Арендаторы оказались невъездными
Спрос на бизнес-центры Москвы падает из-за дефицита свободных площадей
Из-за критически низкого уровня свободных площадей на офисном рынке Москвы объем сделок с такой недвижимостью за третий квартал 2025 года сократился на 38% год к году, до 354 тыс. кв. м. Заметнее всего за этот период уменьшился объем офисной аренды — на 31%. Компании не выдерживают давления арендных ставок. До конца года ситуацию вряд ли получится выправить, считают эксперты.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
По итогам января—сентября объем сделок с офисной недвижимостью Москвы сократился на 38% год к году, до 354 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Такая ситуация сохранится до конца текущего года, по итогам которого будет заключено сделок с бизнес-центрами на 1,5 млн кв. м, что на 34% меньше, чем годом ранее, прогнозируют в IBC Real Estate.
Это связано с критическим дефицитом свободных офисных помещений в Москве, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В ключевых деловых районах столицы вакансия не превышает 1%, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. Показатель находится на таком низком уровне из-за ограниченных объемов нового строительства: прогнозируемый на 2025 год объем ввода бизнес-центров снижен почти вдвое из-за переноса девелоперами ряда проектов, поясняет замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
400 миллиардов рублей
составил объем инвестиций в офисный сегмент России в 2024 году, по данным Ricci
Тем временем стоимость аренды бизнес-центров продолжает расти: к концу 2025 года показатель может увеличиться на 16% год к году, до 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечает Екатерина Белова. На этом фоне объем сделок по аренде офисных помещений по итогам третьего квартала сократился на 38% год к году, в то время как сегмент продажи такой недвижимости, напротив, вырос на 2,1%, подсчитала руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
В текущих условиях покупка штаб-квартиры для компаний является почти единственным вариантом — это позволяет минимизировать риски волатильности арендных ставок, считает Екатерина Белова. Она добавляет, что некоторые компании рассматривают приобретение офиса в качестве инвестиции, например для арендного бизнеса. Кроме того, рынок продажи предоставляет больше выбора: объем предложения доступных для покупки бизнес-центров в первой половине 2025 года увеличился на 60% год к году, до 700 тыс. кв. м, подсчитал Иван Соколов.
По его словам, в сложившихся условиях девелоперы желают побыстрее вернуть вложенные в строительство средства, поэтому стараются быстрее продать офисные объекты. Уже по итогам 2026 года доля бизнес-центров, предназначенных для продажи, составит 73% от общего объема ввода, к концу 2027 года — 75%, прогнозирует Екатерина Белова.
Дополнительный приток предложения на рынке продажи обеспечили девелоперы жилья, которые вынуждены заниматься строительством бизнес-центров для получения льгот в рамках программы мест приложения труда (МПТ), добавляет господин Соколов. В структуре реализуемых по программе МПТ объектов офисная недвижимость занимает наибольшую долю — 42%, подсчитала Екатерина Белова.
Еще одним фактором сокращения объема сделок в третьем квартале 2025 года стал эффект высокой базы: в 2024 году большую долю в общем объеме сделок заняли госструктуры, отмечает Иван Соколов.
Например, ОАО РЖД выкупило почти весь небоскреб Moscow Towers в деловом кластере «Москва-Сити», а ЦБ РФ приобрел бизнес-центр Slava у станции метро «Белорусская» в Москве. Сейчас подобные сделки такого объема практически не совершаются.
На горизонте ближайших лет ситуация вряд ли изменится: девелоперы продолжат задерживать ввод в эксплуатацию проектов, усиливая дефицит качественных офисов и подталкивая арендные ставки к росту, считает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. В то же время, добавляет Иван Соколов, спрос на покупку офисов будет достаточно устойчив: его поддерживают как конечные пользователи, так и частные инвесторы.