девелоперы более осторожно начинают новые проекты из-за высокой стоимости заемного финансирования и не торопятся с выводом на рынок уже строящихся комплексов. По прогнозам IBC Real Estate, к концу этого года на рынке Москвы ожидается ввод 741 тыс. кв. м офисной недвижимости, текущий прогноз оказался на 23% ниже изначального (964 тыс. кв. м).
Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что предпосылок для снижения стоимости бизнес-центров пока не проглядывается, на этом фоне офисная недвижимость в будущем продолжит оставаться лидером по объему вложений.