Комплексному развитию прописали перемены

Недавний пермский форум «Города будущего» стал дискуссионной площадкой для представителей власти и девелоперов, обсудивших практику и перспективы дальнейшего применения механизма комплексного развития территорий. Участники панельной дискуссии сошлись на том, что КРТ позволяет вовлекать в реновацию простаивающие площадки и значительно увеличивать объемы жилищного строительства. Однако, по мнению экспертов, настало время скорректировать этот крайне востребованный механизм в соответствии с наработанным опытом и экономическими реалиями.

На пермском форуме «Города будущего» представители власти и девелоперы обсудили опыт уже начатых проектов комплексного развития территорий (КРТ) и перспективы механизма. Руководитель направления «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» АО «ДОМ.РФ» Сергей Деревянко рассказал, что в работе финансового института сейчас находятся 122 проекта КРТ общей площадью 5,9 тыс. га в 51 регионе России. «ДОМ.РФ» заключил уже 62 договора КРТ. В развитие государственная организация вовлекает федеральные неиспользуемые земли, зачастую их владельцами являются такие структуры, как МВД, Минобороны, федеральные университеты. По словам господина Деревянко, от продажи участков на торгах правообладатели площадок получают до 90% финальной стоимости активов, остальное идет в федеральный бюджет.

Как заметил модератор панельной сессии от КРТ, гендиректор Агентства стратегического развития «Центр» Николай Тимченко, Пермский край является одним из лидеров по реализации проектов комплексного развития. В Прикамье на сегодня заключено 27 договоров реновации территорий. По словам председателя комитета по развитию инфраструктуры краевого заксобрания, члена градсовета Павла Черепанова, одной из ключевых задач властей региона с начала применения этого инструмента стало формирование банка земли. Если пять лет назад банк участков в Пермском крае составлял около 500 тыс. кв. м (примерный объем годового строительства многоквартирных домов в регионе), то сейчас банк перспективной земли только по проектам КРТ вырос до 2,5 млн кв. м. За эти годы в регион зашли практически все крупнейшие девелоперы страны. Проекты КРТ краевые власти разыгрывают постепенно, чтобы застройщики успевали рассчитать финансовую модель каждого из них.

Помимо создания комфортной городской среды и инфраструктуры с помощью проектов реновации, сейчас важнейшей задачей регионального правительства является расселение ветхого и аварийного жилья. По текущим проектам в Прикамье это примерно 52 тыс. кв. м.

Глава краевого минимущества Лариса Ведерникова дополнила, что власти, работая над проектами КРТ, анализируют каждую площадку под реновацию на обеспеченность инфраструктурой. Для подготовки проектов создана рабочая группа, в которую входят представители министерств – транспорта, здравоохранения, спорта и прочих. Со всех ведомств собирают предложения о возведении в рамках КРТ тех или иных объектов. На протяжении освоения площадок министерство помогает застройщику решать возникающие проблемы.

Лариса Ведерникова озвучила также несколько предложений по изменению градостроительного законодательства. Одно из них – ограничить срок исключения из проекта КРТ критериальных домов – объектов, не признанных аварийными, но подлежащих расселению в случае соответствия определенным критериям. «Мы заключаем договор с инвестором и заходим на разработку документации о планировке территории. За этот период времени критериальные дома могут выйти из комплексного развития. В результате меняются показатели проекта и его финансовая модель», – делится министр. Лариса Ведерникова предложила изменить срок выхода критериальных домов из проекта, ограничив его моментом принятия решения о КРТ.

Директор по развитию «Ингрупп» Матвей Дружинин поделился опытом компании по работе над реновацией 1,4 га возле Центрального рынка в границах шоссе Космонавтов, Бакового переулка и Эпроновской улицы. При подготовке проекта компания изучила историю места, соотнесла планы освоения близлежащих земель (Гача, ул. Пушкина, 91, возможный редевелопмент Центрального рынка), провела транспортное моделирование площадки и другие работы. Компания решила сохранить торговую функцию локации: около 20% от общей продаваемой площади в квартале займут коммерческие объекты. «В целом на возникающие у нас вопросы мы нашли ответы на этапе разработки мастер-плана территории, а также путем активной и плотной работы с минимуществом», – подчеркнул докладчик.

Гендиректор кировского девелопера «Железно» Юрий Захаров напомнил, что в Перми группа работает над двумя проектами КРТ. Первый – это ЖК «Камаполис» на месте Пермского мясокомбината, второй – квартал с аквапарком и парком аттракционов в микрорайоне Камская долина и картодромом в несмежной территории по шоссе Космонавтов. В «Железно» проанализировали свои проекты КРТ в разных регионах и подготовили предложения по усовершенствованию механизма. Так, гендиректор компании указал на проблемы в долгих сроках согласования условий договоров по инициативе правообладателей, на отсутствие закрепленных правил в определении расходов застройщика. По мнению выступающего, на федеральном законодательном уровне можно принять правила определения размера обязательств с возможностью их уточнения и детализации.

Кроме того, порой застройщики не могут снять или сократить санзоны предприятий (иногда даже не действующих) без волеизъявления заводов. Тут можно предусмотреть возможность сокращения ССЗ по результатам замеров заинтересованными землепользователями. Строительство соцобъектов раньше срока (если дома еще пустые) и неготовность бизнеса заходить в застраиваемые территории на начальных этапах заселения тоже отрицательно влияют на проекты и инвесторов. В этом случае Юрий Захаров предлагает введение логичной последовательности сроков строительства, ввода объектов, их наполняемости, а также льготное налогообложение коммерции на первые несколько лет проекта. Кроме того, среди озвученных предложений – введение околонулевой арендной платы либо изъятие объектов и участков (вместо обратной аренды их девелопером) в пользу инвестора.

Руководитель земельного банка уральской группы «Брусника» Алена Мурзина подчеркнула важность структурирования эффективности проектов КРТ. Обязательства инвестора должны позволять получить ему прибыль по завершении проекта. В то же время городская среда в результате реновации тоже должна обновиться. По данным Алены Мурзиной, в других регионах среди проектов КРТ компании есть такие, которые содержат небольшое количество обязательств, но зато высокую цену «за вход» (финальная стоимость на аукционе). «Денежные средства, полученные при выигрыше на торгах, остаются в бюджете города и не дают целевого развития на КРТ. Если бы тот объем обязательств для застройщика на аналогичную стоимости торгов сумму был включен в нагрузку по инфраструктуре, город оказался бы в намного большем выигрыше», – рассуждает представитель «Брусники».

В качестве другого примера по структурированию эффективности проекта Алена Мурзина привела аукцион по реновации Тихого Компроса в Перми. В первый раз в конце 2023 года торги не состоялись из-за большого объема обязательств, запланированного договором. Тогда региональные власти включили в состав лота «стартовые участки, свободные от объектов расселения» – это дополнительные смежные территории на улицах Куйбышева и Лодыгина. На них, по словам докладчицы, можно намного быстрее начать проект и получить прибыль, которая может быть израсходована в том числе на расселение аварийных домов Тихого Компроса.

Свое видение усовершенствования механизма КРТ представил и гендиректор ГК «Кортрос» Станислав Киселев. Столичный девелопер работает в Перми около 20 лет. Сейчас в портфеле компании сразу три проекта КРТ в Перми – максимальное количество среди застройщиков, работающих в городе. Это 25,3 га микрорайоне Дом культуры железнодорожников (ДКЖ) – одна из крупнейших в стране площадок для реновации. Территорию, ограниченную улицами Учительской, Боровой, Каменского, Папанинцев, Переселенческой, Гатчинской и Энгельса, застройщик выиграл в 2024 году. Там «Кортрос» возведет около 225 тыс. кв. м жилья, соцобъекты, дорожную инфраструктуру.

В том же году компания получила право КРТ на 12,5 га на ул. Куйбышева от ул. Механошина до ул. Белинского. В конце 2025 года группа планирует представить концепцию нового квартала в этом месте. Кроме того, девелопер займется освоением еще одной площадки — 2,5 га на ул. Локомотивной. Ее «Кортрос» выиграл минувшей весной, там инвестор возведет высотный комплекс «Пермь-Сити».

Станислав Киселев отметил, что программа льготной ипотеки, существенно трансформировавшаяся за последнее время, изменила финансово-экономические реалии строительной отрасли. «На пике рынка девелоперы взяли на себя серьезные обязательства в рамках КРТ. Теперь по этим проектам мы несем обязательства не только перед нашими покупателями, но и перед государством, субъектом РФ, муниципалитетом», – обратил внимание гендиректор «Кортроса». По его словам, себестоимость обязательств игроков рынка перед властями в регионах оценивается в 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Из-за изменившейся экономической ситуации по завершении проектов девелоперы, вероятно, уже не получат изначально запланированных финансовых результатов. «Тем не менее все серьезные застройщики имеют четкое понимание, каким образом будут реализованы проекты КРТ», – заявил Станислав Киселев.

Топ-менеджер подчеркнул важную роль КРТ в развитии девелоперского рынка: за счет льготной ипотеки и КРТ объем строительства жилья в стране вырос на 30–40%. Однако текущая ситуация в отрасли делает изменения этого инструмента необходимыми. Так, в Градкодексе РФ по аналогии с законодательством о госзакупках важно предусмотреть возможность внесения изменений в договор КРТ при существенных переменах в экономических условиях либо при изменении обстоятельств, не зависящих от инвестора. Речь идет о корректировке условий и сроков проектов. «Как бы крамольно это ни звучало, но все-таки: а что, если будет вынужденно принято решение по прекращению КРТ? У застройщика должны быть механизмы комфортного выхода из проекта», – полагает гендиректор «Кортроса».

Станислав Киселев подчеркнул, что инструмент КРТ уже хорошо проявил себя на практике, однако в соответствии с экономическими реалиями должен быть донастроен. Другие участники панельной секции – представители власти и девелоперы – были согласны с топ-менеджером «Кортроса».

АО «СЗ «КОРТРОС-Пермь»

Реклама