Офисы выстраиваются под заказ
Большинство новых бизнес-центров Москвы уже заняты крупными корпорациями
Объем ввода бизнес-центров по итогам трех кварталов увеличился в 11 раз год к году, до 563 тыс. кв. м. Впрочем, около 74% введенных офисов являются штаб-квартирами крупных компаний, которые в условиях критически низкой вакансии предпочитают инвестировать в строительство или покупку уже готовых офисных объектов. Сложившаяся ситуация уже приводит к нехватке площадей для аренды.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
По итогам января—сентября 2025 года объем ввода офисной недвижимости в Москве увеличился в 11 раз год к году, до 563 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Однако, уточняют консультанты, основной объем нового строительства обеспечили штаб-квартиры крупных компаний: на такие бизнес-центры приходится около 74% от общего объема новых объектов.
Интерес больших компаний к офисным зданиям устойчив, так как они обладают достаточным объемом свободных ресурсов, считает партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Она добавляет, что покупка штаб-квартиры позволяет быть независимым от арендатора и защититься от роста ставок аренды. По итогам 2025 года ставки в бизнес-центрах Москвы могут увеличиться на 16% год к году, до 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год, прогнозирует руководитель по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Большая доля штаб-квартир в общем объеме ввода продиктована критически низким уровнем свободных площадей на офисном рынке Москвы и высоким спросом на такие объекты, считает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
В ключевых деловых районах российской столицы вакантность не превышает 1%, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. В этих условиях крупные компании предпочитают инвестировать в строительство собственной штаб-квартиры или приобретать здания целиком, поясняет Валентин Кусов.
Кроме того, застройщики предпочитают продавать свои объекты небольшими блоками, поэтому те компании, которым требуется бизнес-центр побольше, вынуждены заключать сделки built-to-suit (строительство под заказчика), добавляет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Например, за девять месяцев 2025 года в эксплуатацию был введен бизнес-центр Slava общей площадью 101 тыс. кв. м, который ЦБ РФ выкупил целиком еще на стадии строительства, и офисная башня корпорации «Роскосмос» — 280 тыс. кв. м.
Сложившийся тренд благоприятен для девелоперов: строительство офисных объектов для продажи позволяет быстрее вернуть вложенные в строительство средства, отмечает Сигуш Бабоян.
Однако дорогое заемное финансирование и растущая себестоимость строительства вынуждают застройщиков откладывать ввод своих проектов, отмечает Екатерина Белова. По ее подсчетам, к концу 2025 года на рынке появится 741 тыс. кв. м офисной недвижимости — это на 23% меньше изначального прогноза.
Кроме того, значительная часть площадей в новых бизнес-центрах была реализована еще на этапе строительства. Это усугубляет сложившийся на офисном рынке дефицит вакантных площадей, добавляет Сигуш Бабоян. Из офисных объектов, введенных в эксплуатацию за январь—сентябрь этого года, для покупки и аренды будет доступно не более 80 тыс. кв. м офисных помещений, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Сложившийся на рынке дефицит предложения привел сегмент к фазе «рынка собственника», которая усугубляется низкими объемами спекулятивного офисного ввода, отмечает Полина Афанасьева. Ситуация вряд ли поменяется в будущем: предпосылок для значительного роста объемов нового строительства в ближайшие годы пока не проглядывается, поскольку ключевая ставка ЦБ пока не снизилась до оптимального уровня, считает Екатерина Белова.