Бизнес-центры сдвинут с насиженных мест

Доля пустующих площадей на офисном рынке Москвы по итогам 2025 года может увеличиться впервые за последние три года. Причины заключаются в сокращении деловой активности под влиянием макроэкономических факторов и высоких темпах строительства. Тенденция в перспективе приведет к снижению ставок аренды. Но девелоперы пытаются повлиять на рынок, сдвигая сроки ввода объектов и рассчитывая поддержать дефицит предложения.

Вакантность на офисном рынке Москвы по итогам 2025 года может увеличиться на 0,6 процентного пункта (п. п.), до 6,1%. Такой прогноз в рамках консервативного сценария в своем исследовании приводит консалтинговая компания Nikoliers. Рост значения в этом случае произойдет впервые с 2022 года. В дальнейшем негативная тенденция сохранится: в 2026 году доля пустующих площадей может вырасти на 0,7 п. п., до 6,8%, в 2027 году — на 0,9 п. п., до 7,7%.

Реализация консервативного сценария возможна в случае дальнейшего роста инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики. Эти факторы сильно замедлят спрос, считает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. В консалтинговой компании Remain ожидают, что объем сделок с офисами в Москве в 2025 году сократится на 43% год к году, до 1,4 млн кв. м.

За год средняя стоимость аренды в Москве, по словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерины Беловой, увеличилась на 28%, до 29,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Из-за этого бизнес занял выжидательную позицию, считает госпожа Никитина. Хотя в дальнейшем ситуация, вероятно, стабилизируется. Консервативный сценарий Nikoliers предполагает, что на 2026 год средняя стоимость аренды офисов класса А вырастет всего на 0,5%, до 38,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в 2027 году значение даже немного снизится.

Рост вакантности может быть связан с ожиданиями выхода на рынок существенного объема офисного предложения, считает руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова. К вводу в 2025 году заявлены 1,4 млн кв. м площадей, в то время как последние десять лет сдавалось в среднем по 400 тыс. кв. м в год.

Но партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян отмечает, что спрос на офисы сокращается в первую очередь со стороны частных инвесторов. В то же время госкорпорации и банки продолжают поддерживать рынок, нередко приобретая крупные блоки, считает она.

Партнер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo Арина Матвеева говорит, что девелоперы все чаще переносят сроки ввода своих объектов в эксплуатацию, искусственно поддерживая дефицит. Директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group Мария Зимина не исключает, что в этом году девелоперы в итоге могут сдвинуть сроки строительства более чем половины заявленных ими объектов. В этом случае отложенные объекты будут способствовать росту вакантности в 2026 году.

Если усилия участников рынка увенчаются успехом, его развитие может пойти по позитивному сценарию. В этом случае, согласно прогнозу Nikoliers, вакантность, напротив, снизится в этом году с 5,5% до 4,9%. А в 2027 году и вовсе окажется на минимальном уровне — 3,5%. Это может позволить застройщикам рассчитывать на более активное увеличение арендных ставок. Прогноз предполагает, что за 2026 год для объектов класса А они вырастут на 3%, до 44,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2027 году — на 3,8%, до 46 тыс. руб. за 1 кв. м в год.