Купить квартиру в Москве на стадии котлована и продать ее через пару лет вдвое дороже — такая схема исправно оправдывала себя в течение последних пяти-шести лет. Увы, этот бизнес-план уже перестал работать в столице, причем некоторые полагают, что навсегда. Частные инвесторы теперь фиксируют прибыль в Москве и всерьез изучают перспективы инвестиций в регионы.
Горячие точки
Любимая песня московских застройщиков о выгоде инвестиций в столичные новостройки оборвалась на полуслове. Причем случилось это еще до того, как прекратился рост цен. В 2006 году Москва "подорожала" на рекордные 80%, но многие города ухитрились обогнать ее по темпам роста. Некоторые из них даже взяли планку в 120% годовых! По данным информационного агентства Dailystroy, Санкт-Петербург в 2006 году "подорожал" на 128%, Екатеринбург и Нижний Новгород — на 120%. В Ярославле, по информации компании "Золотой ключ", цены в разных сегментах выросли на 100-120%. Почти вдвое подорожала недвижимость в Уфе (96%), Омске (98%), Казани и Волгограде (по 94%).
Надо ли срочно бежать покупать жилье в одном из этих "горячих" городов? Не надо, охлаждает пыл частных инвесторов Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru. "Сейчас поздно вкладывать в то, что уже сильно подорожало: Москва, ближнее Подмосковье, Питер, Сочи,— говорит он.— Те, кто вовремя увидел потенциал этих рынков, уже сделали хорошие деньги. Но рынок не приемлет геометрической прогрессии, то есть цены не могут удваиваться каждый год. На чем можно заработать? Если ты первый увидел перспективу, которую не видят остальные. Вложился в то, что сегодня неприметно и дешево, а завтра "выстрелит" по какой-то причине и станет дорогим".
Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании "Миэль-новостройки", говорит: "На мой взгляд, вкладываться нужно в тот рынок, который ты понимаешь и можешь проанализировать". Она советует обратить внимание на те районы, где жилье в дефиците, а доходы населения достаточно высоки. Правда, господин Репченко замечает: "Поиск темной лошадки осложняется тем, что в большинстве регионов нет детальной статистики и качественной аналитики по жилищному рынку, поэтому мелкому инвестору приходится действовать отчасти интуитивно".
Гонка за лидером
Если посмотреть на цифры по этому году, нетрудно заметить, что перегретые в прошлом году города "отдыхают", а отставшие — активно догоняют. Несмотря на все разговоры о стагнации, за девять месяцев 2007 года жилье подешевело только в Москве и Уфе (соответственно на 3% и 9%). Не слишком порадовал частных инвесторов Петербург, который прибавил всего 8%. То есть большинство лидеров прошлого года сейчас на скамейке запасных. Зато большинство других крупных родов показали в этом году рост в диапазоне 20-30%. Больше всех отличился Красноярск, который в 2006 году был в аутсайдерах: на этот раз он прибавил с января 37%, что составляет почти 50% в годовом исчислении. Немного отстали Ростов-на-Дону и Пермь — 34%. В диапазоне от 20% до 30% поднялись цены в Новосибирске, Омске, Волгограде.
Последние два города выбиваются из общей логики: они активно растут второй год подряд. Это вполне нормально, считают в компании СУ-155: если в каком-то городе цены уже "выстрелили", это вовсе не значит, что потенциал исчерпан. "Сейчас в регионах наблюдается строительный бум, поэтому о перегреве рынка речь не идет",— заявляют в пресс-службе компании. Красноречивее слов планы самой компании. Доля региональных проектов в инвестиционном портфеле СУ-155 в 2007 году составит 7-8%, в 2008 году — 20-25%, а далее планируется выйти на уровень 50%. Директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев говорит: "На сегодняшний день региональные проекты отстают от столичного рынка, поэтому мы не можем согласиться с тем, что рынки недвижимости данных регионов перегреты, волна строительства, которая началась в Москве еще пять лет назад, в регионах только начинается".
Цена размера
Какой город выбрать? Эксперты призывают вести поиск за пределами городов-миллионников. "С нашей точки зрения, для частного лица наиболее интересными рынками являются города с населением менее 500 тыс. жителей,— говорит Сергей Куренков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой".— Рынок новостроек там пока еще недооценен. Например, в Астрахани стоимость 1 кв. м в феврале этого года составляла от 16 тыс. до 18 тыс. руб., а в июне уже 24-26 тыс. руб.". Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения межрегиональных программ департамента градостроительства Москвы, уверен, что строительный бизнес может быть успешным везде независимо от численности населения города.
Олег Репченко считает, что сегодня надо вкладывать деньги в те города, где средняя цена составляет $1 тыс. за 1 кв. м или даже немного меньше. Он приводит аналогию с московским рынком: здесь больше всех заработали те, кто первым вложился в самое дешевое жилье. Нетрудно заметить, что этот рецепт уже невыполним в городах-миллионниках. Даже в самом дешевом из них — Волгограде — средняя цена подбирается к $1,5 тыс. за 1 кв. м, а в большинстве цены колеблются от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м. Самое дешевое жилье, по данным Ассоциации строителей России, в Таганроге и Саранске (соответственно $680 и $780 за 1 кв. м). Что касается выбора ценового сегмента, господин Репченко советует покупать самое дешевое из современного жилья — новостройки или свежую "вторичку". "Бизнес-класс и элита хороши для долгосрочных вложений (как дополнительная пенсия). А максимальный спекулятивный эффект на коротких дистанциях дает экономкласс",— уверяет он.
"Вторичные" инвестиции
Какой рынок больше подходит для инвестиций — первичный или вторичный? До недавнего времени ответ был очевиден: новостройки давали более высокую доходность. Однако Наталия Тихоновская полагает, что не стоит сбрасывать со счетов и вторичный рынок, поскольку в провинции больше людей, которым для покупки квартиры нужно продать старое жилье. Возможность включения вторичной квартиры в альтернативную сделку делает ее более ликвидной. А ждать превращения новостройки во вторичное жилье (то есть регистрации права собственности) приходится очень долго. Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, полагает, что сейчас вообще не самое лучшее время вкладываться в новостройки. По оценкам RWAY, с конца 2008 года существенно возрастет вероятность масштабного кризиса на рынке недвижимости. Во всяком случае, господин Крапин не советует инвестировать в квартиры на начальном этапе строительства.
Олег Репченко также полагает, что в регионах есть смысл покупать вторичное жилье, поскольку застройщики больше не готовы давать большой дисконт на начальном этапе строительства. "Рынок сбалансирован, и чудес не бывает,— рассуждает господин Репченко.— Есть общерыночная составляющая роста. Дальше вторичное жилье можно сдавать в аренду — это принесет дополнительную доходность, которая примерно равна дополнительной доходности в новостройках, связанной со стадией готовности дома. Под действием разных факторов оба эти коэффициента упали примерно вдвое и составляют 4-5% годовых. То есть у "вторички" примерно тот же потенциал роста при более низких инвестиционных рисках и большей гибкости в определении момента продажи, что также влияет на конечную доходность".
Экспорт цен
У новостроек, однако, тоже есть свои достоинства: в отличие от Москвы, в провинции они обычно дешевле вторичного жилья. Чтобы достоинство не превратилось в недостаток, важно правильно выбрать застройщика. "Крупная московская компания с хорошей репутацией — это залог стабильности и хороший административный ресурс",— говорит Юрий Синяев. Правда, слова "московская компания" в некоторых городах вызывают у местных жителей нервную дрожь — например, там, где успела поработать "Социальная инициатива". При этом надо заметить, что хотя по большинству регионов прокатилась волна скандалов, связанных с обманом вкладчиков, в них не была замешана ни одна структура, задействованная в программе межрегионального сотрудничества правительства Москвы в строительной сфере. Среди компаний, работающий "под крылом" московских властей, такие известные застройщики, как СУ-155, "Конти", "Декра", "Интеко", "С.Холдинг", "ПИК-Регион", "Авгур Эстейт" и другие. В 2007 году они построят в регионах (без учета Московской области) более 1 млн кв. м.
Уже замечена такая тенденция: если на региональный рынок выходят крупные московские застройщики, цены начинают расти. Соглашаясь с этим наблюдением, Дмитрий Коробов говорит: "Чтобы цены росли, на рынке должен быть не только дисбаланс платежеспособного спроса и предложения, но и реальная деловая активность. Спрос растет за счет увеличения доходов и развития ипотеки, а вот движение капитала обеспечивается инвестициями, поэтому приход московских компаний, конечно, влияет на ситуацию. В целом для города рост цен на жилье — это весьма полезная вещь: вместе с ценами повышается качество жизни, развивается инфраструктура".
В СУ-155 уточняют: "С приходом московской компании в любой регион цены на недвижимость вначале поднимаются на 15%, в дальнейшем рост цен составляет до 30% в год. Также в несколько раз сокращаются сроки строительства: вложив деньги на начальной стадии, уже через два года можно получить прибыль. Местные компании с такими темпами и объемами работ просто не справятся в силу нехватки средств и производственных мощностей".
Дефицит — двигатель торговли
Правда, большие объемы — это палка о двух концах: емкость провинциальных рынков ограниченна. Недавно правительство отобрало 22 жилищных мегапроекта, которые получат господдержку. На первый взгляд это дает возможность купить жилье дешевле. Однако Олег Репченко и здесь советует взглянуть на ситуацию трезво. "С точки зрения спекулятивных операций я бы вообще забыл про мегапроекты,— говорит он.— Основной принцип высокого дохода — приобретение привлекательного продукта, которого мало. Но каждый мегапроект — это целенаправленное затоваривание рынка в конкретном месте. Если на локальный рынок сразу выбрасывается много товара, то быстро он подорожать не может".
Показательным примером затоваривания может служить ситуация в 2004-2006 годах в Красноярске. "В эти годы темпы строительства жилья в Красноярске были одними из самых высоких по России,— рассказывает Сергей Куренков.— При этом наблюдался существенный рост цен на первичном рынке. Но к концу 2005 года произошло выравнивание платежеспособного спроса и предложения, а вышедшие в 2006 году на рынок проекты увеличили и без того большое предложение. К середине года дисбаланс усилился, инвестиционный доход от вложений в недвижимость к этому моменту составлял примерно 12% годовых. С рынка ушло большинство частных инвесторов, значительно вырос срок экспозиции объектов (в среднем один год). В итоге за 2006 год Красноярск занял последнее место среди городов-миллионников по уровню роста цен на недвижимость — порядка 10%".
Осторожно, двери закрываются
За год охлаждения рынка накопился большой отложенный спрос, но пока население еще не отказалось от привычных инвестиционных стереотипов. Иногородние покупатели занимают существенную долю первичного рынка в Москве, Московской области и Сочи. Однако обилие "инвестиционных" квартир наблюдается только в Москве. В 2006 году приезжие раскупили 50-60% столичных новостроек. При этом сыграла роль двусторонняя миграция внутри Московского региона: треть подмосковных новостроек купили москвичи, а 10-15% московских — жители области. В Сочи большинство покупателей — из Москвы, а также из Петербурга и нефтедобывающих областей, но это относится только к элитным курортным комплексам, то есть речь идет не о спекуляции и не о миграции, а о покупке "второго дома". В остальных городах преобладают местные покупатели. В Санкт-Петербурге доля иногородних покупателей по итогам 2006 года — 10%, в других городах — ближе к 5%, причем среди них почти нет инвесторов: большинство покупателей просто переселяются в этот город.
Таким образом, сегодня рано говорить о начале центробежной экспансии мелких инвесторов, чего нельзя сказать о "доброй экспансии" московских застройщиков в регионы (по выражению Юрия Лужкова). Забрать деньги из банка и купить на них квартиру в провинции — это пока еще кажется странной затеей. Но когда доходность регионального жилья станет очевидной для всех, делать ставки на этом поле чудес будет уже поздно. Если столичный рынок в ближайшие месяцы так и не воспрянет ото сна, частные инвесторы могут начать активнее играть на региональных рынках недвижимости, тем более что порог вхождения там намного ниже, чем в Москве: достаточно $30-50 тыс.— а это как раз то, что "завалялось" у среднего класса.