Льготы вшиты в реновацию
Кассация подтвердила ПСК-6 право на господдержку вне договора КРТ
Входящий в девелоперскую группу ПСК-6 «Специализированный застройщик ПСК» проиграл спор с мэрией Уфы о включении в договор комплексного развития территории пунктов о господдержке. Компания, собирающаяся застроить 9,4 га в микрорайоне Черниковка, настаивала на том, чтобы льготы были прописаны в договоре, так как это вытекает из положений Градостроительного кодекса России. Однако кассационная коллегия вслед за судом апелляционной инстанции постановила, что изменения в договор вносить не нужно: застройщик имеет право на льготы, даже если они не упомянуты в договоре.
ПСК прошел три инстанции суда в борьбе за льготы
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
ПСК прошел три инстанции суда в борьбе за льготы
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
ООО «Специализированный застройщик ПСК» (входит в группу компаний ПСК-6 бывшего депутата горсовета Уфы Андрея Носкова) в арбитражных судах трех инстанций не смогло заставить мэрию Уфы включить в договор комплексного развития территории (КРТ) пункты о льготах и мерах государственной поддержки.
В начале прошлого года застройщик и администрация города договорились о комплексном развитии кварталов общей площадью около 9,4 га между улицами Кулибина, Герцена, Кольцевой и между улицами Черниковской, Гончарова, Свободы и 40 лет Октября.
В течение 15 лет компания должна расселить 26 аварийных многоквартирных домов и вложить 25 млн руб. в капитальный ремонт школы № 80 имени Александра Матросова, а взамен получила право на строительство до 180 тыс. кв. м жилья. Общий объем инвестиций в реновацию кварталов должен составить минимум 17,4 млрд руб.
Однако, как сообщал «Ъ», спустя восемь месяцев после подписания договора застройщик обратился в мэрию с просьбой добавить в документ, что компания может получить льготы и господдержку. По мнению ПСК, это обязательное требование Градостроительного кодекса России. Как сообщила «Ъ» представитель компании Юлия Гинзбург, под такими мерами подразумевается компенсация затрат на расселение аварийных домов.
Через месяц администрация ответила отказом, а в начале октября 2024 года девелопер обратился с иском в арбитражный суд Башкирии.
Суд первой инстанции согласился с доводами ПСК, посчитав, что исполнение договора КРТ без включения в него условий льгот «противоречит общественным интересам», так как затронет не только права застройщика и властей, но и переселяемых граждан. Также было учтено, что финансовая модель реализации проекта предусматривала субсидирование затрат на расселение сносимого жилья.
В апреле этого года администрация сумела оспорить решение в Восемнадцатом арбитражном апелляционном суде. По мнению апелляционной коллегии, истец не смог доказать, что по ходу исполнения договора КРТ возникли условия, потребовавшие изменений в действующее соглашение. Также суд указал, что отсутствие в договоре упоминаний о льготах не лишило девелопера права на них (см. «Ъ» от 25 апреля).
Не согласившись с определением, ПСК подало кассационную жалобу, повторив в ней довод о том, что включение в договор КРТ условий господдержки прописано в законодательстве. 2 сентября арбитражный суд Уральского округа оставил апелляционное определение в силе, не найдя объективных обстоятельств для изменения договора.
По мнению кассационного суда, отсутствие в договоре упоминаний льгот не мешает их получению застройщиком.
Представитель ПСК Юлия Гинзбург рассказала «Ъ», что пока в компании не ознакомились с мотивировочной частью кассационного представления.
Судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев полагает, что кассационный суд верно оценил обстоятельства и принял обоснованное решение, так как позиция коллегии основывается «на фундаментальных принципах изменения договорных обязательств» и специальных правилах для договоров.
По мнению юриста, суд счел, что норма Градостроительного кодекса об указании льгот и мер господдержки в договоре КРТ носит декларативный характер и не создает самостоятельного права на льготы, лишь отражая в договоре и без того существующие меры поддержки.
«Таким образом, мэрия не сможет в будущем отказывать в предоставлении льгот застройщику, ссылаясь исключительно на отсутствие соответствующих условий в договоре. Если застройщик будет отвечать критериям, установленным федеральным или региональным законодательством для получения мер государственной поддержки, отказ в их предоставлении будет неправомерным. Однако важно понимать, что право на получение льгот должно быть подтверждено конкретными нормативными актами»,— объяснил господин Терентьев.