Ждать нельзя покупать

Высокие ипотечные ставки, рост цен на жилье и новые форматы продвижения проектов — эти факторы сегодня определяют рынок недвижимости в Удмуртии. Сегодня многие семьи откладывают покупку квартир, а застройщики ищут способы привлечь покупателей через формирование сильных брендов и разработку удобных сервисов. В то же время государственные и корпоративные программы поддержки остаются важным инструментом для молодых семей и специалистов. О перспективах рынка, предпочтениях покупателей и возможных решениях для девелоперов и клиентов читайте в репортаже с круглого стола «Рынок недвижимости в Удмуртии: как сориентироваться в постоянно меняющихся условиях» от «Ъ-Удмуртия».

Годы высоких показателей

Несмотря на то, что Удмуртия конкурентоспособный игрок на рынке недвижимости и лидирует по сдаче домов среди других регионов страны, продажи новостроек в Ижевске резко снизились. На первичном рынке недвижимости продажи квартир сократились год к году вдвое: в январе—июне было реализовано 117,3 тыс. кв. м. Как отмечают девелоперы, основные причины сокращения — отмена господдержки, высокая ключевая ставка (сейчас она составляет 18%) и продолжающийся рост цен. В таких условиях застройщикам приходится искать новые способы стимулирования спроса: рассрочки, трейд-ин, специальные программы для инвесторов.

Коммерческий директор группы компаний «Федерация» Надежда Шевчук считает, что годы высоких показателей для девелоперов прошли. «Тем не менее, продажи есть. “Семейная ипотека” — единственная “здравая” ипотека для будущих дольщиков. Альтернативным инструментом является рассрочка. Также хотелось бы обратить внимание предприятий, что раньше существовала практика поддержки сотрудников при покупке жилья: субсидирование процентной ставки или помощь с оплатой первоначального взноса. Сейчас такие механизмы практически не используются. Если компании вновь обратятся к этим инструментам, это не только станет помощью для покупателей, но и эффективным способом удержания квалифицированных кадров»,— прокомментировала госпожа Шевчук.

Она подчеркнула, что Ижевск сохраняет высокую конкурентоспособность за счет развитой промышленности и стабильного спроса. При этом за год цены на жилье выросли почти на 25%, что делает покупку выгодной инвестицией.

По данным Удмуртстата, по итогам второго квартала 2025 года средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке составила 117 тыс. руб., на вторичном — 89,9 тыс. руб.

Руководитель отдела продаж группы компаний UDS Наталья Сурнина подтвердила, что после сворачивания господдержки доля ипотечных сделок заметно снизилась. Чтобы удержать спрос, девелопер начал предлагать альтернативные механизмы: рассрочки, трейд-ин и специальные инвестиционные продукты.

«Мы запустили новый формат — “Альтернатива вклада”. Клиент инвестирует средства в строящийся дом и получает доходность, сопоставимую с банковскими вкладами,— по ставке, привязанной к ключевой минус 1 процентный пункт. При этом после ввода дома в эксплуатацию он может либо забрать деньги с доходом, либо зачесть их в качестве оплаты квартиры»,— рассказала Наталья Сурнина.

Екатерина Карасева, руководитель отдела продаж ГК «Аэроплан» города Ижевска, обратила внимание на низкую информированность покупателей о том, кто реально имеет право на семейную ипотеку. Она подчеркнула, что застройщики вынуждены искать новые ходы: популярностью пользуются рассрочки для будущих родителей, а также совместные программы с банками.

«Возникает много вопросов о том, кто имеет право на приобретение жилья по льготной ипотечной программе. Это семьи с хотя бы одним ребенком до шести лет или ребенком-инвалидом до 18 лет. В настоящее время популярна схема рассрочки, когда клиент начинает сделку, будучи в ожидании ребенка, а затем оформляет семейную ипотеку»,— сообщила Екатерина Карасева.

Директор компании «Элькун», специализирующейся на строительстве частных домов, Руслан Агафонов отметил, что поддерживать темп продаж очень сложно, и компания держится за счет старых договоров. «В прошлом году у нас было заключено более 30 договоров, а в этом — пока пять. Имеем, что имеем»,— посетовал Руслан Агафонов.

Девелоперы ищут нестандартные подходы

В условиях падения спроса на рынке девелоперы ищут нестандартные способы привлечения покупателей. Архитектурные решения и работа с пространством становятся не только вопросом эстетики, но и важным инструментом маркетинга, отмечают участники круглого стола.

Основатель студии светодизайна 500LUX Сергей Ренжин подчеркнул, что дизайн — это в первую очередь инструмент добавленной стоимости. Он не просто украшает проект, но и помогает сформировать у клиента эмоциональную связь с жилым комплексом.

«Наша задача вовлечь покупателя в историю, которую создает девелопер. Красивого фасада сегодня недостаточно, нужно создавать уникальную идентичность и атмосферу, в которой клиент видит себя будущим жителем»,— прокомментировал господин Ренжин.

Он отметил, что запоминающийся фасад или интересная концепция квартала повышают шансы на продажи. Световая среда должна быть единой и комфортной — от фасадов до входных групп и дворов.

«Качественный свет влияет не только на комфорт, но и на безопасность. Хорошо освещенные парки, по статистике, снижают уровень преступности на 90%. При этом необычные световые решения способны создавать информационные поводы в соцсетях и повышать узнаваемость бренда застройщика»,— добавил Сергей Ренжин.

В его компании подсчитали, что при стандартной архитектуре квартира платит около 69 руб. в месяц за подсветку жилого комплекса. В домах с более сложным световым дизайном — около 200-300 руб. в месяц.

«Качественный световой дизайн способен одновременно повышать ценность проекта, улучшать комфорт и безопасность, а также выступать мощным маркетинговым инструментом, при этом не создавая значимой финансовой нагрузки для жильцов»,— подчеркнул господин Ренжин.

Руководитель маркетингового агентства Brandcore Андрей Овчинников добавил, что при низком спросе и большом количестве предложений именно маркетинг и работа с брендом становятся решающими. По его словам, сегодня недостаточно построить дом, покупатели все чаще обращают внимание на репутацию компании и уникальность создаваемого продукта.

«Во времена, когда спрос низкий и инструменты покупки малодоступны, на первое место выходят маркетинг и формирование отношения к бренду застройщика. Это уже не про “красивую упаковку”, а про умение объяснить людям ценность проекта и показать, что девелопер надежен. Именно это позволяет выделяться на фоне множества предложений»,— рассказал Андрей Овчинников.

По его словам, сегодня недостаточно просто предложить качественный продукт в хорошей локации, конкуренция слишком высока. Задача застройщика — пройти с клиентом весь «путь покупателя» от момента зарождения идеи о покупке квартиры до этапа, когда новый житель рекомендует проект другим. Сильный бренд позволяет девелоперам продавать дороже и при этом сохранять спрос, подчеркнул эксперт.

«В Ижевске есть пять брендов, которые все знают. Остальным приходится бороться за место в топе. Если бренд не входит в этот список, его просто не будут рассматривать. Тогда приходится снижать цену, а это убивает маржинальность. Сильный бренд — это инструмент продавать дороже при стабильном спросе»,— добавил господин Овчинников.

Он отметил, что даже в премиальных проектах Москвы ключевым фактором становится не цена, а сформированное отношение к бренду и умение транслировать ценности проекта.

Стройка под контролем госорганов

Инженерный и технической контроль становятся ключевым условием качества строительства в условиях роста цен на материалы и дефицита кадров. Как отмечает федеральный эксперт по оценке соответствия, руководитель службы технического заказчика ГК «Аэроплан» Михаил Данилов, все строительные работы в Удмуртии проходят проверку на соответствие нормативам и проектным решениям.

«Несмотря на высокую стоимость материалов и кадровый голод, все работы выполняются в строгом соответствии с техническими регламентами и проектной документацией. Каждое решение подтверждается документально и находится под контролем государственных органов»,— сказал господин Данилов.

Он рассказал, что во многих современных домах монолитно-кирпичной конструкции могут возникать эксплуатационные проблемы. Одна из самых частых — продувание по плинтусу. Такая ситуация связана с прогибанием плит перекрытия, из-за чего появляются щели. Решением становится дополнительное утепление стяжки: закладка слоя пеноплекса. «Мы рекомендуем дополнительно устанавливать лист теплоизоляции внутрь стяжки. Это позволяет устранить продувание и сделать жилье комфортнее»,— добавил Михаил Данилов.

Также эксперт отметил сложности с эксплуатацией холодных балконов. Многие жители используют их как жилое пространство, что приводит к конденсату и наледи. «Люди не всегда понимают, что холодный балкон — это не отапливаемая зона. В итоге наледь и протечки становятся проблемой. Мы решили ее просто: вместо одного стеклопакета устанавливаем декоративные жалюзийные решетки, и влага уходит автоматически»,— рассказал господин Данилов. Кроме того, застройщики начали проектировать корзины для кондиционеров, чтобы фасады выглядели аккуратно.

Также необходима техническая оценка недвижимости. Красивый снаружи дом может скрывать неудобства внутри, которые проявятся только после покупки или завершения строительства.

«Перед принятием решения обязательно приглашайте специалистов для оценки технического решения дома. Красивый снаружи дом может иметь неудобства внутри — гулкость, слабость стропильной системы и так далее. Консультация с профессионалами поможет избежать проблем»,— подчеркнул Михаил Данилов.

«Привыкли к ставке 3,5%»

На фоне снижения доступности кредитов именно ипотечные программы остаются ключевым драйвером сделок, говорят участники круглого стола. В Удмуртии их структура имеет специфику: особую роль играет семейная ипотека, а также новые инструменты вроде траншевой ипотеки.

Сергей Миронов, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов ДомКлик, рассказал, что 80% всех выдач приходится на семейную ипотеку: «Удмуртия не исключение, львиная доля сделок идет по семейной ипотеке. IT-ипотека занимает 3-5%, остальное — базовые программы».

Он отметил уникальность Ижевска: здесь клиенты привыкли к ставке 3,5% по семейной ипотеке, что делает региональный рынок одним из самых активных в России. В других регионах банки работают по 6%. По его словам, базовые программы также становятся доступнее: за год ставки снизились с 28-29% до 19,4%, а некоторые застройщики предлагают фиксированную ставку 13,9% на весь срок.

«Ставка 13,9% — это уже рабочее предложение в Удмуртии. Для клиентов это серьезный сигнал, что ипотека снова становится доступнее»,— подчеркнул господин Миронов.

Он добавил, что альтернативой рассрочке становится ипотека траншами. В этом случае банк перечисляет деньги за квартиру поэтапно, а покупатель до ввода дома в эксплуатацию не платит ежемесячные суммы сам, они автоматически списываются на эскроу-счет.

Размер платежа важнее ипотечной ставки

Руслан Агафонов отметил, что, вопреки ожиданиям, их основной аудиторией являются врачи, педагоги и другие «бюджетники» в возрасте от 20 до 40 лет. «Мы думали, что к нам в первую очередь идут предприниматели, но оказалось наоборот — чаще всего это люди из бюджетной сферы. Учитель, посчитав свои расходы, понимает, что дом ему доступен и в будущем только вырастет в цене»,— рассказал господин Агафонов.

Он подчеркнул, что для клиентов важнее не ставка, а размер ежемесячного платежа. Сегодня средний платеж по ипотеке в Удмуртии составляет около 36 тыс. руб. Для семьи с доходом 100-150 тыс. руб. это «комфортный уровень».

«Главное для покупателя — размер платежа. Если он находится в пределах 30-40 тыс. руб., то семья может выбирать между квартирой в новостройке, на вторичке или загородным домом»,— сказал Руслан Агафонов.

Сергей Ренжин отметил, что изменилась и целевая аудитория застройщиков, заказывающих дизайн. Если раньше это были премиум- и бизнес-проекты, то теперь все чаще — масштабные проекты комфорт- и комфорт+ класса.

«5-7 лет назад нашими клиентами были только премиум-застройщики. Сегодня к нам приходят девелоперы комфорт-класса, которые строят целые кварталы. Все больше покупателей обращают внимание не только на саму квартиру, но и на качество среды — им важны свет, уют, идентичность»,— прокомментировал господин Ренжин.

Он подчеркнул, что светодизайн и эстетика теперь воспринимаются не как излишество, а как норма для повышения качества жизни и безопасности в жилых кварталах.

Бездетным нашли законодательную инициативу

Эксперт по недвижимости, член Молодежного парламента Удмуртии Артем Шамсутдинов рассказал, что примерно 2/3 покупателей сегодня откладывают покупку жилья из-за высоких ставок и финансовых ограничений. Среди них много молодых семей, которые не попадают под льготные программы.

«Каждый день мне пишут 3-4 человека с просьбой помочь приобрести жилье, но реально выйти на сделку удается лишь с одним, у остальных просто нет возможностей»,— сказал Артем Шамсутдинов.

Господин Шамсутдинов также рассказал о готовящейся региональной законодательной инициативе по поддержке молодых семей в вопросе жилья. Речь идет о предоставлении рассрочки до 60% от стоимости квартиры сроком до 15 лет. Условие — отсутствие собственного жилья и возраст супругов до 35 лет. Наличие детей при этом не требуется.

«Мы предлагаем, чтобы государство предоставляло рассрочку до 60% от стоимости недвижимости. Остальные 40% семья может закрыть ипотекой или собственными средствами. В случае рождения ребенка до трех лет выплата рассрочки замораживается»,— пояснил он.

Сейчас проект дорабатывается, обсуждается возможное сужение круга получателей. По словам Артема Шамсутдинова, программа будет распространяться на покупку как первичного, так и вторичного жилья, а также на строительство объектов ИЖС.

«Поддержки со стороны предприятий практически нет»

Поддержка со стороны работодателей и государства может стать ключом к решению жилищного вопроса для молодых семей и удержанию кадров, считают участники круглого стола. Важны не только госпрограммы, но и корпоративные инициативы: компенсации процентов, субсидии, строительство жилья.

Как отметила Надежда Шевчук, сегодня поддержки со стороны предприятий практически нет. Ранее завод «Купол» помогал сотрудникам с субсидиями, но сейчас массовых программ не осталось. «Люди часто не могут накопить даже на первый взнос, хотя платежи по ипотеке для них доступны. Поддержка от работодателей могла бы стать инструментом удержания кадров и развития рынка жилья»,— подчеркнула госпожа Шевчук.

Наталья Сурнина добавила, что отсутствие жилья откладывает создание семей и негативно влияет на демографию: «Молодые люди сначала решают квартирный вопрос, и только потом готовы заводить детей».

Вместе с тем, в рамках программы Волго-Вятского банка Сбер есть примеры, когда предприятия оплачивают проценты по кредитам сотрудников и получают за это налоговые льготы, рассказал Сергей Миронов. «Если больше компаний узнают о таких возможностях, такая практика может масштабироваться и в Удмуртии. Компаниям это поможет не только получить льготы, но и удержать квалифицированных сотрудников»,— добавил он.

Руслан Агафонов отметил, что в сельской местности работодатели уже активно решают жилищный вопрос сотрудников: сельхозпредприятия вкладываются в строительство домов для своих специалистов.

Лучшее время для покупки

Один из главных вопросов круглого стола — стоит ли торопиться с покупкой недвижимости или подождать более благоприятных условий. Практически все эксперты сошлись во мнении, что, если есть реальная потребность, то лучшее время для приобретения жилья именно сейчас.

Участники круглого стола отмечают, что ожидать снижения цен на недвижимость не стоит. Как подчеркнул Сергей Миронов, в отличие от других регионов, в Удмуртии стоимость квадратного метра никогда не падала, даже в кризисные периоды. Кроме того, все еще действуют государственные программы.

«Нужно пользоваться льготами, пока они есть. Семейная ипотека до 6 млн руб. — отличный инструмент, который может исчезнуть так же быстро, как и появился»,— добавила Надежда Шевчук.

Особое внимание эксперты обратили на аудиторию предпринимателей, для которых в Удмуртии действуют налоговые льготы. По словам Сергея Ренжина, именно бизнесмены могут стать перспективной целевой группой для застройщиков.

«У нас в регионе действует льгота в 5% на выручку. Для предпринимателя это, по сути, стоимость квартиры в год. Если правильно выстраивать коммуникацию, эта аудитория готова покупать жилье без долгих раздумий. Поэтому мой совет всем, кто занимается стройкой, выделить целевую аудиторию предпринимателей. Они приедут и сразу скупят все ваши квартиры», — прокомментировал господин Ренжин.

Екатерина Карасева советует ответственно подойти к вопросу о реальной необходимости покупки: «Если есть проект мечты или потребность в жилье действительно острая, то ждать смысла нет. Сейчас можно воспользоваться и семейной ипотекой, и рассрочкой от застройщиков, а позже можно будет рефинансировать кредит на более выгодных условиях».

Андрей Овчинников также считает, что для тех, кому нужно новое жилье для жизни, сейчас самое подходящее время для покупки. Однако если речь об инвестициях, тогда стоит сравнивать недвижимость с другими инструментами и выбирать более рационально.

«Никто из тех, кто взял ипотеку, об этом не пожалел. Но те, кто не взяли, потом говорили: почему же я тогда не решился?»,— заключил Михаил Данилов.