Если на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, то доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5-7%. С загородной ипотекой не спешат работать ни банки, ни девелоперы. Банки не хотят брать на себя земельные риски, а застройщику проще подождать и продать без ипотеки, чем уговаривать банк выдать кредит потенциальному клиенту.
Нет залога — нет проблемы
Получить кредит на загородный дом относительно легко лишь в том случае, если это коттедж или таунхаус, продающийся на вторичном рынке. Возможно, впрочем, получение кредита и на первичном рынке, но при условии, что участок под домом принадлежит застройщику на правах собственности, а сама постройка сдана в эксплуатацию. В этом случае параметры кредитования будут аналогичны кредитованию на покупку квартир. Процентные ставки составляют не менее 11-12% в долларах и не менее 12,5-14% в рублях, максимальный срок кредитования во многих банках достигает 20-25 лет, первоначальный взнос — 10-20% от стоимости объекта.
А вот получить ипотечный кредит на строящиеся дома, на которые приходится основная часть предложений на загородном рынке, гораздо сложнее. Дело в том, что многие поселки строятся на землях, которые в свое время считались сельскохозяйственными угодьями или даже землями промышленного назначения. "Зачастую, когда застройщик объявляет о строительстве нового поселка и начале продаж, он еще не успевает перевести землю в категорию земель под индивидуальное жилищное строительство",— констатирует директор по развитию компании "Жилторг" Иван Гурьев. По словам руководителя салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-недвижимость" Антона Архипова, при таких условиях начинаются продажи не менее чем в 70-80% коттеджных поселков. С точки зрения банка, такой объект в качестве залога неликвиден. "Такие земельные участки банку крайне сложно быстро продать и вернуть свои деньги. А если девелопер еще не успел переоформить землю в свою собственность и она находится у него, например, на правах аренды, то объекта залога в данном случае просто нет,— объясняет замруководителя департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.— Есть и другая причина: стоимость большинства коттеджей превышает $1 млн, а такую сумму банк далеко не всегда готов дать в кредит, тем более под залог недостроя".
Процесс оформления земли в собственность занимает у застройщика от нескольких месяцев до двух-трех лет. Только после этого банк готов рассматривать земельный участок в качестве объекта залога. На этом этапе, по словам господина Гурьева, банк уже дает согласие на ипотеку, но, как правило, только при готовности дома не менее чем на 70-80%. В договорах кредитования чаще всего указывается, что у дома должны быть крыша, стены, двери и окна. Участок должен принадлежать продавцу на праве собственности, а также иметь кадастровый номер и план с обозначением границ участка. Причем во многих случаях объектом залога выступит только земельный участок, а не строящийся дом. Это означает, что заемщик получит в кредит намного меньшую сумму, чем стоимость земли с объектом, пусть даже незавершенным.
"В редких случаях банк готов пойти навстречу заемщику. Но для этого он должен быть уверен в надежности девелопера, строящего коттеджный поселок, а также в том, что в будущем заемщик останется платежеспособным",— говорит Антон Архипов. Впрочем, на практике, по его словам, такие исключения единичны.
Есть и другие случаи, когда качество недвижимости не удовлетворяет требованиям банков. Например, большинство банков требуют, чтобы дом был подключен к электросетям, системам водоснабжения и канализации. Руководитель брокерского направления ООО "Кредит Макс" Виктория Щербакова приводит пример продажи участков на Хрипанском поле в 20 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, где сотка стоит $10-15 тыс.: "Из-за того, что к участкам до сих пор не подведен газ, заемщику отказали в получении ипотечного кредита".
Индивидуальные договоренности
В подавляющем большинстве банков не существует типовых программ кредитования строящихся поселков. Как правило, кредит на определенный объект можно получить лишь в том банке, с которым у застройщика есть договоренность. Например, у Собинбанка есть совместная программа с компанией "Северо-Запад", девелопером поселка "Истра Кантри Клаб", строящегося в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе. "Застройщик предложил нам схему, которая нас устроила,— объясняет готовность банка сотрудничать с "Северо-Западом" первый зампред правления банка Игорь Дуда.— Застройщик поручается за заемщика до оформления в собственность построенного дома. В случае дефолта заемщика до этого срока именно застройщик возвращает банку сумму кредита".
Ограничения по выбору поселков и банков существуют и у других девелоперов. В Rodex Group, которая строит коттеджи по Новорижскому шоссе и на востоке Можайского района, договоры загородной ипотеки можно заключать по любому из объектов, но кредиты дают только четыре банка — Номос-банк, Сбербанк, Внешторгбанк и Росевробанк. А "РИГруп" (строит поселки по Калужскому и Новорижскому шоссе) работает только с Московским залоговым банком. В компании "Инком-недвижимость", которая строит более десяти поселков, по ипотеке продаются только "Риверсайд" и "Гринфилд", строящиеся по Новорижскому шоссе, в остальных компания еще не получила свидетельства о праве собственности на землю. Однако кредиты в этих поселках дорого обойдутся заемщику — стоимость коттеджей в них начинается от $1,5 млн. Расчеты показывают, что, если кредит выдан на 20 лет с первоначальным взносом 25%, ежемесячный платеж составит около $12 тыс.
Все же большинство банков пока не работают с загородной ипотекой. "Если число банков, где есть ипотечные программы на покупку квартир, уже перевалило за 500, то кредиты на загородное жилье выдают не более 10% банков, работающих на рынке ипотеки,— утверждает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.— В первую очередь загородную ипотеку развивают молодые игроки, которые вышли на рынок в последние два-три года". А некоторые банки с относительно немалым стажем на российском рынке загородной ипотекой вообще не занимаются. В частности, такой программы нет в Росбанке, Дельтакредитбанке и Банке Москвы.
В результате число ипотечных сделок по строящейся загородной недвижимости очень низко. Например, в "Инком-недвижимости", по словам Антона Архипова, таких сделок единицы. А по оценке Ивана Гурьева, по ипотеке продается лишь каждый 15-й коттедж, тогда как доля ипотечных сделок с городскими квартирами составляет 10-15%.
Гораздо чаще вместо ипотеки дом покупают в рассрочку. И это несмотря на то, что она намного менее удобна: срок выплаты всей стоимости дома сокращается до двух-трех лет, а иногда бывает и меньшим.
По оценке Антона Архипова, доля ипотечных сделок примерно одинакова для домов разных ценовых категорий. "В домах экономкласса традиционно часть покупателей совершает сделки с помощью кредитования. Но поселки класса de luxe и бизнес-класса продаются медленнее из-за того, что предложений в этом секторе больше. Девелоперы, чтобы их быстрее продать, охотнее идут на переговоры с банками об аккредитации поселков и возможности продаж по ипотечной схеме",— рассказывает он.
Впрочем, как правило, девелоперы также не спешат выходить на рынок ипотеки. "Девелопер может договориться с банком о разработке совместной программы, однако зачастую ему это не очень нужно. Договариваться с банком о включении своего объекта в банковский шорт-лист означает брать на себя дополнительные риски заемщика. Для застройщика часто оказывается проще немного подождать и продать свои объекты без ипотечных схем, в том числе и в рассрочку",— признает Антон Архипов. По его оценке, сегодня в банках имеют аккредитацию лишь около 10% поселков. Слова девелопера подтверждает и Игорь Дуда. "Застройщики обращаются к нам с предложением кредитовать граждан на покупку домов в их поселках, однако нельзя сказать, что эти обращения носят массовый характер",— констатирует он.
Валерий Мищенко из Rodex Group, однако, не согласен с тем, что загородные ипотечные сделки опаснее городских. "Риски девелопера не так уж и велики. До момента получения собственности проходит не более года-полутора. Мне трудно представить, что за это время заемщик, который покупает второе жилье, потерпит дефолт. И девелоперы, и банки вполне могут взять на себя такие риски",— убежден господин Мищенко. По его словам, в Rodex Group уже создан специальный отдел, который будет заниматься аккредитацией поселков при банках. "Увеличение числа банков, кредитующих покупателей коттеджей в наших поселках,— это вопрос времени",— обещает он.