Девелоперы уперлись в потолок
В «Москва-Сити» не осталось места для новых бизнес-центров
Девелоперский потенциал самого популярного делового кластера столицы — «Москва-Сити», похоже, полностью исчерпан. Из-за отсутствия подходящих площадок под застройку объем ввода бизнес-центров в нем по итогам 2025 года снизится на 70% год к году, а в следующем году здесь не появится ни одного нового небоскреба. Девелоперы уже начали переориентироваться на соседние районы.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
По итогам 2025 года объем ввода офисной недвижимости в одном из крупнейших деловых кластеров столицы «Москва-Сити» может упасть на 70% год к году, до 91,3 тыс. кв. м, прогнозируют в консалтинговой компании Nikoliers. Ситуация не улучшится и в будущем: в 2026 году в этой локации не будет введено ни одного нового бизнес-центра, а к концу 2027 года на рынке появится всего один небоскреб общей площадью 73 тыс. кв. м, подсчитали консультанты. В 2029 году, по прогнозу замруководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентина Кусова, в «Москва-Сити» может появиться 220 тыс. кв. м офисной недвижимости — но это все равно не сможет полностью удовлетворить растущий спрос.
Девелоперы столкнулись с дефицитом свободных земельных участков под строительство новых офисов, отмечает Валентин Кусов. В связи с этим они переориентируются на прилегающие к деловому району территории, например, субрынок «Большой Сити», находящийся в границах Ленинградского и Кутузовского проспектов, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Застройщики активно осваивают эту локацию из-за наличия доступных для реорганизации бывших промзон. В 2025 году на территории «Большого Сити» будет введено 428 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 39% больше год к году, подсчитали в консалтинговой компании CMWP.
Впрочем, из-за недостатка земли под девелопмент объемы нового строительства в этом субрынке, как и в «Москва-Сити», начнут снижаться уже по итогам 2026 года — на 87% год к году, до 55 тыс. кв. м, прогнозируют консультанты.
Падение объемов ввода в «Москва-Сити» можно объяснить в том числе эффектом высокой базы, считает партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Рекордный за последнее десятилетие объем ввода в этом деловом кластере пришелся на 2024 год, когда появилось 307 тыс. кв. м новых офисных площадей, подсчитала партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина.
Дополнительное давление на запуск новых проектов оказывает дорогое заемное финансирование и увеличивающаяся себестоимость строительства, говорит Екатерина Белова. Это характерно для столичного офисного рынка в целом: объем ввода бизнес-центров в Москве по итогам текущего года составит 741 тыс. кв. м — это на 23% меньше первоначального прогноза, подсчитала госпожа Белова.
В условиях ограниченного нового строительства и крайне высокого спроса вакантность в «Москва-Сити» вряд ли сможет увеличиться в ближайшие два года, говорит Валентин Кусов. «Спрос настолько высок, что рынок успевает поглощать бизнес-центры еще до их ввода в эксплуатацию»,— добавляет Сигуш Бабоян. По прогнозам господина Кусова, к концу 2025 года доля свободных офисных площадей в «Москва-Сити» составит 3,4%, уже по итогам 2026 года показатель снизится на 1 п. п. год к году, до 2,4%, в 2027-м — на 0,1 п. п, до 2,3%. Из-за рекордно низкой вакантности объем сделок в деловом районе по итогам января—июня 2025 года снизился на 73% год к году, до 2,2 тыс. кв. м, подсчитала Мария Зимина.
Снижение вакантности спровоцирует рост арендных ставок. За 2025 год ставки аренды в бизнес-центрах класса А в деловом кластере вырастут на 19%, до 81,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по итогам 2026 года — на 3%, до 84,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в 2027-м — еще на 2%, до 86 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных Nikoliers.