«Мы называем себя санитарами города»

Рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию — устаревшие «коробки» сменяются многофункциональными экосистемами, совмещающими как офисные и торговые пространства, так и жилищную инфраструктуру. О том, как строить бизнес на превращении бесхозных и проблемных объектов в работающие центры, учитывая интересы инвесторов, предпринимателей и жителей, рассказывает девелопер Наталья Иванищева.

— Наталья, что представляет собой девелопер сегодня? Это бизнесмен, визионер, архитектор смыслов или что-то еще?

— Девелопер — это, прежде всего, предприниматель, который позволяет объектам недвижимости быть многофункциональными и привлекательными для жильцов и резидентов. Мы «вдыхаем жизнь» в здания — придаем им ценность и создаем условия, при которых недвижимость начинает работать: приносить пользу городу, людям и, конечно, доход собственнику.

— Что вас в этой профессии вдохновляет больше всего?

— Больше всего вдохновляет результат. Особенно ярко это ощущается в сравнении «до» и «после». Когда перед тобой невзрачная коробка, один лишь скелет здания, а через год-два он превращается в современный, безопасный и прибыльный объект, где каждый квадратный метр работает на пользу, это приносит огромное удовлетворение.

Меня вдохновляет и эстетика процесса, и тот момент, когда можно запечатлеть путь длиной в годы в коротком ролике: показать, каким был объект и каким он стал. Это вызывает настоящее волнение, мурашки. Конечно, есть и финансовый результат, который важен и для нас, и для наших партнеров.

— Вы говорите, что девелопер — это «санитар города». Что стоит за этой метафорой?

— Мы называем себя «санитарами города», потому что часто работаем с объектами, которые не только не украшают архитектурный облик, но и откровенно его портят. Это современные «уродцы» или заброшенные старые здания. Мы привлекаем архитекторов и проектировщиков, создаем новые концепции, делаем современный визуальный облик.

Второй аспект — борьба с бесхозностью. Любой объект, оставшийся без хозяина, со временем превращается в опасную территорию, так как он разрушается, становится местом притяжения маргинальных групп. Мы возвращаем такие здания в оборот, даем им новую жизнь и берем в управление. Для нас важно, чтобы у каждого здания был хозяин. Только тогда оно не погибнет, а будет развиваться.

Третий аспект — партнерство власти и бизнеса. В большинстве районов, где мы трудимся, мы налаживаем взаимодействие для продуктивной работы и помогаем реализовывать различные инициативы. Часто мы предоставляем наши пространства для реализации выставок, просветительской работы. Многие проницательные руководители и представители органов власти на местах получают в нашем лице надежного партнера.

— Вы работаете с «бесхозными» или устаревшими объектами. Какой проект является для вас наиболее значимым? Почему?

— Сложно ответить на этот вопрос. Пожалуй, каждый проект для нас особенный. Но особенно близок и дорог проект на Дальневосточном проспекте, который мы назвали «Кеплер». Здесь удалось воплотить спектр идей в крупном масштабе. Мы создали пространство, которое стало точкой роста для жителей и предпринимателей района.

Например, семья может найти здесь нужный сервис рядом с домом, молодой предприниматель — место для старта бизнеса, который впоследствии может вырасти во что-то большее. Мы заложили образовательные и культурные функции, например, планируем проводить выставки, просветительские мероприятия, давать площадки для молодых художников, вовлекать детей в разные активности.

Наши резиденты активно поддерживают эти идеи, и первый проект мы готовим к запуску вместе. Поэтому «Кеплер» стал для нас особенно значимым. Хотя, честно говоря, каждый объект мы стараемся сделать максимально интересным.

— Что вы вкладываете в понятие управления проектом? Насколько руководителю важно «подключаться» во время форс-мажоров?

— Я чувствую личную ответственность за все проекты и команду. Для меня быть руководителем — значит не только управлять и принимать решения, но и поддерживать людей в сложных ситуациях. Например, на объекте на Дальневосточном произошел залповый ливень, затопило несколько этажей. Мы с управляющей компанией и подрядчиками до ночи выгоняли воду, ликвидировали последствия. Все, кто был рядом, подключились, это и коллеги, и партнеры.

В моем понимании, предприниматель — это не тот, кто отдыхает на доходы, а тот, кто берет на себя максимальную ответственность. С моей загруженностью отдыхать почти не получается, но если случается ЧП, я все брошу и буду рядом с командой.

— Когда вы берете объект в управление или запускаете проект, что для вас первично? Цифры, потенциал, человеческий фактор?

— Невозможно выделить что-то одно, наш подход всегда комплексный. Концепция проекта должна учитывать и цифры, и человеческий фактор, и долгосрочный потенциал развития. Мы думаем не только о моменте создания объекта, но и о том, как он будет работать через 5 или 10 лет. У нас были проекты, где делался акцент только на доходность, в итоге они оказались успешными для инвесторов, но с точки зрения конечного потребителя выглядели «сухо» и не очень комфортно.

Поэтому сейчас мы стремимся создавать такие концепции, где сохраняется высокая доходность для инвесторов и одновременно создается удобство для жителей и посетителей. Только так проект становится успешным и стабильным.

— Бывает ли, что эмоционально привязываетесь к зданиям или территориям, с которыми работаете?

— Конечно, особенно к тем объектам, которые остаются в нашем управлении. «Кеплер» — первый проект, где мы оставили свою управляющую компанию. Для нас это было новым вызовом: финансово-управляющая компания не приносит прибыли, а, наоборот, требует вложения ресурсов. Но именно через нее мы сохраняем сервис и то качество, о котором заявляем.

Поэтому да, это напоминает родительскую привязанность: каждый объект как ребенок. Процесс создания уникален — где-то легче, где-то труднее, но всегда хочется довести проект до конца, вырастить и увидеть, как он становится «красивым и полноценным».

— Какие человеческие качества вам кажутся наиболее важными в вашей профессии?

— В первую очередь назову ответственность и надежность. Важно выполнять обещания перед партнерами и клиентами. Без этого установить доверительные отношения невозможно. Также необходима гибкость и сила воли. Рынок нестабилен: одна новость может изменить ситуацию. Наша задача при этом — продолжать реализацию проекта, несмотря на трудности. Ну и, конечно, важно умение работать по принципу win-win, в рамках которого выигрывают все стороны — инвесторы, партнеры и конечные пользователи.

— Можно ли сказать, что вы создаете не просто пространства, а экосистемы, в которых людям комфортно жить, работать и реализовываться?

— Да, именно к этому мы стремимся. Мы делаем многофункциональные объекты, потому что моноформаты слишком уязвимы. Торговый центр или гостиница, например, сильно зависят от внешних обстоятельств. А когда в одном пространстве совмещены офисы, спорт, услуги, магазины и сервисы, то оно само генерирует трафик. Человек может поработать, отвезти ребенка на секцию, за это время сходить на тренировку или стрижку, купить продукты — и все в одном месте. Это экономит время, а время сегодня — главная ценность.

Для нас важен и комфорт резидентов. Гибкие условия аренды, внутренние рекламные интеграции и арендные каникулы помогают предпринимателям развивать свой бизнес, а людям пользоваться сервисами рядом с домом. Именно это и есть экосистема.

— Как ваши проекты меняют окружающую среду? Видите ли вы долгосрочный след, который оставляет ваша работа?

— Мы не просто преобразуем здания, а вписываем их в долгосрочную перспективу развития района. Смотрим на транспортную, логистическую, социальную инфраструктуру и планируем так, чтобы проект оставался актуальным. Конечно, результат виден не сразу, лишь со временем. Наши объекты не ветшают, они становятся центрами притяжения, и, как следствие, демонстрируют устойчивую тенденцию к росту стоимости.

По нашим данным, сдача обновленных объектов в аренду может обеспечить владельцу годовую доходность на уровне 15%. Например, один инвестор приобрел в конце 2023 года помещение по цене 140 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшем объект был сдан в аренду за 2,3 тыс. руб. за «квадрат». Средняя окупаемость вложений в этом случае составила около шести лет. Подобная динамика демонстрируется и при продаже помещений. Один коммерсант в сентябре 2024 года продал объект по цене 408 тыс. руб. за 1 кв. м. Годом ранее стоимость «квадрата» составляла 250 тыс. руб. Прирост за 12 месяцев — более 60%. При обновлении зданий мы всегда учитываем их рентабельность для инвесторов в дальнейшем. Для нас важно показывать конкретные результаты, а не только красивые концепции.

— Вы работаете с инвесторами. Как выстраиваете доверие в этой сфере, особенно в кризисные времена?

— Ключевое слово здесь — прозрачность. Наши инвесторы разные. Это могут быть и профессионалы с крупными портфелями, и люди, которые раньше вкладывались только в квартиры. Мы всегда открыто отвечаем на все вопросы, держим партнеров в курсе, честно говорим о сложностях.

В кризис это особенно важно. Бывают переносы сроков и другие трудности, не всегда зависящие от нас. Мы сразу говорим об этом и предлагаем альтернативные решения, которые помогают инвесторам минимизировать риски. Доверие строится именно в такие моменты, так как когда все идет гладко, доверие проверять нечем. А вот в трудных ситуациях проявляется настоящая надежность партнерства.

— Как вы выбираете, какие объекты возвращать к жизни? Что определяет перспективность проекта для вас?

— Главное — многофункциональность и универсальность. Мы выбираем такие объекты, где можно объединить разные функции, от магазинов до сервисов и образовательных площадок.

Также смотрим, чтобы объект можно было адаптировать под новые тренды. Сегодня популярны dark store, завтра появится что-то новое. Важно, чтобы помещения можно было переоснастить.

Ну и, конечно, финансовая модель. Объект должен быть выгодным для партнеров. Мы также оцениваем перспективы развития района. В перенасыщенные районы обычно не заходим, там сложно конкурировать.

— Какие ошибки чаще всего совершают собственники недвижимости?

— Главная ошибка — желание сэкономить на базовых вещах, например, пожарной безопасности или видеонаблюдении. Это дорого, но отказ может обойтись куда дороже.

Вторая ошибка — отсутствие вовлеченности. Управление недвижимостью требует постоянного внимания. Если у собственника есть основная деятельность, а недвижимость остается побочным проектом, эффективность управления падает. Это приводит к потерям и упущенной прибыли.

— Насколько трудоемко вести проекты под ключ?

— Это действительно трудоемко. В работе постоянно всплывает множество важных задач, которые нужно решать здесь и сейчас. Иногда мы оказываем услуги ниже себестоимости или даже себе в убыток, чтобы сохранить целостность цикла — от идеи и реконструкции до управления и эксплуатации. Для нас важно, чтобы проект жил долго, и мы планируем работу именно на перспективу.

Сервис — это то, что ценят все. Мы строим систему, которая обеспечивает сервис на каждом этапе. И да, это требует усилий, но это фундамент нашей работы.

— Если бы у вас была возможность оставить одно послание будущим девелоперам, который передавал бы ваш подход к делу, что бы вы сказали?

— Будьте верны своей идее. Создавая объект, помните, что девелопер побеждает только тогда, когда побеждает его клиент. Win-win — не просто слова, а принцип, на котором строится все. Если выигрывает клиент, выигрываешь и ты.