Локомотив не снижает ход

Высокая инфляция и соответствующая ставка рефинансирования ЦБ РФ создает проблемы многим сферам бизнеса. И строительная отрасль остается одной из самых уязвимых для таких процессов: даже пары процентов роста стоимости квадратного метра хватает, чтобы резко затормозить платежеспособный спрос. При этом стройка, как известно, является локомотивом экономики, поэтому ее проблемы задевают буквально всех. Что происходит в этой сфере в регионе, и стоит ли краевой экономике переживать за ближайшее будущее? Об этом рассказал первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края Максим Говорушкин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Разговор хочется начать с банального: каковы в крае результаты сферы вашей ответственности за последний год? Динамика, положение на сегодня?

— В течение прошлого года в Красноярском крае построено более 6 тыс. зданий (2529,9 тыс. кв. м.), из них 5496 зданий (91,6%) — жилые дома, 505 (8,4%) нежилых, в том числе 57 промышленного назначения, 22 сельскохозяйственных, 113 коммерческих, 29 административных, 6 учебных, 12 здравоохранения, 266 —иного назначения.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства отвечает за три программы, входящие в национальный проект, который с этого года называется«Инфраструктура для жизни». По программе «Модернизация коммунальной инфраструктуры» в прошлом году построены новые объекты питьевого водоснабжения в с. Богучаны, г. Уяре, в Назаровском, Минусинском, Сухобузимском районах. По программе «Формирование комфортной городской среды» благоустроено 36 общественных пространств и 109 дворовых территорий.В 2024 году завершилась шестилетняя программа «Жилье», благодаря которойиз аварийного жилья переселены 18 тыс. жителей, ликвидировано 312 тыс. кв. метров непригодного для проживания жилого фонда, построены 76 новых многоэтажек.

В 2024 году в крае построили 1 млн 489 тыс. кв. метров жилья. В этом году построили 720 тыс. кв. метров жилья, до конца года будет введено не менее 1 млн 100 тыс. кв. метров.

В 2024 году край завершил работу по восстановлению прав обманутых дольщиков. Восстановлены права 8 750 граждан (109 домов). В едином федеральном реестре проблемных объектов нет домов из Красноярского края.

576 детям-сиротам предоставили сертификаты на покупку жилья, еще 827 детей-сирот обеспечили собственными квартирами.

В 2025 году продолжилась реализация всех программ.

— Из всего жилья, построенного за этот год, сколько уже продано? Этот показатель вырос или упал за год-два?

— Показатель распроданности жилья— один изосновных показателейсостояния рынка жилищного строительства, да и в целом для строительной отрасли. В прежние годы доля проданных квартир от общего объема строящегося жилья в крае колебалась в районе 36–40%, сейчас составляет примерно 25%.

Однако в прежние годы застройщики придерживали около 10% квартир и выводили их в продажи ближе к моменту ввода домов. Сейчас этот показатель составляет 30%.

Таким образом, застройщики соблюдают баланс спроса и предложения на рынке жилья. Очень четко видно, что покупатели активно приобретают жилье, которое вводится в текущем году, его распроданность составляет более 55%. Потребитель ориентируется на то, чтобы получить результат как можно быстрее. Средний срок реализации проекта составляет 2–3 года, а покупатели приобретают преимущественно дома на вводе, поэтому продажи в проектах, выводимых на рынок в 2024 и 2025 годах, идут пока невысокими темпами, что является следствием в целом макроэкономической ситуации.

— Что оказало наибольшее влияние на результаты и динамику вышеуказанных показателей: высокая процентная ставка рефинансирования? Растущие расходы бюджета? Падение доходов населения?

— Инфляционные процессы, сворачивание ипотечных льготных программ, высокая ключевая банковская ставка повысили стоимость ипотеки для физических лиц.

Высокая ключевая ставка влияет и на рост ставки проектного финансирования для застройщиков. Сейчас базовая ставка составляет 25–30% — понятно, что это отражается на конечной стоимости квадратного метра. Все эти факторы вкупе дают достаточно большой рост стоимости жилья.

Львиная доля сделок, которые сейчас совершаются, идет либо по семейной ипотеке, либо за наличный расчет. Стандартные ипотечные продукты дорогие, люди не рискуют вкладываться и предпочитают хранить деньги в депозитах и с помощью других финансовых инструментов.

— Есть ли угроза банкротства у крупнейших наших застройщиков?

— Еще один ключевой показатель состояния рынка жилья— соотношение стройготовности домов и распроданности квартир. Он показывает, сколько продано квартир на определенной стадии готовности дома и насколько застройщику хватает денег для погашения кредитных обязательств перед банками. Сейчас мы видим постепенное снижение этого показателя, но отмечаем, что по объектам, которые вводятся в 2025–2026 годах, показатель составляет более 60%.

То есть покрытие эскроу-счетов достаточно высокое, и говорить о рисках банкротства строительных компаний сильно преждевременно. Положение застройщиков стабильное, рисков незавершения строительства и проблем с финансированием нет. На данный момент ни один застройщик не отказался от реализации намеченных планов.

— Перспективы отрасли на ближайшие год-два? Вроде бы и процентную ставку ЦБ снизил, и экономика как-никак растет (хотя бы номинально), и импортозамещение в действии — все это учитывается в планах развития?

— По большому счету, Красноярский край никогда не был регионом инвестиционного спроса на жилье, как Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край.Наши основные потребители — те, кто стремится улучшить свои собственные жилищные условия. Поэтому хоть и происходит снижение спроса, ноон стабильный, прогнозируемый. Учитывая прогнозы банковских аналитиков относительно ключевой ставки, мы понимаем, что в перспективе одного — двухлет произойдет стабилизация спроса и предложения. Рынок сбалансируется, будет существовать не в таких больших объемах, каким был в пиковые для края 2023–2024 годы, но будет стабилен. Это позволит нивелировать рисковые ситуации, которые привели бы к банкротству компаний и появлению обманутых дольщиков.

Про импортозамещение. Основной спектр используемых в строительстве материалов— кирпич, железобетон, цемент — производится в самом Красноярском крае, так было всегда.Сейчас открываются новые заводы по теплоизоляционным материалам.

Основное направление в импортозамещении, которое развивалось и несколько лет назад, и сейчас,— это инженерные системы. В России начали появляться крупные производители инженерных систем, но в целом сложности существуют. Также повысилась их стоимость в связи с ограниченностью предложений на рынке. И это тоже влияет на формирование конечной стоимости объекта.

— Еще о перспективах: Красноярский край остается одним из очень немногих регионов страны, куда никак не придут московские застройщики. Во-первых, почему? И хотят ли они вообще. Во-вторых, намечаются ли в этом плане изменения?

— Красноярский край — один из немногих, если не единственный регион, где работают только местные застройщики. Наш строительный рынок, как и другие, формировался с 90-х годов. У нас достаточно сильные строительные компании со своим довольно крупным земельным банком.Все территории, которые можно вовлечь в оборот максимально быстро, разобраны местными строителями.

Интерес крупных федеральных компаний к нашему краю в последние годы был достаточно высокий. Они активно рассматривали предложения, территории, участвовали в конкурсах. Но победить в них не смогли.Территории, которые сейчас есть на свободном рынке, требуют длительной документальной и финансовой подготовки —бывшие промышленные зоны, земли под КРТ.

В связи со сворачиванием льготных программ и сжиманием спроса все концентрируются на завершении тех проектов, которые сейчас находятся в работе. Процесс запуска строительного проекта достаточно длительный, от года до двух лет. Крупные компании строят одновременно сразу в нескольких субъектах, им надо балансировать свой строительный портфель, финансовые ресурсы. Поэтому расширение территории присутствия пока остается на втором плане. Все стараются сохранить имеющуюся базу. Вместе с тем мы полностью открыты новым игрокам на рынке. Отлично понимаем, что они будут способствовать внесению новых моделей управления и реализации проектов, новых подходов к градостроительному проектированию и качеству инфраструктуры.

При этом нельзя сказать, что стройкомплекс края находится в каменном веке. Проекты наших застройщиков имеют множество всероссийских наград. Если бы у нас былонесколько застройщиков, мы бы не развивались, но у нас на активном рынке действуют 30–40 строительных компаний. Конкуренция их продуктов достаточно высокая даже на местном уровне. Говорить о низком качестве проектов не приходится. Компании уделяют много внимания маркетинговому продвижению. У нас есть высококлассные, даже уникальные проекты — «Южный берег» компании «СМ-Сити», SCANDIS OZERO компании «Арбан», проекты компании «СтройИнновация». Недавно в городе запущенпроект бизнес-класса. То есть несмотря на то что происходит с рынком, идет повышение уровня качества жилых комплексов, как и уровня требований потребителей. Поэтому нельзя говорить, что тот продукт, который мы продаем в Красноярске, в чем-то сильно уступает федеральным стандартам. Опять же надо понимать, что если мы будем сравнивать какой-либо ЖК бизнес-класса в Москве, Петербурге и в Красноярске, то это будут совсем разные ЖК. У них будет использован и какой-то особенный камень в отделке, уникальные архитектурные решения, но это всебудет вложено в конечную стоимость, в итоге квартиры могут стоить от 500 до 700 тыс. рублей за кв. метр. В Красноярске пока не наблюдается спрос на жилье такого уровня.

— Недавно были приняты изменения в понятие «КРТ»: они уже учтены в ближайших планах отрасли? Можно ли ожидать застройки в старых частных секторах недавно присоединенных к городу территорий?Если есть конкретика — в каком-то из присоединенных поселков и сел уже есть планы по застройке, — то да, хотелось бы про это.Ну а вообще, насколько привлекательны для застройщиков новые территории города — это хотели узнать.

— Изменения, которые были приняты в региональной нормативной базе в закон о КРТ, касаются приведения регионального законодательства к федеральной норме. Теперь принимать решения о комплексном развитии территории можно не только в отношении территорий, где есть многоквартирные аварийные дома, но и в отношении территорий, где расположены дома индивидуальной жилой застройки и блокированной. Обратите внимание, что на садовые дома эта норма не распространяется.

Говорить об изменении границ Красноярска неправильно, она осталась неизменной. В соответствии с новой реформой изменились границы Красноярского городского округа, раньше в него входили г. Красноярск и д. Песчанка, а теперь 12 населенных пунктов, добавились поселки Березовка, Элита, Солонцы, Минино и входящие в них сельсоветы. О жилищном строительстве на новых территориях говорить преждевременно. Во-первых, должны сформироваться новые органы управления, которые в свою очередь сформируют необходимые стратегические документы — социально-экономического развития и территориального планирования, в них они определят для себя, как будет развиваться территория. Это будет происходить в течение переходного периода, до 2029 года.

Во-вторых, после принятия всех этих решений, для развития жилищного строительства необходимо будет решать вопросы обеспечения территорий инженерной инфраструктурой, развития транспортной инфраструктуры, что тоже потребует достаточно много времени. Жилищное строительство невозможно без наличия водопроводных, тепловых, электрических сетей.

Присоединенные территории большей частью состоят из садовых товариществ, которые в закон о КРТ не входят, их снос невозможен. На наш взгляд, начало развитияновых территорий— перспектива примерно пяти-семи лет. Вначале необходимо сформировать планы по развитию инфраструктуры и интеграции их в городское пространство, чтобы сделать среду действительно комфортной.