Бассейн притворности

Арбитражный суд Новосибирской области рассмотрит иск региональной прокуратуры о признании недействительным договор аренды бассейна и трассы для тюбинга, расположенных на территории парка культуры и отдыха «Бугринская роща». Ранее в ходе производства по другому заявлению о расторжении договора аренды между арендодателем и арендатором суд пришел к выводу о ничтожности сделки и отказал в его удовлетворении. Спорную территорию прокуратура требует освободить и демонтировать развлекательный комплекс. Юристы полагают, что сделка по аренде фиктивная, и несмотря на апелляцию, решение останется неизменным.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Новосибирской области 4 сентября принял исковое заявление региональной прокуратуры к МАУК «Городские парки культуры и отдыха» и ООО «Транспортное агентство» о признании недействительным (ничтожным) договор аренды комплексных объектов «Бассейн» и «Сноутьюбинг» на территории Бугринской рощи от 16 марта 2021 года. Ведомство также требует демонтировать сооружения, освободить земельные участки и взыскать в городской бюджет недополученную арендную плату за пользование территорией в размере 27,2 млн руб., следует из материалов в картотеке дел арбитражного суда. Предварительное судебное заседание назначено на 29 сентября 2025 года.

Согласно материалам дела, правопреемники МБУК «ПКиО "Бугринская роща"» в лице «Дирекции городских парков» и ООО «Транспортное агентство» заключили договор аренды. По нему «Транспортное агентство» обязалось предоставить дирекции за плату во временное владение и пользование развлекательные объекты — «Бассейн» и «Сноутьюбинг».

Дирекция, в свою очередь, безвозмездно выделила земельный участок застройщику — «Транспортному агентству» — для возведения развлекательного комплекса. Однако в 2022 году строительство комплекса бассейнов было остановлено.

По словам владельца ООО «Транспортное агентство» Дмитрия Котова, проблемы возникли из-за нехватки финансирования.

«Я восемь раз получал отказы в кредитовании от банков Новосибирска и Москвы. Причиной послужила специфическая форма договора на пользование земельным участком, предоставленного администрацией парка «Бугринская роща» (ныне — «Дирекция парков»). Это одна из основных причин, почему нам до сих пор не удалось достроиться»,— утверждает он.

По словам бизнесмена, для получения финансирования банкам требовалось, чтобы земля находилась в собственности или в долгосрочной аренде у заемщика. Однако участие в конкурсе на реализацию проекта изначально подразумевало заключение именно такой формы договора. «На момент принятия решения об участии в конкурсе я, оценивая риски, видел, что по аналогичным договорам в городе уже успешно работают другие развлекательные комплексы. И это является общепринятой практикой для новосибирских парков. Вся конкурсная документация, подтверждающая условия конкурса, сохранена»,— рассказал Дмитрий Котов.

В июле 2025 года «Дирекция городских парков» попыталась через суд расторгнуть договор аренды из-за приостановки проекта. Стоимость строительства двух объектов — «Сноутьюбинг» и «Бассейн» — составила 56,5 млн руб. Строительная готовность комплекса оценивается в 50%. На площадке выполнены монтаж свай, монолитных железобетонных плит, железобетонных фундаментных блоков, установлены металлические чаши бассейнов, частично выполнено устройство деревянного каркаса.

Однако суд отказал в удовлетворении иска и указал на фиктивность сделки между арендодателем и арендатором.

«Оценивая содержание договора с точки зрения соответствия действующему законодательству, суд находит убедительными доводы о его недействительности в силу притворности, как сделки, фактически прикрывающей собой договор аренды земельного участка»,— говорится в решении суда.

Как установил суд, договор аренды сформулирован таким образом, что арендатор —«Дирекция городских парков», являясь владельцем земельного участка, принимает во временное владение и пользование бассейн и трассу. В то же время доходы от их использования возлагает на арендодателя — «Транспортное агентство». «В то время как, с точки зрения действующего законодательства, эти обязанности и права возлагаются на арендатора»,— указано в деле.

Как сообщили «Ъ-Сибирь» в прокуратуре Новосибирской области, «муниципальное учреждение без правовых на то оснований предоставило хозяйствующему субъекту два земельных участка под бассейн и сноутьюбинг. Одновременно с этим решение о предоставлении земельных участков в аренду уполномоченным органом местного самоуправления не принималось, и муниципалитет плату за пользование предпринимателем участками в коммерческих целях не получал».

Речь в деле идет о проекте Soho Pool Club, который ранее на территории городского парка «Бугринская роща» намеревался реализовать Дмитрий Котов (владелец ООО «Транспортное агентство»). Работа на площадке началась в 2021 году, к 2022-му предполагалось ввести в эксплуатацию трехъярусный круглогодичный комплекс с пляжем, бассейнами, саунами и заведениями общепита.

В сентябре 2023 года арбитражный суд Новосибирской области признал ООО «Транспортное агентство» несостоятельным и открыл конкурсное производство. Заявление о банкротстве в январе 2023 года подало АО «РДЖ Логистика», задолженность структуры перед которым составила 21,1 млн руб.

«Судя по материалам понятно, что "Дирекция городских парков" иском о расторжении договора пробовала снять с себя ответственность за незаконное возведение стационарных объектов и связь с банкротящимся арендатором.

По факту договор аренды свидетельствует еще и о том, что арендодатель, с учетом таких странных условий, был официальным бенефициаром арендатора»,— комментирует учредитель и юрист в компании «Юридическое бюро №1» Юлия Комбарова.

По словам эксперта, несмотря на то что в деле еще подана апелляция (Дмитрий Котов 29 августа обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой на решение арбитражного суда по иску о расторжении договора), решение останется неизменным.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что в этой ситуации прокуратура действует в правовом поле. «Ныне модно обвинять государственные органы в некорректности решений, но, на мой взгляд, здесь прокуратура права»,— отмечает он.

В картотеке арбитражных дел в последние годы увеличилось количество дел об изъятии имущества бизнеса в пользу государства, отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева.

«Прокуратура продолжает линию по активному отстаиванию интересов государства, и, если ведомством усматриваются какие-либо нарушения, предпринимаются попытки изъять доход по сделкам или имущество. Такая политика негативно влияет на инвестиционный климат в регионе — у нас огромная невостребованная часть контрактов, где предполагается использование муниципальных или федеральных денег. В условиях существующих рисков бизнес неохотно принимает подобные риски. И в большей части аналогичных дел решения принимаются в пользу прокуратуры вопреки закону»,— комментирует госпожа Гребнева.

Лолита Белова