Культурное обогащение

Льготная ставка для аренды московской земли (0,01% от ее кадастровой стоимости) под историческими памятниками применяется лишь в случае, когда охраняемые здания фактически используются в социально значимых целях,— такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС). Использование же участка и расположенного на нем объекта культурного наследия в коммерческих целях, например для размещения офисов, магазинов и точек общепита, предполагает обычную ставку (1,5%). Позиция ВС применима к любым регионам, а арендаторам такой земли грозит не только повышение ставки на будущий период, но и риск доплаты за предыдущие три года, предупреждают юристы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС разъяснил, когда арендатор земельного участка вправе претендовать на льготную ставку. В 2002 году АО «Европейская экономическая компания» (ЕЭК) арендовала у столичных властей часть усадьбы Черткова на Мясницкой улице. Аренда земли под зданием площадью 730 кв. м оплачивалась по отдельному договору, компания применяла пониженную ставку в 0,01% от кадастровой стоимости участка. Такая льгота установлена постановлением правительства Москвы №273-ПП от 2006 года для «участков, занятых особо охраняемыми объектами».

Однако в марте 2022 года департамент городского имущества Москвы (ДГИ) уведомил компанию, что с 1 января того же года стоимость аренды участка будет рассчитываться исходя из стандартной ставки в 1,5%. Компания доплачивать отказалась, и спор перешел в суд. ЕЭК настаивала на применении льготы, поскольку усадьба является памятником федерального значения, то есть участок занят особо охраняемым объектом, что подпадает под условия постановления мэрии от 2006 года.

Арбитражный суд Москвы в марте 2024 года удовлетворил иск столичных властей, взыскав с организации 1,56 млн руб. долга за аренду земли, рассчитанного по обычной ставке.

Компания обжаловала это решение и добилась успеха. Апелляция и окружная кассация поддержали доводы бизнеса, посчитав, что льготная ставка предоставляется «независимо от фактического вида использования» земли. С компании было взыскано 10,9 тыс. руб. долга. Но такое толкование норм права не удовлетворило ДГИ, который подал жалобу в ВС (см. “Ъ” от 8 июля). Департамент имущества указывал, что компания использует усадьбу в коммерческих целях.

Эти аргументы привлекли внимание ВС, дело передали в экономколлегию, которая поддержала столичный департамент. ВС указал, что арендная плата определяется с опорой на принципы экономической обоснованности, а также «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Это означает, что размер арендной платы определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости на нем, пояснила коллегия судей.

ДГИ предоставил компании участок в аренду для эксплуатации здания «под административные цели, общественное питание и торговлю», а, согласно постановлению правительства Москвы №273-ПП, такие виды разрешенного использования земли предполагают арендную ставку в 1,5%. Льгота же, по мнению ВС, применяется к участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, «с учетом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках, например для историко-культурной деятельности».

При этом наличие на арендуемой земле объекта культурного наследия и обязательства арендатора по обеспечению сохранности этого здания сами по себе «не влекут возможность применения льготной ставки», заключила высшая инстанция.

Иначе арендатор, использующий эти объекты для коммерческой деятельности, получает «необоснованные предпочтения» по сравнению с теми лицами, «которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности», и теми арендаторами, у которых на земле памятников нет. В итоге экономколлегия оставила в силе решение первой инстанции, взыскавшей с ЕЭК 1,56 млн руб.

Возможность пересмотра

Опрошенные “Ъ” юристы подчеркивают, что решение ВС является прецедентным. Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Марина Преображенская отмечает, что ранее такие споры в Москве решались преимущественно в пользу бизнеса, тогда как в других регионах суды чаще вставали на сторону властей. В последнем случае суды указывали на недобросовестную конкуренцию, так как арендатор, используя участок в коммерческих целях, приобретает за счет льготной ставки привилегированное положение по сравнению с другими предпринимателями, рассказывает старший юрист КА Pen & Paper Виктория Скокова.

«Решение ВС затронет арендаторов по всей России, региональные и муниципальные власти получат веские основания для пересмотра ставок и приведения их в соответствие с фактическим использованием земель»,— указывает управляющий партнер юрфирмы «Поправка Бизнеса» Наталия Поправко. По ее мнению, эта позиция направлена на наполнение бюджетов: если ранее бизнес мог получить льготную ставку по формальному признаку наличия на земле памятника, то теперь арендаторам придется доказывать соответствие фактического использования культурно-историческим целям.

Марина Преображенская называет позицию ВС ожидаемой, поскольку цель установления льготной ставки — обеспечить сохранность исторического объекта, а не предоставить госсубсидии для повышения его инвестиционной привлекательности.

В связи с этим управляющий партнер a.t.Legal Николай Титов советует всем арендаторам особо охраняемых объектов и земли под ними заранее анализировать и документировать соответствие фактического использования охранным и культурным целям, чтобы иметь правовые основания для сохранения льготной ставки.

Руководитель отдела финансово-экономических исследований «АльфаПро» Людмила Хапугина предупреждает, что власти могут потребовать доплаты за предыдущие три года, исходя из срока исковой давности. Николай Титов уточняет, что пересмотреть уже выигранные бизнесом дела можно лишь в случае, когда судебное решение еще не вступило в силу. Виктория Скокова также ожидает, что арендодатели могут инициировать внесение изменений в договоры аренды, ссылаясь на то, что установленная льготная ставка не соответствует виду осуществляемой арендатором деятельности. Это, в свою очередь, приведет к всплеску судебных споров вокруг условий аренды, прогнозирует госпожа Скокова.

Ян Назаренко, Анна Занина