Апелляция залезла в кассу
«Магнит» не смог обязать мэрию Волгограда снизить аренду за шесть магазинов
«Магнит» не смог обязать мэрию Волгограда на четверть снизить арендную плату за землю под шестью магазинами в областном центре. Сперва Арбитражный суд региона удовлетворил иск и снизил платежи с 238 до 157 млн руб. в год. Однако апелляционная инстанция отменила это решение. Суд установил, что компания подписала договор с оговоренной платой и утратила право оспаривать оценку после заключения соглашения. В иске «Тандеру» отказали и взыскали с компании судебные расходы. Юристы сомневаются в перспективах отмены решения кассационным судом.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение АС Волгоградской области о снижении платы за аренду по иску АО «Тандер». Ответчиком выступила администрация Волгограда в лице департамента муниципального имущества. Предметом спора стали шесть участков, на которых расположены магазины сети «Магнит» с различными характеристиками: среди них — трехэтажное здание с большой парковкой, торговая точка на территории огромного корпуса бывшего завода, а также небольшие одноэтажные здания.
АО «Тандер» действует с 1996 года и является одной из крупнейших розничных сетей в России, специализирующейся на торговле продуктами питания и товарами повседневного спроса. Компания зарегистрирована в Краснодаре. По объему выручки компания занимает 1-е место в регионе и 2-е в России. В 2024 году оборот компании составил 2,7 трлн руб., увеличившись на 17% по сравнению с предыдущим годом.
По оценке экспертов, привлеченных волгоградскими властями, АО «Тандер» должен был каждый год вносить плату за аренду шести участков в размере 238,4 млн руб. Считая такую сумму завышенной, компания обратилась в суд. Рассмотрение дела многократно откладывалось, сроки экспертизы продлевались. Заявление от «Тандера» поступило в Арбитражный суд Волгоградской области в конце 2023 года, а решение было вынесено только в марте 2025 года.
В рамках разбирательства «Тандер» заказал собственную оценку. Производство судебной экспертизы было поручено представителю ООО «Статус» Анне Ушаковой. По решению суда ее исследование было признано объективным.
Суд первой инстанции счел размер рыночной стоимости спорных участков доказанным, а также указал, что ответчик эти выводы не опроверг. Эксперт установил новые стоимости, например, не 30,3 млн, а 18,4 млн рублей для первого участка.
Согласно уточненным требованиям истца, общая сумма платежей должна была составить 157,2 млн руб.
Арбитражный суд Волгоградской области исковые требования заявителя удовлетворил, а также взыскал с властей в пользу АО «Тандер» компенсацию расходов на госпошлину в размере 36 тыс. руб. и сумму, затраченную на проведение судебной экспертизы, в размере 360 тыс. руб.
Не согласившись с решением арбитража, департамент обратился в апелляционную инстанцию. В конце августа 2025 года, когда дело было рассмотрено Двенадцатым арбитражным апелляционным судом. В материалах указано, что 1 ноября 2019 года между сторонами договора были подписаны измененные условия, в которых содержались сведения о размере годовой арендной платы.
Правом на оспаривание отчета об оценке до подписания изменений к договору арендатор не воспользовался, указал суд.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки после заключения сторонами договора аренды не допускается, гласит апелляционное определение.
Суд пришел к выводу, что у первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска. В итоге Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение арбитража от 13 марта 2025 года. В удовлетворении иска АО «Тандер» было отказано, с компании также взыскали госпошлину в размере 30 тыс. руб.
«Апелляционный суд указал, что оспаривать отчеты можно было только до заключения договоров аренды: фактически истец пытался изменить условия действующих договоров через спор об оценке, что законом не допускается», — объяснила «Ъ — Средняя Волга» юрист фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Нино Бардземишвили. «Теперь у „Тандера“ остается право обжаловать постановление в кассации в Арбитражном суде округа. Теоретически шанс есть, но он невелик. Чтобы переломить ситуацию, компании придется доказать исключительные обстоятельства — например, что она не имела доступа к отчетам или была ограничена в праве их своевременно оспорить», — подчеркнула эксперт.