Бизнес-центры настроены на рост
Стоимость офисной недвижимости продолжит расти на фоне дорожающего строительства
На фоне высокого спроса и нехватки качественных площадей цены на офисы класса А продолжают расти. Однако признаков перегрева рынка нет, поскольку цены соответствуют текущим издержкам, говорят участники рынка. Нехватка свободных деловых площадей и высокие ставки аренды стимулируют игроков предлагать более дешевые проекты в удаленных районах. Однако эксперты подчеркивают, что предложение класса А по-прежнему определяется не только характеристиками объекта, но и локацией.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Офисы дорого обходятся
По итогам первого квартала 2025 года себестоимость строительства офисной недвижимости класса А увеличилась на 11% год к году, до 186 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из совместного исследования IBC Real Estate и девелоперской компании Stone. Аналитики уточняют, что в пересчете на 1 кв. м полезной площади показатель достиг уже 333 тыс. руб.
По оценкам экспертов, рост продолжится и уже к концу года достигнет 200 тыс. руб. за 1 кв. м, или 363 тыс. руб. в пересчете на полезную площадь.
На этом фоне стоимость продажи в отдельных бизнес-центрах класса А в ключевых деловых районах выросла почти вдвое, говорит руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. Наиболее высокий показатель фиксируется по офисам класса А внутри МКАД, где средневзвешенная цена 1 кв. м на офисы в нарезку в строящихся и проектируемых зданиях по итогам первого полугодия составила 482 тыс. руб. (с учетом НДС), отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Строительная отрасль столкнулась с дефицитом квалифицированных кадров. Также растут затраты на проектное и юридическое сопровождение — они необходимы из-за усложнения девелоперских процессов, говорит директор по коммерческой недвижимости компании Forma Евгения Борзова. Кроме того, отмечает партнер и главный архитектор проектов ABD Architects Катерина Левянт, растут цены на проектирование и реализацию архитектуры офисных зданий. Единственное, что не претерпело значительных изменений,— это стоимость аренды участков под строительство, добавляет Анна Трушкина.
Еще одним драйвером роста стоимости офисной недвижимости выступает высокий спрос и критический дефицит качественных площадей, отмечает госпожа Трушкина. По итогам января—июня 2025 года вакансия на столичном офисном рынке составила 5,4%, подсчитал директор по продажам департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Андрей Кухара. Эксперт добавляет, что на фоне нехватки готового предложения бизнес-центры заполняются еще на этапе строительства: с января по июнь 2025 года вакантность в объектах, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2025–2027 годы, сократилась на 11 процентных пунктов (п. п.), до 27% нераспроданных площадей.
Спрос на покупку офисов усиливается за счет компаний, которые не могут найти для себя подходящие площади на арендном рынке, считает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Кроме того, некоторые пользователи не готовы выдерживать давление растущих уже до рекордных значений ставок аренды: к концу 2025 года они могут увеличиться на 16,7%, следует из консенсус-прогноза Центра ценовых индексов.
При сложившейся конъюнктуре приобретение офисной недвижимости становится для большинства компаний более предпочтительным вариантом, чем аренда. Кроме того, добавляет госпожа Недря, некоторые девелоперы предоставляют возможность воспользоваться рассрочкой на три-четыре года при покупке бизнес-центра на этапе строительства — это позволяет будущему владельцу снизить финансовую нагрузку.
Также бизнес осознает, что новые объекты выйдут по более высоким ставкам аренды, чем текущие. Сейчас около 77% от общего объема предложения офисных площадей в Москве — бизнес-центры, введенные в эксплуатацию десять или более лет назад, отмечает Екатерина Белова. По ее словам, с учетом растущих требований арендаторов и покупателей новые объекты заметно превосходят существующий сток по своему качеству. Госпожа Белова подчеркивает, что в том числе по этой причине ставки аренды в новых объектах могут быть выше на 15–20%.
На рынок продажи переориентировались и сами застройщики: уже в 2026 году доля бизнес-центров для реализации в продажу увеличится на 32 п. п. год к году, до 73% от общего объема заявленных к вводу объектов, подсчитала Екатерина Белова.
Однако, обращает внимание госпожа Белова, признаков перегрева рынка пока не наблюдается, поскольку цены соответствуют текущей себестоимости строительства.
По словам директора по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрия Антонова, наценки девелоперов в два или более раза от себестоимости — это нехарактерная практика для текущей обстановки.
В CORE.XP соглашаются и добавляют, что сейчас рентабельность новых проектов сильно ограниченна, а в ряде сегментов или локаций может быть и вовсе отрицательной, что исключает намеренное и безосновательное завышение цен. Господин Антонов подчеркивает, что застройщики, наоборот, стремятся удерживать цены на нынешнем уровне, чтобы не потерять спрос и поддерживать необходимую динамику продаж.
Как отмечает Кристина Недря, офисная недвижимость исторически считалась в том числе инвестиционным продуктом: за период строительства цены сохраняют планомерный рост и достигают своих рыночных значений к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
С ней соглашается директор по коммерческой недвижимости девелоперской MR Group Кермен Мастиев: по его подсчетам, ежегодный рост показателя будет находиться на уровне 10–20%.
Новые игроки офисного рынка
Тем не менее по итогам первого полугодия 2025 года цена продажи офисной недвижимости класса А составила 450,1 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,2% меньше год к году, подсчитали в консалтинговой компании NF Group. При этом цена продажи неравномерна, отмечают аналитики, и может существенно корректироваться от расположения объекта. Как подсчитали в IBC Real Estate, в сложившихся деловых локациях, таких как Ленинградский деловой коридор, стоимость 1 кв. м в высококлассных офисах фиксируется на уровне 550–600 тыс. руб., в то время как в деловом центре «Москва-Сити» достигает 850 тыс. руб. за 1 кв. м.
Небольшое снижение стоимости обусловлено стартом продаж в проектах, отдаленных от центра Москвы, отмечает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
По ее словам, такие объекты выходят на рынок по более низким ставкам. Этого удается добиться за счет более дешевой стоимости земельных участков, тогда как себестоимость строительства проектов в любой части города сопоставима, поясняет партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян.
Основной объем офисов, находящихся в отдалении от центра,— это объекты, реализацией которых занимаются девелоперы из жилищного сектора, поясняет руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости девелоперской компании Hutton Артем Кауров. Выходить в сегмент их мотивирует возможность получить льготу по программе создания мест приложения труда (МПТ), уточняет Кристина Недря.
Эта программа пользуется спросом особенно у застройщиков жилья, поскольку позволяет им получать льготы по платежам в городской бюджет. В частности, застройщики могут рассчитывать на отсрочки, снижение или полное освобождение от платы за изменение разрешенного использования земельных участков, а также на упрощенные требования к банковским гарантиям. Как правило, такие объекты выводятся в нарезку, причем чем дальше от центра и чем менее деловой район, тем меньше нарезка представлена в проекте, добавляет госпожа Недря. Согласно расчетам IBC Real Estate, к концу 2025 года в рамках программы МПТ будет построено около 341 тыс. кв. м офисных площадей — в четыре раза больше, чем годом ранее.
Коррекция классов
Однако офисы класса А в центральных локациях и объекты с аналогичными характеристиками, но в отдалении от центра не совсем равноценны, отмечают опрошенные консультанты.
Первичным и критически важным индикатором офисного объекта класса А остается локация, настаивают в CORE.XP. К примеру, высококлассный бизнес-центр в Белорусском деловом районе предлагает пользователям статус, сформированную деловую среду, необходимую инфраструктуру и транспортную доступность — все это нехарактерно для периферийных локаций, перечисляют в компании.
С этим соглашается Дмитрий Антонов, отмечая, что офисные пространства класса А сочетают в себе не только строительные и инженерные характеристики, но и локационные и управленческие параметры.
Кроме того, формальное соответствие классификатору не всегда гарантирует одинаковый уровень материалов и оборудования, говорит Артем Кауров.
По словам Екатерины Беловой, надежность и высокое качество строительства обеспечиваются в первую очередь опытом девелопера и его компаний-подрядчиков, а также наличием реализованных офисных проектов в портфеле. Кристина Недря отмечает, что при поиске подходящего офиса покупателю также стоит обращать внимание на профессиональную управляющую компанию, которая будет обслуживать объект и поддерживать характеристики, заданные классом.