Покупателям показали путь в «Эльдорадо»
Федеральная сеть решила продать площади в Ижевске, но сохранить на них магазин
Площади магазина бытовой техники «Эльдорадо» в торгово-офисном центре «Аврора» в Ижевске выставили на продажу. В федеральной сети уточнили, что речь о закрытии магазина не идет. Компания планирует продать объекты недвижимости, находящиеся в собственности, чтобы перевести взаимоотношения в формат долгосрочной аренды. Эксперты отмечают высокий дефицит коммерческих площадей в столице Удмуртии и значительный рост цен на такие помещения. С учетом существующих ставок по аренде снимать оказывается выгоднее. При этом площади в «Авроре» могут быть интересны московским инвесторам, активно приобретающим арендный бизнес в регионах.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Объявление о продаже магазина «Эльдорадо» в ижевском торгово-офисном центре (ТОЦ) «Аврора» появилось на «Авито». За объект площадью 6,3 тыс. кв. м просят 398,4 млн руб. Продавцом указана компания «М.Видео-Эльдорадо». Помимо здания в Ижевске, организация выставила на продажу 59 точек в разных городах России.
В пресс-службе «М.Видео-Эльдорадо» «Ъ-Удмуртия» рассказали, что продажа здания магазина не повлияет на работу розничной точки. «Компания планирует продать все объекты недвижимости, находящиеся в ее собственности, и в рамках сделок перевести взаимоотношения с будущими собственниками данных помещений в формат выгодной долгосрочной аренды на необходимую часть площади под магазины»,— пояснили в компании.
Отмечается, что смена модели владения затронет объекты недвижимости, приобретенные в 90-е годы, когда рынок долгосрочной аренды еще не был сформирован. «Компания не могла заключать долгосрочные арендные договоры и была вынуждена открывать торговые точки в собственных площадях. Сейчас по такой схеме в ритейле не работает практически ни одна компания»,— добавили в «М.Видео-Эльдорадо».
По словам представителя компании, отказ от владения недвижимостью в пользу аренды позволяет управлять розничной сетью более гибко: использовать только нужный объем площади без вспомогательных помещений и оперативно перемещать торговые точки по локациям в зависимости от изменений потребительского спроса и трафика. С будущими арендодателями «М.Видео-Эльдорадо» будет заключать долгосрочные договоры аренды.
Стоит отметить, что изначально магазин «Эльдорадо» занимал практически весь первый этаж построенного в южной части корпуса ТОЦ «Аврора», однако позднее площади непосредственно магазина «Эльдорадо» несколько раз сокращались, освободившиеся квадратные метры отдавали под аренду магазинам одежды, обуви, парфюмерии и т.д.
Управляющий торговыми центрами «Петровский», «Сигма» и «Кит» Сергей Жданов полагает, что федеральные сети таким образом избавляются от старых неликвидных площадок. «Затраты на содержание площадей с каждым годом растут, в том числе на налоги, а арендные ставки не успевают за этим. Для аренды интереснее более современные площадки, поэтому неликвидные площадки выставляют на продажу»,— отметил господин Жданов. При этом он подтвердил, что в настоящее время федеральные сети, особенно при первом заходе в регион, предпочитают брать помещения в аренду, закладывая дополнительные средства на ремонт, а не покупать. Это позволяет при необходимости легко сменить локацию.
Объявленную стоимость в 398,4 млн руб. за площади в «Авроре», которую установили «М.Видео-Эльдорадо», эксперт считает адекватной, но он сомневается, что будет интерес со стороны инвесторов. «Вкладывать деньги в арендный бизнес сейчас невыгодно, скорее такие площади могут быть интересны под размещение собственного производства, тем более там высокие потолки»,— говорит господин Жданов.
Руководитель агентства недвижимости «Народный Риэлтор» Александр Шадрин полагает, что история с продажей площадей сетью «М.Видео-Эльдорадо» — это частный случай, поскольку в настоящее время в Ижевске наблюдается жесткий дефицит коммерческой недвижимости, но в основном новой. Особенно после переформатирования нескольких торговых центров под производство.
«Сейчас неизвестно, что будет с “Талисманом” после продажи. Продолжит ли он работать как ТЦ — неизвестно. На самом деле, у нас нечего купить из новой коммерческой недвижимости. Дело в том, что цены на такие помещения сильно выросли. Сейчас 1 кв. мв новом фонде стоит уже 180-200 тыс. руб., а в старом можно купить за 100 тыс. Все без исключения хотят площади именно в новом фонде, а еще лучше на первой линии, однако такого почти нет в продаже. При этом ставки аренды не растут: даже в хороших местах можно снять помещение за 1 тыс. руб. за 1 кв. м. Несложно посчитать, что окупаемость этой недвижимости будет в районе 18–20 лет, а это очень длинный период для инвесторов»,— пояснил эксперт.
По его словам, в Москве, где ставки по аренде выше, окупаемость достигается в среднем за 7-9 лет. В Ижевске сейчас выгоднее арендовать, а не покупать недвижимость. В том числе это связано с порой завышенной кадастровой стоимостью, от которой считают налог на имущество. Особенно это касается старого фонда. Предлагаемые сетью «М.Видео-Эльдорадо» площади в «Авроре», по мнению господина Шадрина, могут привлечь инвесторов из Москвы, которые достаточно активно приобретают недвижимость в регионах.
«В Ижевске москвичи уже купили тот же “Талисман”, “Италмас”, площади в Ocean City. Очевидно, что по аренде “Эльдорадо” будет вопрос решать уже с новым собственником, но я думаю, что они предложат какие-то интересные сроки окупаемости, в районе 10 лет. Если будет так, то все стороны окажутся довольны. То есть одна сторона вложит деньги и будет стабильно получать хороший доход, другая — просто платить аренду, но при этом выручит свои 400 млн. Вероятно, они просто хотят вытащить деньги из коммерческой недвижимости и вложить куда-то дальше», — полагает эксперт.