Сказка о стройке
Сегмент кредитования ИЖС растет за счет готовых, а не строящихся домов
В июле 2025 года ускорились темпы выдачи кредитов на покупку готовых загородных домов, в то время как темпы кредитования на строительство частных домов, наоборот, замедлились. Несмотря на рост, общие объемы выдачи кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) все еще сильно отстают от показателей 2024 года. Практически вся ипотека на ИЖС по-прежнему обеспечивается льготными программами, но их доля начнет снижаться вслед за уменьшением ключевой ставки до 15%.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
По данным аналитического центра института развития «Дом.РФ», опубликованным 20 августа, в июле ускорились темпы роста объема выдачи кредитов на покупку готовых домов. За месяц прирост объема выдачи кредитов на покупку готовых частных домов составил 29% против 22% в июне. При этом темп роста объема выдачи на строительство частных домов в июле, напротив, немного замедлился и составил 11% против 19% в июне.
Антон Силуанов, министр финансов, 28 мая 2025 года:
«ИЖС — важная составляющая нашей строительной отрасли. И мы сейчас больше внимания уделяем именно индивидуальному жилищному строительству».
Тем не менее совокупные выдачи кредитов на ИЖС все еще сильно отстают от среднемесячных уровней 2024 года. Рост в июле может быть обусловлен эффектом низкой базы (11 тыс. кредитов было выдано всего как на строящееся жилье, так и на покупку готовых домов) и улучшением кредитных условий по рыночной ипотеке, отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич. «Количество выдаваемых кредитов не соответствует потребностям рынка, и любое движение приводит к относительному росту»,— добавляет независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко.
Кроме того, влияет сезонный фактор: популярность загородного жилья растет летом, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Разница в темпах роста выдачи кредитов на готовые и строящиеся дома обусловлена медленным развитием ИЖС в части работы с подрядными организациями и дефицитом надежных подрядчиков, объясняет Сергей Гордейко (см. “Ъ” от 19 мая).
Рост выдачи отмечают в банках.
Рост кредитования ИЖС в Сбербанке в июле по отношению к июню 2025 года составил 18% в объемах выдач. При этом доля ИЖС как сегмента среди всех выдач Сбербанка практически не изменилась и в июле составила 8%. На приобретение готового загородного жилья в июле Сбербанк выдал более 27 млрд руб. Суммарно сегмент выдачи кредитов на ИЖС и готовую загородную недвижимость в сплите выдач ипотечного кредитования в «Сбере» в 2025 году почти не изменился и по итогу июля составляет 20% от совокупного объема ипотечных выдач. Выдачи ВТБ в сегменте ИЖС в июле выросли на 60% по сравнению с июнем и примерно в четыре раза к июлю прошлого года. В июле банк «Дом.РФ» выдал около 1 тыс. кредитов на ИЖС в объеме порядка 6,5 млрд руб.— это больше, чем в июне, в полтора раза.
«В значительной степени спрос в этом сегменте подогревается сократившейся доступностью квартир, а здесь проблема не только в ипотечных ставках, но и в ценах»,— говорит управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Если ставки снизятся, то на снижение цен рассчитывать не приходится, поэтому выдачи кредитов на ИЖС могут простимулировать посильные ставки кредитования, добавляет он. По мнению главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, для более активного восстановления рынка необходимо снижение ключевой ставки до 10–12%.
«Доля льготных программ в выдачах начнет снижаться, когда ключевая ставка будет ниже 15% годовых. Это перспектива уже следующего года»,— отмечает Юрий Беликов. Доля госпрограмм в общей выдаче неизбежно уменьшится и это будет кратное уменьшение до уровня 20%, уверен Сергей Гордейко.
При этом снижение доли льготной ипотеки в совокупных ипотечных выдачах больше затронет многоквартирные, чем загородные, дома, считает Ирина Носова.
По мнению Юрия Беликова, на горизонте полутора-двух лет выдачи на ИЖС и приобретение готовых домов вполне могут дорасти до уровня порядка 90–100 млрд руб. в месяц. При этом спрос на готовые дома будет расти параллельно со снижением кредитных ставок, однако этот рост замедлится по мере смещения спроса на реальное ИЖС, отмечает Сергей Гордейко. Дополнительным источником роста может стать оживление оборота на вторичном рынке, который станет более привлекательным для банков при снижении ставок, заключает эксперт.