Аренда против ипотеки
Недоступные кредиты подталкивают россиян к съемному жилью
Резкий рост ставок по ипотеке вынудил часть россиян отказаться от покупки жилья в пользу аренды. Спрос на съемные квартиры достиг максимума за три года, а предложение стало сокращаться. Эксперты отмечают ускоренный рост ставок в сегменте небольших квартир и прогнозируют, что при снижении стоимости кредитов рынок вновь перетянет клиентов к покупке.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Рост ставок по ипотеке в России изменил баланс спроса на рынке жилья. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2025 года количество закрытых объявлений о сдаче квартир в России достигло 85 тыс., что стало максимумом с 2022 года. В то же время предложение сократилось на 6%, до 94 тыс. активных объявлений, после роста на 83% за три предыдущих квартала.
В городах-миллионниках совокупное число объявлений уменьшилось за второй квартал на 2%, до 25,3 тыс., что на 94% больше, чем годом ранее. В Санкт-Петербурге количество активных объявлений за квартал снизилось на 31%, до 4,8 тыс., но в годовом выражении показатель вырос на 35%. В Москве экспозиция сократилась на 4%, до 22,2 тыс., однако превышает уровень прошлого года на 80%.
Наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры. Количество объявлений об аренде студий уменьшилось на 9%, однокомнатных квартир — на 7%. «Спрос смещается в сторону компактного жилья, при этом активность арендаторов растет. В среднем число просмотров объявлений увеличилось на 9% за квартал»,— отмечают в ДОМ.РФ.
В структуре предложения также преобладают малогабаритные квартиры. На студии и однокомнатные лоты во втором квартале 2025 года пришлось 53% всех объявлений, тогда как годом ранее — 50%, а в 2023 году — 48%. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов уточняет, что именно этот сегмент дорожает быстрее остальных: «Ставки аренды на студии и малогабаритные квартиры растут на 3–5 процентных пунктов выше среднего по рынку»,— поясняет эксперт.
Не менее трети новых арендаторов — это люди, которые не смогли купить жилье из-за дорогой ипотеки или решили отложить сделку: снять квартиру сегодня объективно дешевле, чем обслуживать кредит со ставкой 20–25%, отмечает господин Попов.
По данным ДОМ.РФ, сроки экспозиции в Москве и Петербурге сегодня достигают 27 дней, в регионах — 41 дня. Доходность при этом остается стабильной: 5,7% в Москве, 6,1% в регионах и 6,2% в Петербурге. «Рост доходности ограничен динамикой зарплат. Арендаторы готовы отдавать за жилье лишь определенную часть дохода. Именно поэтому за последние три года показатели выросли лишь с 5,5% до 7%»,— добавляет господин Попов.
На фоне снижения предложения во втором квартале 2025 года возобновился рост цен на аренду.
В Москве средняя стоимость аренды составила 93 тыс. руб. в месяц, что на 2% выше, чем в предыдущем квартале, и на 5% выше, чем годом ранее. В Санкт-Петербурге аренда подорожала до 55 тыс. руб. в месяц, рост за квартал составил 16%, а в годовом выражении — 17%. В других городах средняя цена аренды достигла 38 тыс. руб., увеличившись на 3% к первому кварталу и практически не изменившись относительно прошлого года (–1%). Стоимость студий, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в среднем выросла за квартал на 6%, до 38 тыс., 61 тыс. и 106 тыс. руб. соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 1%, до 37 тыс. руб.
Несмотря на оживление, российский рынок аренды остается гораздо менее развитым, чем, например, в Европе или на Ближнем Востоке.
В России квартиры снимают около 9% семей — порядка 5,6 млн человек.
Для сравнения: в Германии доля арендаторов достигает 53%, в Австрии — 46%, в Великобритании и Швеции — по 35%. В Дубае, по данным Земельного департамента, во втором квартале 2025 года заключено 116 тыс. арендных контрактов против 50 тыс. сделок купли-продажи.
Эксперты не видят долгосрочного смещения интереса россиян от покупки к аренде: «Доля арендного жилья в стране не растет»,— подчеркивает Алексей Попов. В целом, по его словам, аренда наиболее распространена «в столичных агломерациях, курортных регионах и городах-миллионниках, куда приезжает молодежь для учебы и работы».
«В России текущая популярность аренды объясняется высокой стоимостью квадратного метра и недоступностью ипотеки. Как только ставки снизятся, мы увидим отток спроса с рынка аренды в пользу покупки»,— считает CEO международного агентства Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.