Нежилое не вписалось в реестр

Зарегистрированная на должника нежилая недвижимость не всегда может быть продана в рамках банкротства. Такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС) по жалобе финансового управляющего гражданина-банкрота. Дело в том, что нежилые помещения в многоквартирном доме могут относиться к общедомовому имуществу, принадлежащему всем собственникам квартир, которое не может быть отчуждено третьим лицам. Даже если такая недвижимость оказалась официально оформлена на гражданина или юрлицо, это не меняет ее статуса, а сделки по ее продаже являются ничтожными, разъяснил ВС. Купившие такие помещения на банкротных торгах рискуют потерять и приобретенные объекты, и деньги, предупреждают юристы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС рассмотрел вопрос о том, всегда ли оформленное на должника имущество может быть продано с банкротных торгов для осуществления выплат кредиторам. История разбирательства, удостоенного внимания высшей инстанции, началась в ноябре 2023 года, когда Арбитражный суд Краснодарского края признал Гулмамата Расулова банкротом. В рамках процедуры в конкурсную массу должника были включены нежилые помещения общей площадью 284,2 кв. м, которые располагались в одном из многоквартирных домов (МКД) в Сочи. Недвижимость была зарегистрирована за господином Расуловым в Росреестре.

В ходе разбирательства гражданин попросил исключить эти помещения из конкурсной массы, указывая, что они были оформлены на него как на застройщика, однако фактически являются общедомовыми и используются всеми жильцами.

Но первую инстанцию эти доводы не убедили. Арбитражный суд отклонил ходатайство и указал, что спорные площади официально принадлежат банкроту и не относятся к тем видам имущества, на которые нельзя обратить взыскание по ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК). Апелляционный и кассационный суды позднее поддержали эти выводы.

Заведомая ничтожность

Финансовый управляющий должника не согласился с решениями нижестоящих инстанций и подал жалобу в ВС. Он настаивал, что регистрация недвижимости на имя банкрота никакого значения не имеет, поскольку общедомовое имущество принадлежит собственникам квартир в МКД «в силу закона». Такие помещения нельзя продавать ради погашения долгов перед кредиторами, так как это затронет права сторонних лиц, сказано в жалобе. По мнению управляющего, арбитражные суды не учли публичность банкротных процедур и не привлекли к спору всех заинтересованных лиц. Эти аргументы заинтересовали ВС, и дело передали в экономколлегию.

По итогам рассмотрения спора коллегия ВС отменила все судебные акты, поддержав позицию заявителя.

Из решения следует, что регулирование не позволяет отчуждать долю в праве собственности на общедомовое имущество — она всегда следует судьбе права собственности на жилые помещения.

В связи с этим отчуждать объекты, права на которые имеют все собственники квартир, нельзя. И даже если такие помещения общего пользования продадут на банкротных торгах, сделка будет считаться «заведомо ничтожной» согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ как противоречащая существу законодательного регулирования и нарушающая права других лиц, объяснил ВС.

Арбитражные суды необоснованно сузили пределы рассмотрения спора и ограничились лишь исследованием оснований из ГПК для исключения имущества из конкурсной массы, посетовала экономколлегия. Между тем следовало проверить, каков статус спорной недвижимости и не относится ли она к общедомовому имуществу, однако эти обстоятельства не устанавливались. ВС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Покупатель в зоне риска

Такие ситуации могут возникать на практике, поскольку при включении имущества в конкурсную массу обычно анализируются только записи в едином госреестре недвижимости, а дополнительные проверки не проводятся, рассказывает арбитражный управляющий Татьяна Пугачева. Однако позиция ВС, напротив, требует тщательно исследовать не только формальную регистрацию, но и правовую природу объекта, подчеркивает партнер NOVATOR Legal Group Александр Катков. Дело в том, что места общего пользования в МКД нельзя регистрировать за кем-либо, хотя фактически так часто происходит, например, с подвальными помещениями, уточняет советник МКА «Авангард Права» Дмитрий Авдеев.

Опрошенные юристы поддерживают позицию ВС — для жильцов многоквартирного дома она создает дополнительный механизм защиты от необоснованного включения общего имущества в конкурсную массу. Вместе с тем решение влечет риски, прежде всего, для приобретателей такого имущества у банкротов. Старший юрист «Бубликов и партнеры» Андрей Ганзеев предупреждает, что торги и договор купли-продажи помещений общего пользования могут быть оспорены и признаны недействительными. А если покупатель зарегистрирует за собой право собственности на такие объекты, собственники квартир в самостоятельном иске вправе потребовать признания их общедомовым имуществом, продолжает он. В обоих случаях покупатель рискует лишиться и недвижимости, и уплаченных средств, ведь возврат денег из конкурсной массы маловероятен, процедура банкротства к тому времени может быть уже завершена, предупреждает господин Ганзеев.

Позиция ВС служит сигналом, что статус недвижимости лучше выявлять на ранней стадии, нежели дожидаться, когда об этом заявит покупатель, отмечает господин Авдеев. Учитывая риски, эксперты рекомендуют всем потенциальным покупателям внимательнее изучать фактический статус приобретаемых нежилых помещений. Основным критерием, отмечает Татьяна Пугачева, является функциональное назначение объекта: если недвижимость предназначена для обслуживания более одного помещения в МКД, например содержит инженерные коммуникации, используется как консьержная или подъезд, то она относится к общедомовому имуществу и не может быть отчуждена третьим лицам. Для выяснения обстоятельств юристы советуют привлекать к рассмотрению споров заинтересованных лиц, например управляющую домом компанию и ТСЖ.

Александр Катков считает, что арбитражным управляющим необходимо активнее запрашивать и анализировать документы, подтверждающие статус помещений,— технические паспорта, проекты домов, акты приема-передачи. Тем более что в случае изъятия имущества у покупателя он может предъявить к арбитражному управляющему иск о возмещении убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения обязанностей, отмечает господин Ганзеев.

Ян Назаренко, Анна Занина