Мораторий на приватизацию памятников архитектуры отменен 1 января 2007 года. В течение этого года комитеты по культурному наследию каждого региона РФ утвердят перечни памятников, которые государство готово передать в частную собственность. Приватизация культурного наследия стартует с 1 января 2008 года — с этого момента вступят в силу законодательные акты, регулирующие процедуру передачи памятников и их использование в коммерческих целях.
В Москве в частную собственность должно перейти около 500 памятников архитектуры. Среди них: несколько десятков усадеб. Это архитектурно-парковые комплексы на территории от 5-7 га с хозяйским домом и другими постройками в едином стиле преимущественно XVIII-XIX веков. Образцы дореволюционного барства в советские времена особо не жаловали — усадьбы, за редким исключением, использовались под склады, лечебные и воспитательные учреждения. Едва ли не все объекты культурного наследия требуют капитального ремонта.
"В середине 90-х мы искали офис для своей компании,— рассказывает Аркадий Шакс, генеральный директор ЗАО "Михалково"(действующего на территории одноименной усадьбы) .— Главное управление охраны памятников (ГУОП) разрешило нам в 1995 году арендовать один из четырех --разрушенный флигель усадьбы. Состояние хозяйства было удручающим. Усадьба построена в XVIII веке, до революции она принадлежала Дашковым и Паниным. Со второй половины XIX века и при советской власти постройки использовала под складские и производственные помещения суконная фабрика".
Охранно-арендный договор с ГУОПом ЗАО "Михалково" позволил арендовать шесть фланкирующих башен, металлическую ограду, остатки контрфорсной стены. В 1996 году чиновники разрешили арендовать центральное ядро усадьбы — четыре постройки, при условии что арендаторы займутся реставрацией усадьбы.
В то же время префектура округа предложила коммерсантам разработать концепцию развития всего парка, 9 га из которого занимает территория усадьбы Михалково. Предполагалось превращение зданий усадьбы в культурно-оздоровительный комплекс. Для этого чиновники предлагали создать ОАО с участием города (30%).
"Все шло своим чередом,— рассказывает Аркадий Шакс.— Мы платили за аренду 300 кв. м в зависимости от года от $70 тыс. до $99 тыс., сдавали их в субаренду, отреставрировали здания, ограды, ворота и башни, занимались парком и заплатили за разработку проекта культурно-оздоровительного комплекса".
Летом 2001 года вышло постановление правительства Москвы об утверждении градостроительной концепции и создании управляющей компании "О мерах по реставрации и приспособлению усадьбы Михалково и прилегающих территорий к современному использованию". Следом был подготовлен проект постановления о создании управляющей компании "Михалково". Арендаторы утвердили этот документ практически во всех необходимых инстанциях. Однако в декабре 2003 года у усадьбы появилась новая компания-арендатор. Префектура округа выпустила постановление о создании ГУП "Михалково".
"К нам приехал начальник ГУПа и потребовал передачи всех объектов его организации,— рассказывает Аркадий Шакс.— Мы предложили их выкупить, ведь разработки и реставрация велись на наши собственные деньги. Позже префектура заявила, что готова выкупить проекты, но делать этого не стала".
Выселить коммерсантов из усадьбы чиновники не могут: мешает охранно-арендный договор с ГУОПом, но и сдавать квадратные метры в субаренду префектура ЗАО "Михалково" запретила. Сейчас постройки усадьбы используются ЗАО в качестве собственного офиса и приемных принадлежащего ему медицинского центра.
Аркадий Шакс приводит такие цифры: наценка для субарендатора составляла от 25-30% от ставки арендной платы, а деньги, инвестированные в ремонт и реставрацию, из арендной платы не вычитаются. "Соответственно, если нам снова разрешат сдавать помещения в субаренду, вложенные средства окупятся через 15-20 лет, не раньше",— подытоживает генеральный директор ЗАО "Михалково".
Антикварная недвижимость
Закрытость и анонимность рынка коммерческого использования усадеб можно сравнить, пожалуй, только с рынком земли. Многие усадьбы фактически уже сейчас, до вступления законов о приватизации культурного наследия, имеют владельцев, сдаются и продаются.
До принятия в 2002 году закона "Об объектах культурного наследия" можно было переводить в частную собственность объекты культурного наследия, что, конечно, и переводилось. После введения моратория единственным законным способом получения старинной усадьбы в свое распоряжение бала аренда. Нынешним арендаторам остается дождаться 1 января 2008 года и оформить объекты в собственность.
Пример конфликта между арендатором культурного наследия и властями, считают участники рынка,— ситуация возможная, но не типичная. В большинстве случаев сторонам удается найти компромисс. Во многом благодаря тому, что договоры аренды на объекты культурного наследия содержат пункт, согласно которому государство в случае расторжения договора обязано возместить арендатору все "неотъемлемые улучшения", то есть расходы на ремонт, реставрацию, проектные работы, озеленение и пр.
Кроме того, при желании в ходе перераспределения памятников можно добиться понижения статуса памятника до статуса объекта недвижимости, согласовав процедуру с Минкультом и Минимуществом, и приватизировать усадьбу. Пример тому — продающаяся сейчас усадьба XVIII века Ивановское-Козловское с парком в 11 га на берегу Истринского водохранилища. Статуса памятника культуры у нее нет. Цена — $15 млн.
По оценкам риэлтеров, в Москве и Московской области сохранилось около 650 архитектурно-парковых комплексов, но не более 150 из них интересны для инвестирования и дальнейшего использования в коммерческих целях.
"Если мы говорим об элитных районах и направлениях, то действительно хороших предложений, которые не имеют проблем с документами и продаются в данный момент, не так уж много. Это примерно пять-шесть объектов, которые действительно подходят под задачи коммерческого использования усадеб",— рассказывает Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская усадьба" в компании Penny Lane Realty.
Стоимость стариной усадьбы варьируется от $10 млн до $70 млн — столько будет стоить усадьба с площадью построек около 300 кв. м и парком в 10-20 га. Сумму, примерно равную цене покупки, по оценкам экспертов, придется вложить в реставрационно-строительные работы и оформление объекта в собственность, как только формально это станет возможным.
Живая легенда
Исключением из правил можно назвать происходящее в усадьбе Середниково (до недавнего времени здесь был санаторий для больных туберкулезом): ее собственник не скрывает своего имени и открыто ведет на территории памятника коммерческую деятельность. В 1991 году усадьбу в Солнечногорском районе Московской области арендовал на 49 лет внучатый племянник и полный тезка великого поэта Михаил Юрьевич Лермонтов, основатель и руководитель ассоциации "Лермонтовское наследие". Он объединил более 200 представителей рода и решил своими силами восстановить место, где когда-то жил их славный предок. Чтобы сохранить, реставрировать, а также дальше развивать усадьбу и прилегающие территории, в январе 1992 года по инициативе ассоциации был создан Национальный лермонтовский центр в Середникове.
Сейчас целиком восстановлена центральная часть усадьбы, в том числе Парадный дом, в котором проводятся творческие и деловые встречи. В отреставрированных флигелях могут на ночь размещаться гости. На территории усадьбы регулярно проходят праздники и экскурсии, устраивают киносъемки, действуют воскресная школа и постоянная выставка-продажа работ русских самобытных мастеров. В дальнейшем, после полной реставрации архитектурно-паркового комплекса, в том числе манежа и конюшни, отдых можно будет разнообразить конными прогулками и игрой в теннис.