Между самостроем и девелоперами
Доля мелких подрядчиков в сегменте ИЖС сократилась втрое за два года
Структура рынка ИЖС изменилась после завершения массовой программы льготной ипотеки и введения механизма эскроу-счетов. Если год назад основной объем выдачи кредитов приходился на строительство домов, то в январе-июне 2025 года были востребованы уже готовые объекты. В перспективе трех-пяти лет комфорт-класс в ИЖС трансформируется в типовые поселки с минимальным индивидуальным подходом, а мелкие застройщики будут вытеснены с рынка, прогнозируют эксперты.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
По данным опроса Дом.РФ и ВЦИОМ, около 23% покупателей сегодня решают строить дом самостоятельно. «Это отражает формирование культуры “дом своими руками”, где материалы и инструменты становятся элементами опыта и самореализации»,— говорит директор по коммерческой стратегии и развитию торгового предложения B2B «Лемана ПРО» Иван Овсиенко. Однако наибольший объем выдачи ипотеки приходится на готовые дома. «В этом году на сегмент пришлось 63% всего объёма выданных кредитов по загородной недвижимости. В прошлом году значительно большей популярностью пользовалось строительство домов — на них пришлось 70% выдач»,— сообщили в сервисе «Домклик». В компании уточняют, что пик активности заемщиков пришёлся на первое полугодие 2024 года, после чего доля кредитов на строительство стала постепенно снижаться на фоне сворачивания льготной ипотеки.
Управляющий партнёр Trophy Assets Наталья Круглова отмечает, что в 2021–2024 годах рынок загородной недвижимости рос за счёт перетока покупателей с городского рынка. «Покупатели ИЖС — в основном молодые семьи до 30 лет с двумя детьми и более, рассчитывающие уложиться в 10 млн руб. за дом с отделкой», — говорит она со ссылкой на данные «Дом.РФ» и «Циан». По словам госпожи Кругловой, завершение программы льготной ипотеки резко изменило баланс: «Продажи упали в 6,2 раза год к году, тогда как на рынке новостроек спад был мягче». В первом квартале 2025 года сегмент ИЖС показывал рост — 17,8 млн кв. м, что на 17,6% больше год к году. Но по итогам полугодия тренд развернулся: снижение составило 2,4%.
«В июне падение оказалось особенно резким — минус 40%, до 7,5 млн кв. м», — уточняет Наталья Круглова.
Изменения коснулись и структуры застройщиков. «Сокращение доли мелких непроверенных подрядчиков с 31,6% до 10,4% всего рынка ИЖС за два года, а также рост совокупных продаж лидеров DIY-ритейла говорит о том, что клиенты перестали мириться с непрозрачными схемами», — считает Иван Овсиенко. По данным Дом.РФ и ЕРЗ, около 85% ИЖС-проектов теперь реализуются через эскроу-счета. Госпожа Круглова напоминает, что обязательный механизм эскроу-счетов для застройщиков в сегменте ИЖС действует с марта 2025 года. «Инициатива Минстроя повышает прозрачность рынка и сокращает долю серого сегмента, но она же усиливает давление на девелоперов: в условиях высоких ставок её имплементация обходится дорого».
Руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов считает, что тенденция к вымыванию небольших застройщиков создаётся и за счет выхода в сегмент крупных игроков из сектора строительства многоквартирных домов: «Они уже закупают наиболее перспективную землю, создавая этим дефицит и поднимая цены. В перспективе рынок ждет стандартизация проектов и вытеснение мелких и средних застройщиков».
Коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов обращает внимание, что массовое индивидуальное строительство без участия девелоперов создает риски стихийного развития территорий: «Отсутствие комплексного планирования приводит к дефициту инфраструктуры, транспортной доступности и экологическим проблемам». По его словам, для достижения целевых показателей ввода жилья в 50 млн кв. м к 2030 году необходимо упростить согласования, разработать отдельные стандарты кредитования для комплексных поселков, а также развивать механизмы государственно-частного партнерства. «Без системных изменений массовое строительство загородных домов может остаться источником проблем, а не драйвером развития территорий», — предупреждает он.
Вячеслав Котлов прогнозирует, что через три-пять лет массовый сегмент ИЖС будет представлен типовыми поселками с несколькими видами проектов, где индивидуальный подход будет минимизирован.
«Около половины потребителей будут покупать жилье в таких поселках, остальные разделятся между премиальным сегментом и DIY-форматами», — предполагает он.
На текущий момент Иван Овсиенко оценивает строительство дома в массовом сегменте под ключ в среднем в 7 млн руб. (около 63 тыс. руб. за кв. м). Готовый дом по типовым проектам обходится до 3 млн руб. Модель «коробка + опционные доработки под ключ» оценивается в 31–34,5 тыс. руб. за 1 кв. м за базовый этап и до 52 тыс. руб. за полный цикл. Господин Котлов добавляет, что «комфортный дом площадью около 100 кв. м не получится построить дешевле 10–12 млн руб., а строительство в премиум-сегменте начинается от 150–200 тыс. руб. за кв. м.».