Нулевой вариант
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Несмотря на ограничения ЦБ, заемщики, у которых нет средств на первоначальный взнос, все равно могут взять ипотеку. Практически все предложения включают либо выдачу еще одного кредита, либо залог собственности, поэтому массового спроса на такие банковские продукты не сформировалось. Как работают подобные схемы, разбирался “Ъ-Недвижимость”.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
ЦБ велит ужесточить
Чуть более двух лет назад на «околонулевую» ипотеку (кредит под менее чем 1% с минимальным или нулевым первоначальным взносом, субсидируемый застройщиком) приходилось до двух третей от всех выдаваемых жилищных кредитов. Своего максимума показатель достиг в 2022 году, а уже весной 2023 года ЦБ ограничил такой механизм. Сегодня доля ипотеки без первоначального взноса настолько незначительна, что эксперты Объединенного кредитного бюро статистику ее выдачи не ведут.
Исторические данные указывают на значительно большую вероятность дефолтов у кредитополучателей с низким первоначальным взносом (менее 20% и особенно менее 10%). Поэтому банки, которые все же решаются выдать такой кредит, как правило, компенсируют риски более высокими ставками, уточнили в пресс-службе ЦБ РФ. «Сейчас Банк России с помощью макропруденциальных лимитов существенно ограничивает выдачи рискованных ипотечных кредитов с первоначальным взносом, не превышающим 20%.
Во втором квартале 2025 года менее 0,3% ипотечных кредитов было выдано с первоначальным взносом до 10%.
При этом средний уровень первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным во втором квартале, составил около 30%»,— говорят в Банке России. В третьем квартале 2025 года доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом не более 20% и одновременно с показателем долговой нагрузки более 50% не должна превышать 2% выдач, уточнили в организации.
Для снижения рисков дефолтов со стороны заемщиков ЦБ в 2025 году ввел ипотечный стандарт, в котором банкам рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не более 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки. То есть с первоначальным взносом минимум 20% от стоимости жилья. «Поэтому сегодня первоначальный взнос во многих кредитных организациях является обязательным требованием, и в крупных банках он начинается от 20,1%. Например, “Сбер” предлагает ипотеку на новостройки и вторичное жилье в рамках базовых программ с первым взносом от 20,1%. Минимальный размер первого взноса от 20,1% в этом банке указан и в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Такие же требования к минимальному первому взносу и, например, у ВТБ»,— приводит данные директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Потребкредит дороже нулевого взноса
Несмотря на требования ЦБ, на рынке все же есть предложения, позиционирующиеся как «ипотека без первого взноса». «Сейчас под такой ипотекой подразумевают ряд программ, которые позволяют гражданам России получить недостающие средства или заменить деньги на первоначальный взнос имуществом»,— говорит руководитель направления продаж Asterus Денис Каковин.
Например, можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости, использовать потребительский кредит или государственные выплаты или субсидии, в том числе маткапитал.
Однако участники рынка призывают заемщиков осторожно относиться к подобным программам. «В большинстве случаев речь идет о квазисхемах, которые Центральный банк регулярно отслеживает и пресекает. Банки и застройщики, работающие в рамках закона, не продвигают и не поддерживают подобные механизмы. Использование потребительских кредитов для покрытия первоначального взноса также противоречит банковским правилам и позиции ЦБ»,— предупреждает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости» Вадим Бутин.
«Плюс в привлечении потребкредита в том, что не нужно копить, но минусы перевешивают: высокая ставка от 20–25% в крупных банках. Однако у заемщика в таком случае заметно увеличивается долговая нагрузка. Например, если взять на первый взнос потребкредит в размере 1 млн руб. под 20% на пять лет, ежемесячный платеж только по этому долгу составит около 26 тыс. руб., что в сумме с ипотекой создаст серьезное давление на бюджет»,— отмечает Светлана Опрышко.
«Банки со своей стороны перед сделкой зачастую повторно проверяют кредитную историю клиента и, если находят свежий кредит на сумму первоначального взноса, отказывают в выдаче ипотеки»,— добавляет Денис Каковин.
Однако для многих клиентов механизм комбинированного кредитования кажется рациональным, поскольку проценты по потребительским кредитам находятся на уровне 20–22%, что может быть приемлемым для клиентов, проходящих по программе «Семейная ипотека» и в дальнейшем оформляющих ипотеку под 6%, отмечает операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.
Ставки уходят в небо
Ипотеку с первоначальным взносом от 0% предлагают немногие банки, но среди них есть и крупные, например ДОМ.РФ, и небольшие, как Примсоцбанк. На деле организации чаще всего оформляют кредит под залог имеющегося недвижимого имущества. Размер выдаваемого кредита определяется оценочной стоимостью заложенной собственности, объясняет Алексей Новиков.
В «Уралсибе» взять ипотеку более чем на 20 млн руб. на два-десять лет с нулевым первоначальным взносом можно под залог недвижимости под 20,49%. Без залога недвижимости ставка и срок не изменятся, но выдаст банк не больше 5,9 млн руб. С использованием залога можно получить кредит и в Примсоцбанке, где без первоначального взноса готовы выдать до 30 млн руб. на срок до 30 лет, под 8,2–10,2%. На сайте этой организации сказано, что размер кредита не должен превышать 80% от стоимости заложенной недвижимости и сумму, указанную в договоре ее приобретения или строительства. В банке ДОМ.РФ такая ипотека выдается под 24% годовых на сумму до 30 млн руб. и сроком до десяти лет. В кредитных организациях не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ-Недвижимости”.
Отдельные банки выдают ипотеку с нулевым первоначальным взносом не только на покупку квартир, но и под строительство частного дома, приобретение апартаментов в новостройке и жилья на вторичном рынке. Однако процентная ставка будет еще выше. Например, в Ингосстрах-банке она достигает 28,9%.
Ставку 27% на те же цели плюс покупку доли в квартире на вторичном рынке или комнаты предлагает Фора-банк.
Выяснить количество клиентов, которые берут кредит на первоначальный взнос, достаточно сложно, поскольку часто об этом не знают даже застройщики, говорят участники рынка. «Это и раньше была не особенно распространенная практика, а с текущими процентными ставками стала еще реже»,— добавляет Денис Каковин.
Застройщики в теме
Чтобы привлечь покупателей и поддержать спрос, кредиты без первоначального взноса предлагают и застройщики. Один из вариантов — внесение застройщиком первоначального взноса за клиента, что в итоге ведет к удорожанию квартиры, говорят участники рынка. «Существенным минусом завышения стоимости договора является то, что в случае расторжения сделки продавец сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый “виртуальный” первоначальный взнос. Клиент же должен понимать, что покупает квартиру по цене выше рыночной»,— отмечает Денис Каковин.
Иногда застройщики также помогают клиентам получить потребкредит на первоначальный взнос.
«Застройщики, заявляющие возможность покупки квартир без первоначального взноса, разрабатывают свою схему предоставления потребительского кредита. Данная процедура законна, поскольку источником средств выступает другая организация за счет своего бюджета. Впоследствии клиент производит регулярные выплаты по обоим договорам»,— объясняет Алексей Новиков.