Ремонт на уровень выше
Как флипперы зарабатывают на элитной недвижимости
Флиппинг в сегменте элитного жилья становится все более обсуждаемой стратегией на рынке недвижимости. Инвесторы видят в нем возможность за короткий срок получить высокую доходность за счет роста стоимости объектов после ремонта или редизайна. Однако, в отличие от массового жилья, дорогие квартиры и дома продаются дольше, а потенциальная аудитория в сегменте уже. Ошибка в выборе локации, планировки или материалов отделки может обернуться многомиллионными потерями.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
О растущей популярности флиппинга в сегменте элитной недвижимости говорят и управляющие, и риэлторы. Стратегия привлекает перспективой доходности — в отличие от массового сегмента, высокобюджетное жилье отличается стабильным ростом цен и наличием спроса. «Элитная недвижимость показала высокую устойчивость против всей неопределенности, которая продолжается с 2022 года. Со второго квартала 2022 года стоимость 1 кв. м в таких проектах, по данным Sminex, выросла практически в два раза. Средний ценовой сегмент за это время подорожал менее заметно: около 20%, судя по индексу московской недвижимости от “ДомКлик”»,— говорит директор по работе с состоятельными клиентами «БКС Мир инвестиций» Андрей Петров.
Также у покупателей сегодня существенно сократился инвестиционный горизонт, а флиппинг позволяет выйти из сделки за 6–18 месяцев. «Это делает стратегию удобной в условиях неопределенности и колебаний цен на другие активы, особенно пока стоимость элитной недвижимости растет за счет притока капитала»,— считает господин Петров.
«Флиппинг элитной недвижимости действительно становится заметным трендом. Его популярность обусловлена изменениями во вкусовых предпочтениях покупателей и финансовой логикой»,— считает директор департамента продаж «Intermark Городская недвижимость» Кристина Томилина.
По ее словам, тренд связан в первую очередь с нехваткой качественного предложения элитного жилья с выполненным актуальным ремонтом.
«Современные состоятельные покупатели, особенно молодое поколение, ценят свое время и хотят получить полностью готовый к проживанию объект. Помимо этого, пандемия резко изменила требования покупателей: стали важны домашние офисы, просторные открытые пространства, приватные террасы и патио, системы очистки воздуха. Флипперы реагируют на эти запросы, используя тот факт, что старые элитные дома им не соответствуют»,— объясняет Кристина Томилина.
Сейчас на рынке два основных направления флиппинга: на первичном и вторичном рынках. «Часто флиппинг становится полноценным бизнесом: ремонты целенаправленно проводятся для выгодной перепродажи недвижимых активов. На вторичном рынке это направление очень востребовано, так как многие ремонты успели выйти из моды и морально устареть»,— говорит директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Часто флипперы не меняют отделку полностью, а адаптируют существующий дизайн под современные требования.
«Однако найти выгодные по стоимости варианты на вторичном рынке флипперам тяжело. Многие собственники считают свои квартиры настоящими произведениями искусства и требуют за них суммы, не соответствующие рынку»,— обращает внимание госпожа Раджабова.
По ее словам, бум флиппинга на первичном рынке элитного жилья возник, когда девелопер Vesper стал делать качественные базовые интерьеры, которые флипперы могли превратить в индивидуальные. «Собственники все чаще считают оптимальным приобретать жилье с дизайном от специалистов, чтобы все смотрелось органично. Доля первичного жилья с чистовой отделкой сейчас составляет всего 15,2% против 39,9% тремя годами ранее. Это также влияет на востребованность флиппинга»,— добавляет госпожа Раджабова.
Высота доходности
Андрей Петров оценил доходность флиппинга при грамотном управлении в диапазоне 15–25%. «На руку флипперу будет играть темп, с которым он сможет оборачивать капитал»,— отмечает он. Основатель компании Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева называет флиппинг одной из самых доходных стратегий на рынке недвижимости и оценивает доходность от таких проектов в Москве еще выше, на уровне 35–40% годовых.
Для сравнения: в ОАЭ показатель может достигать 15–40%, в Саудовской Аравии — 15–25%, в Таиланде и на Бали — 30–50%.
«Однако эти цифры являются ориентировочными и не гарантируют фактического результата»,— предупреждает эксперт.
Инвесторы стремятся к доходности, существенно превышающей банковские депозиты, и флиппинг может ее обеспечить, но есть много нюансов, которые придется учесть, добавляет госпожа Румянцева. Например, потенциальная годовая доходность от флиппинга может достигать 30–45% в Москве.
Участники рынка недвижимости отмечают, что успех во флиппинге невозможен без профессиональной поддержки. «Самостоятельная реализация этой стратегии в отсутствие опыта крайне рискованна. Успешный флиппер сотрудничает с опытными брокерами, юристами и дизайнерами, которые минимизируют риски, а также обеспечивают высокое качество ремонтных работ и привлекательный внешний вид объекта. Скорость ремонта, ликвидность объекта, общая ситуация на рынке недвижимости и продолжительность экспозиции напрямую влияют на конечный результат»,— перечисляет риски Екатерина Румянцева.
Детали успеха
Выбор правильного объекта — 90% успеха во флиппинге. Квартиры, подходящие для этой стратегии, обладают рядом конкретных характеристик. Последние можно разделить на три категории: локация, физическое состояние и финансовые параметры.
«Нельзя сделать хороший флиппинг в плохой локации. Стабильным спросом пользуются центр, районы рядом с парками, водоемами. Также востребованы районы, которые только начинают развиваться, куда приходит новая инфраструктура (метро, парки, кафе, коворкинги), но где еще можно купить недвижимость по «старым» ценам. Часто это бывшие промышленные зоны в пределах Садового кольца, где появляются новые ЖК»,— рассказывает Кристина Томилина.
На вторичном рынке подходящие для флиппинга квартиры выглядят максимально непривлекательными для обычного покупателя.
«В них, как правило, устаревший ремонт времен СССР, много хлама. Это отпугивает большинство покупателей и позволяет купить объект дешевле»,— напоминает эксперт. Однако госпожа Томилина предупреждает, что на будущую ликвидность влияет также планировка — она не должна быть экзотической.
По словам партнера и коммерческого директора Aktivo Михаила Костромина, стоимость ремонта в премиальном классе выше на 70–80% по сравнению с экономвариантом. Дизайнер частных и общественных интерьеров Ирина Валдайская добавляет, что у покупателей в элитном сегменте ожидания гораздо выше: это касается не только характеристик самого объекта, но и организации пространства внутри квартиры, материалов, декора, качества инженерных систем.
С учетом множества нюансов при работе с премиальной недвижимостью госпожа Валдайская сомневается, что флиппинг в этом сегменте может привлечь много игроков.
«В работе обычно больше одного объекта, поэтому флиппер должен располагать значительными ресурсами»,— рассуждает эксперт, подчеркивая, что успех такого бизнеса зависит от умения разглядеть потенциал недвижимости.