Лариса Маслюкова: «Основной вызов — сдержанный спрос»

Отмена льготной ипотеки, корректировка действующих госпрограмм, высокая ключевая ставка — факторов, в последний год влиявших на рынок новостроек, немало. Тем не менее девелоперы сохраняют активность — Уфа не испытывает дефицита в строящихся жилых комплексах. О текущей ситуации и тенденциях на рынке недвижимости комфорт-класса рассказала директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как вы можете охарактеризовать рынок недвижимости страны и региона сегодня?

— Основной вызов для отрасли — сдержанный спрос на первичном рынке жилья. Завершение действия льготной ипотеки, изменение ряда других программ с господдержкой, повышение ставок по кредитам привели к снижению покупательской активности. Как следствие, заметно уменьшились объемы продаж и одновременно подорожало банковское финансирование. Более сложная ситуация заставила компании искать новые возможности для развития. И у многих это получается.

Если говорить о Башкирии, здесь довольно много объектов на начальной и средней стадиях строительства. Часть покупателей ожидает более высокой степени готовности проектов, чтобы выйти на рынок и улучшить свои жилищные условия. Но в целом ситуация схожа, поскольку ипотечные госпрограммы едины для всех регионов, отличие — лишь в сумме кредита.

— Насколько критично падение спроса?

— Падение спроса застройщики ощущают по-разному: небольшим компаниям и компаниям с большой кредитной нагрузкой сложнее. В сложное время всегда увереннее себя чувствуют те, кто придерживается более консервативной стратегии: не переплачивает за участки, много времени уделяет продукту, ведет сбалансированную ценовую политику, внедряет только наиболее эффективные решения, которые быстро дадут отдачу. Итоги июля вселяют умеренный оптимизм: месяц показал некоторое оживление спроса. Мы надеемся, что тренд на уменьшение ключевой ставки, который начался, постепенно приведет к снижению ипотечных ставок, стабилизации ситуации и дальнейшему росту числа покупателей на рынке.

— Нынешнее снижение ключевой ставки до 18% способно стать поворотной точкой?

— Решение Центробанка все же не является пока поворотной точкой (еще много разных факторов влияют на ситуацию), но может задать хороший тренд в отрасли. При улучшении экономических показателей бизнес будет более уверенно смотреть в будущее, принимать решения на перспективу, в частности, рассматривать новые площадки для строительства.

Существенную активизацию спроса мы заметим, когда ипотечные ставки упадут приблизительно до 12 %, оптимальный вариант — 10 % и ниже. Погашать кредиты станет по силам многим. И люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, начнут более серьезно рассматривать варианты на рынке. Клиенты будут меньше мечтать о своем жилье, а больше покупать.

— Как застройщики реагируют на текущие вызовы? За счет чего идет конкуренция?

— В целом, в массовом сегменте ипотека остается преобладающим инструментом при покупке жилья: у нас показатель в среднем составляет 70 %. Влияет еще и класс недвижимости. В бизнес-сегменте доля ипотеки ниже, чем в сфере массового жилья.

Для снижения рисков при отмене льготной ипотеки мы сделали упор на продвижение семейной ипотеки. Заемщикам, которые использовали ее при покупке квартиры, мы предоставляли дополнительную скидку. И от одного из ведущих банков, с которым у нас была совместная программа, клиенты получали также дополнительное снижение льготной ставки. Например, по одной из наших акций в прошлом году можно было приобрести жилье в рамках семейной ипотеки по ставке 3,9 % без удорожания объекта. Эта программа показала очень хорошие результаты. 

Компания применяла и другие инструменты поддержки спроса. Среди них — траншевая и IT-ипотека, специальные предложения с дополнительной выгодой, программы рассрочки (но не более 10 % в объеме продаж).

Серьезное внимание мы уделили повышению качества продукта. Работа над архитектурой объектов, внедрение улучшенных фасадных систем, скрупулезная работа с поставщиками инженерного оборудования, широкий выбор планировочных решений, авторский дизайн мест общего пользования, особенно входных групп, качественное благоустройство территории — комплексная работа приносит свои плоды.

И, конечно, забыла сказать о локации. Выбор площадки зачастую играет для нас ключевую роль. Хороший участок дает неоспоримые преимущества в конкурентной борьбе. Например, место, где мы возводим ЖК «Лесная симфония», во многом уникально. Рядом есть уфимский лимонарий, парк имени Лесоводов, лес, зимний курорт «Ак Йорт», чуть ниже река — многие выбирают этот проект исходя из окружения. Здесь можно прекрасно отдохнуть после рабочего дня, провести выходные всей семьей, заняться активным спортом. Инфраструктура для детей тоже рядом. И, что очень важно, площадка находится недалеко от центра города.

— Какие направления вы считаете наиболее перспективными: эконом, комфорт, бизнес, премиум?

— В Башкирии мы считаем наиболее перспективным комфорт-класс — сегмент массовый и востребованный на рынке. Наполнение проектов у разных застройщиков может отличаться. Но сейчас это наиболее понятный продукт. У компании есть большой опыт, экспертиза по его созданию и развитию. Мы понимаем, что важно людям, их запросы, ожидания, предпочтения. И стремимся предложить покупателям продукт, который позволит им реализовать идеальные мечты о своем доме.

— Чего ждут потребители сегодня?

У клиентов сформировались представления о том, что они хотят видеть в новостройке: интересную архитектуру, красивые виды из окон, широкий выбор планировочных решений, в том числе евроформата, современную инженерию, дизайнерское лобби, паркинг с кладовыми, качественное благоустройство с зонированием территории, озеленением, современными детскими и спортивными площадками.

Мы понимаем, что должны быть свои зоны у жителей разного возраста, чтобы все чувствовали себя комфортно на территории комплекса. Важно, чтобы молодые мамы могли спокойно гулять с колясками, подростки — резвиться, а люди старшего возраста — отдыхать и общаться между собой.

Еще 7-10 лет назад даже в Москве застройщики не уделяли такого пристального внимания дворовому пространству. А сейчас мы пришли к тому, что часть опций, которые были свойственны бизнес-классу, перешли в комфорт-сегмент.

Инфраструктура — не менее важное направление. Люди ждут, чтобы под рукой были все необходимые магазины и сервисы, пункты выдачи заказов, кофейни, салоны красоты, спортивные кружки и секции. И мы предусматриваем их в своих проектах. Более того, компания предпочитает сдавать коммерческие помещения в аренду, а не продавать их. Такой подход позволяет формировать оптимальный набор бизнесов на территории комплекса и не допускать, например, переизбытка одних услуг и дефицита других. Эту концепцию мы реализуем и в ЖК «Лесная симфония». Здесь, на территории комплекса, помимо коммерческой инфраструктуры, запланирован также свой детский сад.

Наш опыт в московском регионе показал, что для покупателей становится важным и лобби, где можно подождать родных, отдохнуть, провести встречу, вплоть до небольших переговоров. Надеемся, что эта зона понравится жителям «Лесной симфонии».

— Какие факторы определяют динамику цен на рынке?

— Застройщики не могут снижать цены, если повышается себестоимость строительства. Дорожают материалы, оборудование, услуги подрядных организаций. Кроме того, строительство жилых домов ведется на кредитные деньги. И проценты, которые девелоперы платят банкам, также закладываются в стоимость квадратного метра жилья. Но здесь ситуация неоднородная: если у компании качественный продукт, и она выходит на стабильные темпы продаж, то ставка проектного финансирования заметно снижается. В целом, на наш взгляд, цены на первичном рынке продолжат расти в рамках инфляции — на 9-10 % в год.