Индивидуальное жилье набирает вес
За семь месяцев в Петербурге и Ленобласти введен 17 141 частный дом
В июле в Ленинградской области на участках ИЖС, СНТ и ДНП было построено 1896 домов, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Объем ввода индивидуального жилья понемногу набирает обороты, однако результаты за летний месяц почти в два раза меньше показателей за март. При этом, как отмечают эксперты, значительная часть ввода за чертой Петербурга приходится именно на индивидуальное жилищное строительство. Наибольший прирост аналитики фиксируют во Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
С января по июль 2025 года в Ленобласти на участках индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садового некоммерческого товарищества (СНТ) и дачного некоммерческого партнерства (ДНП) объем ввода жилых домов составил 17 тыс. объектов. Пик ввода в этом году пришелся на март: тогда было построено 3365 домов. Уже в апреле этот показатель сократился в 2,2 раза — до 1472 домов, приводят данные аналитики «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group). В июле объем ввода достиг 1896 частных домов.
«На рынке загородного домостроения Петербурга и Ленинградской области в 2025 году сложилась характерная картина: его структура смещается в пользу индивидуального жилищного строительства. Значительная часть ввода приходится именно на ИЖС. Особенно активны Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский районы, где наблюдается двузначный рост ввода по сравнению с прошлым годом»,— комментирует основатель строительной группы компаний Kronung Филипп Шраге. Виталий Голубев, коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты» добавляет: «Мы видим, что спрос все чаще смещается на загородные проекты. После пандемии спрос на приватность и близость к природе резко вырос».
Иначе видит ситуацию генеральный директор «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев. Он считает, что спрос на загородные участки и строительство на них домов, стартовавший в пандемию и первые постпандемийные годы, закончился. «Все, кто хотел, уже купили или построили свое жилье. Тех, кто не успел, "придушили" высокой ключевой ставкой и соответствующей стоимостью заемных денег. Сейчас мы наблюдаем снижение спроса на загородную недвижимость, однако оно сопровождается изменением покупательских предпочтений. Люди стали подходить к выбору жилья более осознанно, акцентируя внимание на домах для постоянного проживания, а не исключительно летних дачах»,— рассуждает господин Карцев.
Вместе с тем меняется и структура спроса на загородную недвижимость. Во втором квартале 2025 года средняя стоимость на коттеджи и таунхаусы сегментов «эконом» и «комфорт» сохранилась на уровне показателей за аналогичный период прошлого года или показала небольшие сдвиги.
Так, средняя цена за коттедж класса эконом составила 11 млн рублей (+1,8%), комфорт — 19,3 млн (–2%), бизнес — 37,5 млн (–1,4%), следует из подсчетов «Петербургской Недвижимости». «В массовом сегменте — эконом и комфорт — за последний год каких-либо заметных изменений не произошло. Стоимость в большей степени отражает специфику оставшихся в продаже лотов, поэтому динамика выглядит сдержанной»,— объясняет заместитель директора консалтингового центра компании Светлана Московченко.
При этом премиальные объекты удерживают спрос и увеличиваются в цене. Средняя стоимость элитных коттеджей во втором квартале достигла 109,4 млн рублей, что на 12,5% больше чем в аналогичном периоде 2024 года (97,2 млн рублей). Таунхаусы бизнес-класса выросли до 31,8 млн рублей — это +42% ко второму кварталу прошлого года (22,3 млн). По данным госпожи Московченко, такая динамика связана с удорожанием отдельных лотов и с выводом в продажу более дорогих объектов.
«В загородном сегменте массовые проекты вынуждены корректировать цены и подстраиваться под снижение платежеспособного спроса, а премиальные коттеджи и клубные поселки сохраняют высокий интерес и растут в цене — иногда более чем на 40% за год»,— дополняет Филипп Шраге.
Загородные объекты премиум- и элитного уровня в Петербурге в основном строятся в Курортном, Петродворцовом и частично Пушкинском районах, в Ленобласти — в Выборгском, Всеволожском и Приозерском, отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. «Наибольший интерес вызывают участки в пределах 20–30 км от КАД: они обеспечены удобной транспортной доступностью, хорошими трассами и при этом сохраняют тишину и природное окружение. Важным фактором остаются живописные пейзажи — озера, реки, хвойные и смешанные леса, которые делают локацию частью образа жизни»,— говорит госпожа Кравцова.
По данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена за сотку в Курортном районе во втором квартале выросла до 2,2 млн рублей, что на 66,2% больше, чем в апреле — июне 2024-го (1,324 млн), в Выборгском — до 529 тыс. (+10%), во Всеволожском — до 521 тыс. рублей (+6,7%).
Себестоимость строительства загородной недвижимости, по данным господина Шраге, варьирует от 60–90 тыс. рублей за «квадрат» в массовом сегменте до 110–150 тыс. рублей и выше в премиальном сегменте. «Себестоимость строительства коттеджей в целом ниже, чем у многоквартирных домов, однако на первый план выходят расходы на благоустройство, подведение инженерных сетей и коммуникаций, а также создание полноценной инфраструктуры — именно они формируют ценность продукта»,— отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
По мнению экспертов, крупные строительные компании интересуются малоэтажным строительство только точечно. «Массового перехода городских девелоперов в сегмент малоэтажного строительства ожидать не стоит. Здесь многое зависит от класса проекта и выбранной концепции. Мы убеждены, что успешными будут не разрозненные поселки без инфраструктуры, а именно комплексные проекты с высокой степенью автономности»,— комментирует госпожа Кравцова.
«Для больших девелоперов коттеджные поселки — это ниша, требующая долгосрочных инвестиций и сложных инфраструктурных решений, которые удорожают продукт и увеличивают цикл продаж. Зато при удачной концепции и правильной локации коттеджи дают премию к цене и позволяют продавать не только дом, но и образ жизни — с безопасностью, ландшафтным дизайном, сервисами и управлением поселком. В итоге маржинальность в успешных проектах может оказаться выше, чем в массовых многоэтажках, но сроки реализации длиннее — в среднем 5–8 лет»,— заключает господин Шраге.