Риски на вырост
Почему сокращаются продажи жилья в рассрочку
Пока рыночная ипотека остается недоступной для большинства граждан, первичный рынок жилья в Москве поддерживали программы рассрочки. Это удобный инструмент для покупателей жилья класса выше, чем массовый. Однако политика ЦБ, риски неплатежей и повышенные ставки проектного финансирования стимулируют застройщиков снижать долю рассрочки в продажах.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
По итогам семи месяцев 2025 года доля реализации квартир в ипотеку упала до 64% против 76% в 2024 году, а за наличные и в рассрочку выросла с 24% до 36%, подсчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ.
«Обслуживание рассрочек остается на качественном уровне. Об этом можно судить по тому, что их использование позволило сохранить поступление средств на счета эскроу (приток 2,2 трлн руб. за шесть месяцев), а значит, и в строительство. Банки продолжили стабильно финансировать возведение нового жилья (выборка лимитов выросла на 1,1 трлн руб., до 9,3 трлн руб. на 1 июля 2025 года)»,— следует из данных ДОМ.РФ.
Влияние на рынок продаж за наличные и в рассрочку будет заметно и по итогам года, отмечают эксперты аналитического центра госкорпорации.
«По нашим оценкам, общий объем средств, включая продажи за наличные и рассрочку, а также с привлечением ипотеки, который поступит на рынок строительства многоквартирных домов за весь 2025 год, составит 4,4 трлн руб. И если учитывать текущую конъюнктуру — высокие ставки, отсутствие массовой льготной программы, то разницу с прошлым годом (4,7 трлн руб.) можно считать незначительной»,— констатируют в ДОМ.РФ.
Застройщикам рассрочки помогают привлекать спрос, хотя их условия приходится адаптировать. «Сейчас очень популярны рассрочки с фиксированными платежами, комфортными для покупателя, например 20% первоначального взноса, потом платежи по 30 тыс. руб. в месяц и за квартал до сдачи дома — остаток суммы»,— говорит генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, сроки рассрочек принципиально не изменились, в большинстве случаев они действуют до сдачи дома в эксплуатацию. «Девелоперы предлагают много различных вариантов рассрочек, в том числе часть тестирует их пролонгацию и на период после сдачи дома, например комбинируя с арендой»,— поясняет госпожа Решетникова.
Доля рассрочки на первичном рынке достигла своего пика в конце 2024 — начале 2025 годов, когда она выросла почти до 30% от общего объема продаж.
После этого многие девелоперы стали ограничивать использование этого инструмента в продажах из-за рисков неплатежей и возможных сложностей с переходом покупателя в ипотеку после сдачи дома. Плюс отмена комиссий банками за выдачу семейной ипотеки вновь добавила популярности льготным программам.
В результате в августе 2025 года доля рассрочек снизилась до 7%, а ипотечных сделок выросла с 48% в январе до 79,1%. «Те, кто имеет право на семейную ипотеку, боятся возможных ограничений и предпочитают оформлять льготный кредит, не откладывая. Также застройщики стали тщательнее контролировать долю рассрочек в своем портфеле и ввели дополнительную проверку покупателей перед их оформлением, поэтому получить ее стало сложнее»,— объясняет динамику Татьяна Решетникова. Она добавляет, что заявление ЦБ о возможном ужесточении контроля за выдачей рассрочек стало еще одним поводом для снижения активности девелоперов в этом направлении.
На первичном рынке Москвы доля рассрочек за прошедшие два года выросла в четыре раза — с 10% до 40%.
Реже всего этим инструментом пользуются покупатели квартир в массовых проектах (около 25%), чаще — клиенты элитного сегмента (свыше 60%). В бизнес-классе доля рассрочек достигает 35–40%, в премиум-классе — 50–55% (данные «Метриума»). «К началу 2025 года в момент действия рекордной ключевой ставки доля рассрочек с 21% выросла до максимального показателя в истории рынка — 45%»,— напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По его словам, сейчас это значение постепенно сокращается. Во-первых, некоторые девелоперы на волне отложенного спроса отказываются от ранее запущенных маркетинговых программ. Во-вторых, сами клиенты нередко отдают предпочтение более продолжительным жилищным кредитам — не всем удобно гасить займы в сжатые сроки, пусть даже на более выгодных условиях.
Средние сроки рассрочек сокращаются, так как в текущих экономических условиях девелоперам уже нецелесообразно выдавать займы на несколько лет. «Такие условия были актуальны до того, как ЦБ взял курс на смягчение кредитно-денежной политики»,— отмечает генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
По мере сокращения ключевой ставки рассрочка все еще остается привлекательной для клиентов, но становится менее актуальной для девелоперов. Поэтому усредненные параметры этой маркетинговой опции ужесточаются.
«Теперь короче сроки (обычно до года), первоначальный взнос выше (от 30%), а беспроцентные рассрочки практически уходят с рынка. На текущий момент ставки на остаток платежа (после внесения первого взноса) составляют в среднем 10–15%»,— перечисляет изменения директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
Тем не менее в среднем по рынку доля рассрочки в структуре продаж девелоперов составила в этом году около 25%. Вместе с тем встречаются проекты, где доля рассрочки превышает 50% и даже достигает 70%, отмечает президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Директор по продажам ГК ФСК Светлана Бирина говорит, что за последний год доля рассрочек в структуре продаж снижалась. «В 2025 году в среднем по проектам доля рассрочек достигла около 20%. Годом ранее она была выше в два раза»,— отмечает она.
Прогнозы на будущее
По словам Дениса Жалнина, при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики и сохранении условий «Семейной ипотеки» наиболее вероятный сценарий — это доля продаж в рассрочку на уровне 10–15% от общего объема. При этом в проектах на начальной стадии строительства показатель сможет достигать 25–30%. «Но ЦБ все чаще говорит о регулировании рассрочек, а в части проектов доля квартир, проданных с использованием этого инструмента, слишком высока, что означает риски на этапе ввода дома в эксплуатацию»,— отмечает Денис Жалнин.
Светлана Бирина согласна, что доля рассрочек будет в среднем на уровне 15% — именно такую долю компания планирует поддерживать в своих проектах.
Застройщики вынуждены снижать долю рассрочек в проектах для сохранения сотрудничества с банками.
«Для застройщика есть прямой риск, что покупатель не сможет вносить платежи в срок. В таком случае стоит ожидать расторжения договора купли-продажи с возвратом как минимум большей части внесенных платежей или первоначального взноса. Это может оказывать давление на ликвидность застройщика, что непосредственно может отразиться на его кредитном качестве и способности обслуживать банковский долг»,— объясняет старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов. Продажи в рассрочку без учета потенциальных рисков расторжения могут завышать кредитное качество эмитента и объем распроданности проекта — в случае если банк не учитывает данное обстоятельство, он может столкнуться с тем, что реальный кредитный риск проекта или застройщика оказался выше, чем предполагалось изначально.