Нескладно получается
В ближайшие два года доля пустующих площадей в логопарках будет расти
Рынок складской недвижимости переживает заметные изменения после двух лет пиковой активности. Доля свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья по итогам 2025 года увеличится до 2,9%, а к концу 2026 года — до 3%. Компании, арендовавшие склады «на вырост», теперь вынуждены сдавать излишки в субаренду. В то же время высокий объем нового строительства, не подкрепленный достаточным спросом, усугубляет ситуацию.
Фото: Василий Шитов, Коммерсантъ
Фото: Василий Шитов, Коммерсантъ
По итогам 2025 года доля свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья увеличится на 2,2 процентного пункта (п. п.) год к году, до 2,9%, сообщили “Ъ” в консалтинговой компании NF Group. К концу 2026 года вакансия в складских помещениях достигнет 3%, прогнозируют консультанты.
Это последствия складского бума последних двух лет — компании, которые арендовали крупный объем складских площадей, сейчас вынуждены сдавать лишние помещения в субаренду, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Часть таких складов имеют специфические характеристики и дольше находятся в экспозиции, поскольку строились под конкретного заказчика, добавляет сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
По подсчетам директора департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александра Федорова, с начала 2025 года объем предложения на рынке складской субаренды в Москве вырос на 25–30%.
Сложившийся тренд характерен не только для столичного рынка. По подсчетам партнера NF Group Константина Фомиченко, вакантность в складских объектах, расположенных в российских регионах, по итогам 2025 года вырастет на 2,5 п. п. год к году, до 4,8%, за 2026 год этот показатель незначительно снизится — до 4,5%.
Кроме того, некоторые организации, рассчитывая на рост своего бизнеса, снимали большие площади в логопарках с запасом, однако не у всех прогнозы совпали с реальностью — такие арендаторы вынуждены отказываться от части площадей, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Например, продавец товаров для дома и ремонта «Всеинструменты.ру» расторг договор аренды в логопарке «Обухово» на Горьковском шоссе, где занимал 110 тыс. кв. м.
В то же время компании, нуждающиеся в дополнительной складской инфраструктуре, откладывают решение до лучших времен — ставки аренды, несмотря на небольшое снижение, все еще высоки, считает господин Афанасенко.
Арендная ставка в складских объектах класса А по итогам 2025 года может снизиться на 10% год к году, до 11,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал Виктор Заглумин. Уже к концу 2026 года этот показатель достигнет 12,2 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозирует Константин Фомиченко.
Еще одной причиной роста доли свободных площадей в логопарках стали слишком большие объемы ввода такой недвижимости в условиях, когда спрос на склады заметно остыл, считает господин Федоров. По его подсчетам, за первые девять месяцев 2025 года в Москве было введено около 700 тыс. кв. м складских площадей, в то время как совокупный объем сделок за этот же период оценивается в 400 тыс. кв. м.
На горизонте ближайших двух лет рынок складской недвижимости будет находиться в поиске баланса между спросом и предложением, считает Евгений Бумагин. Из-за снижения спроса некоторые девелоперы уже пересмотрели план по вводу в эксплуатацию своих объектов — к концу 2026 года объем нового строительства складов сократится на 20–25% год к году, до 1,1–1,2 млн кв. м, прогнозирует Александр Федоров. Однако, надеется господин Бумагин, уже в 2028 году активность арендаторов может восстановиться из-за возможного роста экономики и дальнейшего развития онлайн-торговли.