Эхо дачного бума

Новосибирский рынок садовых некоммерческих товариществ (СНТ) переживает последствия дачного бума, вызванного пандемией. Пять лет назад, в условиях ковидных ограничений, спрос на дачные участки заметно превышал предложение. Сегодня в условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и дорогих кредитов количество сделок на рынке СНТ заметно сократилось. Высокий спрос остается лишь на участки в «раскрученных» поселках с развитой инфраструктурой, близостью к воде и лесу, «где жизнь бьет ключом».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ковидный фактор

По оценке специалиста по загородной недвижимости компании «Этажи» Дениса Ерзикова, рынок СНТ переживает последствия ажиотажного спроса на дачи в период пандемии, когда горожане массово скупали загородные участки «для изоляции и отдыха». «В 2020-2021 годах спрос стремительно вырос и превышал имеющееся предложение»,— констатирует эксперт. «Возможность работать из дома повысила спрос на СНТ с комфортными условиями для проживания, а низкие ставки по ипотеке (в том числе на землю) стимулировали покупки»,— в свою очередь отмечает директор по продажам риелторской компании «Города» Алексей Скрижевский.

Но если, по данным Дениса Ерзикова, число проданных под Новосибирском дач в период с 2020-го по 2024 год увеличилось на 300%, то за последний год ситуация на рынке СНТ стабилизировалась, и теперь предложение в основном соответствует спросу. Но сформировался новый ценовой уровень: средняя цена выросла с 700тыс. руб. в 2020 году до 1,18 млн руб. в 2024-м, констатирует эксперт компании «Этажи».

Алексей Скрижевский связывает постковидное снижение покупательской активности на рынке СНТ с ростом ставок по кредитам, инфляцией и экономической неопределенностью.

«За последние пять лет мы прошли три совершенно разных периода: до СВО, до увеличения ставки и сейчас, когда практически нет ипотеки,— со своей стороны отмечает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев. — Сейчас рынок СНТ развивается слабо из-за очень дорогих кредитов — можно сказать, что их нет, как и собственных накоплений у населения на покупку домов. Есть государственная программа "Сельская ипотека", но она не распространяется на СНТ, только на ИЖС».

По словам господина Зверева, новосибирские СНТ можно разделить на две категории: где жизнь кипит, и где угасает. «Есть поселки, которые развились и у них все здорово, красиво и хорошо. Они стали дорогими, там цена выросла в два-три раза. А есть такие садовые общества, которые красиво начали, но потом что-то не заладилось — там ценник пошел вниз. Ведь все любят жить в организованных поселках»,— заключает эксперт «Жилфонда».

Там, где река

Как рассказал «Review. Сибирь» глава Ордынского района Олег Орел, на территории района расположено 23 СНТ, количество земельных участков варьируется от 23 (СНТ «Ирмень») до 758 (СНТ «Рябинка»). По данным администрации Коченевского района, общее число участков 124-х СНТ превышает 16 тыс. «Количество СНТ остается стабильным. За последние пять лет был предоставлен только один земельный участок для организации СНТ»,— отметили в администрации.

Стабильным остается число СНТ и в Искитимском районе. По словам замглавы района — начальника управления сельского хозяйства Виктора Лоханова, за последние пять лет количество СНТ не изменилось и составляет 64, но число участков год от года растет. На территории Искитимского района есть СНТ как со 100 участками, так и с 11 тыс. «Самые популярные СНТ — на берегах Обского моря и реки Бердь, а также рядом с сосновым бором. Активно нарезаются участки в Морозове и Быстровке»,— рассказывает высокопоставленный представитель районной администрации.

Денис Ерзиков из компании «Этажи» выделяет три наиболее востребованных у новосибирцев дачных направлений. Самый объемный кластер — общества вдоль реки Оби. На правом берегу — это участки между Бердским шоссе и рекой, от Инского ж/д узла до Шлюзовой, а также в районе села Кубовая. На левом берегу — районы Краснообска и острова Рыбачий. «Дачи здесь привлекают близостью к реке в сочетании с транспортной доступностью и инфраструктурой»,— объясняет господин Ерзиков. Второй кластер — это направление села Каменка, третий — Гусинобродское шоссе вплоть до села Плотникова. «Последнее направление выбирает более возрастное поколение как место для земледелия»,— отмечает эксперт.

«Самое востребованное сейчас — северное направление: от Новосибирска вниз по Оби — Мочище, Красный яр и т. д. Это направление останется популярным еще долгие годы. Потому что это близость к городу, это круглогодично зеленый сосновый лес, это река Обь, это транспортная доступность»,— делится мнением Александр Зверев («Жилфонд»).

По словам Алексея Скрижевского из компании «Города», свободных земель под новые крупные СНТ в радиусе 40 км от Новосибирска почти не осталось. Новые СНТ появляются преимущественно на расстоянии 40-60 км от мегаполиса. Но чем дальше от города, тем ниже востребованность дачных участков, отмечает эксперт. Например, за последние четыре-пять лет стоимость участков, расположенных в 20-30 км от Новосибирска, выросла на 12-20%, а в СНТ в 50-70 км от города — упала на 7-15%.

Каждому — свое

При покупке дачного участка новосибирцы отдают предпочтение СНТ с развитой инфраструктурой. «Если в поселке нет охраны, забора и на зиму отключают свет — то такое сейчас никому не надо. Всем хочется, чтобы были асфальтированные дороги, газ, единый забор вокруг поселка и охрана»,— говорит Александр Зверев («Жилфонд»). Многие поселки стремятся к развитию общественных зон — детских площадок, магазинов, мест отдыха, отмечают эксперты.

Площадь дачных участков под Новосибирском, как правило, варьируется от 400 до 1,2 тыс. кв. м, но в большинстве случаев составляет шесть соток. «Самый востребованный размер участка — 8-12 соток. Этой площади вполне хватит, чтобы поставить небольшой домик, гараж и баньку»,— отмечает господин Зверев. По словам Дениса Ерзикова из компании «Этажи», для покупателя «размер участка в последние годы отошел на второй план», поскольку покупатели стали больше ценить удобство и комфорт, а не возможность заниматься садоводством.

«Все большую популярность набирает приобретение дачного участка с последующей установкой модульного дома. При этом к выбору места подходят особо тщательно: помимо энерго- и водоснабжения, а также охраны, важны подъездные пути и их очистка в зимний период. Подобная концепция "дома выходного дня" позволяет пользоваться им круглогодично, совершая выезды даже зимой»,— говорит господин Ерзиков.

По данным Александра Зверева, размер дома редко превышает 80-120 кв. м. И если раньше ценилось наличие в доме веранды, то сейчас — террасы. «Еще из тенденций — сейчас хотят ставить баньку побольше, чтобы комната отдыха была, где можно с друзьями посидеть. То есть, баня — это не просто помыться, а времяпрепровождение: попарился, посмотрел футбол, пообщался с друзьями»,— констатирует эксперт АН «Жилфонд».

Алексей Скрижевский из компании «Города» рисует три основных портрета покупателей дач в 2025 году. Первый — покупатель «эконом-сегмента», чей возраст варьируется от 45 до 65 лет. Покупка участка для него — обеспечение продовольственной безопасности. Он готовы мириться с отсутствием качественных дорог, газа, интернета и долгими поездками. За участок 6-8 соток он готов отдать до 500 тыс. руб.

Покупатель «среднего класса» (35-50 лет) готов вложить 1-2 млн руб. за участок 8-12 соток. Дача для него — отдых на природе без отрыва от города и экологичные продукты. Он ценит транспортную доступность, надежное электричество и мобильную связь.

Наконец, покупатель «премиум-сегмента» (40–55 лет) — успешный профессионал или предприниматель. Его бюджет составляет от 3 млн руб. за участок 10-15 соток и 5-10 млн руб. — за дом. Важно, чтобы СНТ было газифицировано, имело качественные дороги, высокоскоростной интернет, охрану, единые архитектурные стандарты и природные красоты — реку, пруд, лес.

«В 2025 году покупатель СНТ под Новосибирском — это прагматик, чей выбор определяется экономической необходимостью и бюджетом. Рынок разделен: один платит за выживание, другой — за комфортную жизнь за городом»,— говорит господин Скрижевский.

В свою очередь Денис Ерзиков («Этажи») всех покупателей дачных участков делит на две основные категории. Первая — люди среднего возраста, которых «потянуло к земле». Вторая — миллениалы и даже зумеры, рассматривающие дачу как место для активного отдыха и BBQ-вылазок либо как «место силы» и ретрита.

Радивый хозяин

Опрошенные «Review. Сибирь» председатели СНТ, расположенных вблизи Новосибирска, отметили отсутствие или минимальное количество участков в продаже. «Участки продаются очень редко — один-два в год»,— говорит председатель СНТ «Отдых-1» (225 участков) Дмитрий Зенин. «Сейчас в продаже два из 350 участков общества. За семь соток просят 1,6 млн руб., за три сотки — 350 тыс. руб. Как только участки выставляются на продажу, они, как правило, тут же покупаются»,— отмечает председатель СНТ «Восток-1» Владимир Семенов. По его наблюдениям, участки покупают в основном молодые люди 25-30 лет. Притом, что основная часть дачников в обществе — пенсионеры.

Брошенные участки в СНТ, расположенных в радиусе 30 км от города, — явление редкое. «Сейчас пустующих участков — единицы. Это, как правило, заграничные собственники, которых я не могу найти. У нас спрос на участки выше, чем имеется предложений»,— подчеркивает председатель СНТ «Надежда-2» (700 участков) Юлия Карман.

По словам Дмитрия Зенина, число неухоженных участков также невелико, до 5%. К рациональному и эффективному использованию земельных участков СНТ собственников, в частности, побуждает новый федеральный закон — № 307-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2025 года.

«Собственнику дается три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию. После этого собственник несет ответственность за неиспользование участка. Соответственно, после 1 марта 2028 года возможно будет провести претензионно-исковые мероприятия по изъятию брошенного участка»,— пояснили в администрации Коченевского района.

Отмечают руководители СНТ и в целом высокую платежную дисциплину дачников, хотя и не обходится без проблем. «Самые дисциплинированные плательщики — люди старших возрастов. Чем богаче собственник, тем жаднее, все время ссылается на какие-то проблемы»,— говорит Дмитрий Зенин. «Мои садоводы точно знают о неотвратимости оплаты, так как я точно взыщу с них через суд, но с большими затратами для них. Поэтому в последние пять лет дисциплина сбора взносов заметно улучшилась. Количество судебных приказов и исков по взысканию задолженности упало до минимума»,— констатирует Юлия Карман.

На привлекаемые от членов общества деньги СНТ «Отдых-1» обновили бетонные столбы, провода СИП, освещение по центральной улице. Сейчас идут работы по замене железных труб летнего водопровода на трубы ПНД, а также продолжается подключение к зимнему водопроводу — до пяти участков в год.

«Каждый год правление ставит задачу усовершенствовать один из элементов инфраструктуры. Ежегодно собранием утверждается целевой взнос. Допустим, на проведение новой водопроводной магистрали, расширение дороги, бурение скважины или ремонт ЛЭП»,— говорит Юлия Карман.

На улучшение инфраструктуры СНТ «Надежда-2» ежегодно получает максимальную субсидию от минсельхоза в размере около 200 тыс. руб.

Но чем дальше от города и «беднее» СНТ, тем менее охотно собственники участков готовы платить за модернизацию инфраструктуры. На это, в частности, указывают и в администрации Коченевского района: «Качество инфраструктуры в целом становится хуже. Большинство членов садоводческих товариществ не готовы вкладывать средства для содержания коммуникаций, которые числятся на балансе СНТ».

Еще одной тенденцией, на которую обращают внимание участники рынка СНТ, органы власти и эксперты, является рост числа дачников, которые воспользовались дачной амнистией. По данным руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Светланы Рягузовой, с 2006 года их число составило 240 человек. В упрощенном порядке были зарегистрированы права на 142 тыс. земельных участков, 72,6 тыс. объектов индивидуального жилищного строительства и 30,2 тыс. объектов недвижимого имущества.

«Дачная амнистия показала себя неплохо. Ею воспользовалось примерно 50% собственников наших садовых обществ. Думаю, амнистией воспользуются еще процентов 20-25»,— говорит замглавы Искитимского района Виктор Лоханов.

Михаил Кичанов