Делюкс ушел в отрыв

Почти 10 млн руб. за квадратный метр пентхауса. Москва ставит новые ценовые рекорды на рынке делюкс-жилья. Такие объекты, по данным компании «Метриум», за год подорожали на 30%. Средний чек покупки — 2 млрд руб. И это без отделки. Сколько таких объектов в продаже? И почему так стремительно растет цена? Выясняла Аэлита Курмукова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сколько точно сейчас пентхаусов в Москве, не знают даже сами участники рынка. Застройщики говорят, что в новостройках более 200 таких лотов, брокеры называют цифру вчетверо меньше. Но это как раз те самые трофейные объекты, говоря языком риэлторов, когда цена по запросу. Классический пентхаус — это отдельный особняк на крыше, но девелоперы, чтобы поднять стоимость своих ЖК, как делятся собеседники “Ъ FM”, чаще так называют и элитное жилье на верхних этажах. Поэтому и разночтения в цифрах.

Но таких высокобюджетных квартир сейчас вдвое больше, чем год назад. И 100 из них — дороже 1 млрд руб., говорит директор управления элитной недвижимости агентства «Метриум Премиум» Анна Раджабова: «В делюкс-проектах стоимость квадратного метра в пентхаусе начинается от 4 млн руб. На Остоженке, например, проект Annabel's, который недавно переведен из апартаментов в статус квартир. Если мы говорим про проект Le Dome и даже не касаемся пентхаусов, там есть в экспозиции квартиры, которые стартуют от 6 млн руб. за кв. м.

Эти цены являются больше заградительными. Проект в эксплуатацию вводится не сейчас: застройщик выполнил свой объем по наполнению эскроу, и у него нет задачи продавать быстро и дешево. В других проектах мы видим противоположную ситуацию. В связи с динамикой продаж застройщики допускают некоторые краткосрочные акции, но есть предложения с дисконтом до 25% от цены».

Стоимость московских пентхаусов поражает даже самих брокеров. За последние пять лет средний бюджет покупки объектов делюкс-сегмента в центре Москвы увеличился вдвое и составляет более 2 млрд руб. за пентхаус без отделки, и это не предел, продолжает генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин: «Ценовые максимумы сейчас находятся на отметках 7-9 млрд руб., а в отдельных проектах уже подбираются к 10 млрд руб. за пентхаус. Причина в том, что они достаточно активно раскупаются.

В Россию вернулись многие состоятельные покупатели, для которых Москва становится главным местом, они не любят экономить на себе. На рынке есть пентхаусы площадью 1,5-2 тыс. кв. м, это экстремальные варианты. Основной спрос находится в диапазоне 500-650 кв. м. Нет предела для роста, и те сделки, которые нам известны, заключаются по ценам 6-7 млн руб. за кв. м максимум».

Но застройщики стремятся к более высоким показателям, назначая оверпрайс. Сейчас, например, в открытой продаже есть пентхаус, где квадратный метр стоит 9,5 млн руб. Но рекорды ставит и вторичный рынок делюкс-класса, где цены за год выросли в среднем на 15-20%, замечает партнер NF GROUP Андрей Соловьев: «По нашим оценкам, на вторичном рынке находится где-то от 65 до 100 пентхаусов. Диапазон цен совершенно разный. Есть уникальные предложения, которые относятся к трофейной недвижимости. Цена за квадратный метр варьируется от 1,5 млн руб. до 6-8 млн руб. Что такое вторичный рынок?

Жилой комплекс введен в эксплуатацию, собственник сделал ремонт в пентхаусе и выставил его на продажу. Фактически новый дом, но это уже вторичный рынок. При этом представлены новостройки 2024-го, даже 2025 года».

Застройщикам ремонт жилья делюкс–класса обходится в среднем в 500 тыс. руб. за кв. м, делятся собеседники “Ъ FM”, а есть проекты вдвое дороже. Все зависит от стратегии, планировки и дизайнера. Поэтому девелоперы предпочитают продавать их без отделки. В среднем ремонт занимает два-три года, и те, кому важно время, чаще смотрят на вторичный рынок. Ремонт такого типа жилья стоит якобы 15-20% от цены пентхауса. И если средний чек покупки сейчас — 2 млрд руб., то ремонт, по грубым подсчетам, обойдется в 400 млн руб.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Аэлита Курмукова