Тихий дом
Почему застройщики срывают сроки ввода жилья
В России все больше девелоперов затягивают сроки строительства многоквартирных домов и срывают передачу ключей дольщикам. В июне уже более половины введенных в эксплуатацию домов было сдано с задержкой — это максимальный показатель с весны 2019 года. Девелоперы не торопятся со сдачей в том числе из-за действующего до сих пор правительственного моратория на взыскание неустоек в пользу покупателей квартир в новостройках. Как долго это будет продолжаться и какие риски при таком раскладе возникают у застройщиков, дольщиков и властей, разбирался “Ъ”.
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
В июне 54,2% принятых в эксплуатацию новостроек по всей России было сдано с задержкой, подсчитали в Едином ресурсе застройщиков по запросу “Ъ”. Это максимальный показатель с марта 2019 года, когда доля достроенных домов с сорванными сроками завершения строительства составляла 56,1%, следует из данных аналитиков компании. Негативный для всего рынка жилищного строительства показатель в последнее время вырос весьма заметно. Для сравнения: год назад доля сданных со срывами первоначальных сроков новостроек была 32,9%.
Все дорожает
Срыв сроков становится привычным для всего рынка, в том числе для крупнейших игроков. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», ГК «Самолет» сейчас строит 287 домов, из которых 120 — с задержкой. Группа ПИК в процессе строительства 221 дома, из которых 48 — реализуются с нарушением сроков ввода в эксплуатацию. Краснодарская группа «Точно» сорвала сроки по сдаче 55 домов из 171 строящегося, Dogma — 16 из 209, ФСК — 17 из 173.
В Dogma утверждают, что права дольщиков по данным корпусам не нарушены, передача ключей назначена на октябрь 2025 года. Там добавили, что в процессе реализации в проект были внесены улучшения, которые потребовали больше времени для работы над комплексом.
В группе «Точно» сообщили, что из 55 домов реально перенесены сроки только по восьми, а по остальным проектам указывались сроки, идентичные по всем литерам исключительно для целей публикации проектной декларации. В ГК ФСК отказались от комментариев, в группах «Самолет» и ПИК не ответили на запрос «Ъ».
Ключевой проблемой роста доли несданных вовремя домов является нехватка рабочей силы, утверждает партнер консалтинговой компании CMWP Павел Якимчук. Тенденция, начавшаяся еще в пандемию, усугубилась в последние годы такими факторами, как отъезд мигрантов, отток части рабочих на специальную военную операцию на Украине и переориентация рабочей силы на другие сегменты, например уход в курьеры, поясняет он.
По данным Росстата, в июне безработица в целом по всем отраслям экономики была на рекордно низком уровне — 2,2%.
К второстепенным факторам можно отнести постоянно увеличивающиеся затраты на строительство, что вынуждает сдвигать сроки ввода жилых домов в эксплуатацию, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании Unikey Евгений Макаров. Себестоимость строительства многоквартирных жилых домов в июле в целом по России достигла в среднем 91,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 5,7% больше по сравнению с началом года, сообщали ранее в Союзе инженеров-сметчиков. По данным аналитиков, в Москве строительство 1 кв. м жилья обходится в 176,3 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — в 163,1 тыс. руб.
Западные санкции тоже оказали давление на отрасль. «В стройке применяются компоненты из недружественных стран, и, как бы ни выстраивались новые логистические цепочки, доставлять их до сих пор сложно»,— поясняет директор по продажам сети агентств «Этажи» Сергей Зайцев. Впрочем, сейчас зависимость от зарубежных материалов и оборудования не так высока. По данным вице-президента ГК ФСК Александра Ткаченко, если в январе 2022 года доля импортной продукции в компании составляла 17%, то к апрелю 2025 года она снизилась до 4–5%.
Финансовая зависимость
Глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что виной замедления темпов строительства стало падение покупательского спроса, что сократило наполнение эскроу-счетов, где хранятся средства дольщиков до ввода домов в эксплуатацию. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—июне продажи в новостройках по всей стране снизились на 26% год к году, до 10,4 млн кв. м, и на 16% год к году в деньгах, до 2,1 трлн руб. При распроданности проектов ниже 60% девелоперы могут затягивать сдачу, не исключает господин Пахомов. Когда квартиры продаются хуже, а проценты банка высоки, девелопер предпочитает строить дольше, чем форсировать работы за счет дорогих кредитных средств, соглашается старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
Средства на эскроу-счетах перестали полностью покрывать кредитные обязательства застройщиков перед банками, создавая тем самым дефицит финансирования в общем масштабе реализуемых проектов, отмечает зампред коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Даниил Черных-Аипов.
- Если в декабре 2021 года задолженность по проектному финансированию покрывалась средствами с эскроу-счетов на 110%, то к декабрю 2023 года показатель упал до 90%, а к маю 2025 года — до 71%, следует из данных Центробанка.
- Это значит, что значительную часть кредитных долгов приходится погашать за счет других источников финансирования, включая дорогие кредиты с высокими ставками, отмечает Евгений Макаров.
На эскроу-счетах становится все меньше средств не только из-за снижения спроса, но и фокуса застройщиков на продажах квартир в рассрочку. По оценкам «Дом.РФ», к маю текущего года объем оформленных гражданами рассрочек составил 1,3 трлн руб.— это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным договорам долевого участия (ДДУ).
Увеличение сроков строительства ухудшает финансовую модель для банков при открытии проектного финансирования, так как растет себестоимость объекта от увеличения процентной нагрузки, поясняет директор практики организационного развития «КСК групп» Михаил Меркулов. Проект становится неокупаемым при медленных продажах и удлиненных сроках, ведь всю прибыль застройщика забирает банк и строить становится невыгодно, продолжает он.
Но сдавать жилье вовремя сейчас невыгодно, так как при большой доле нераспроданных квартир бремя содержания за введенный объект становится высоким для застройщика, отмечает господин Меркулов. Девелопер вынужден оплачивать налоги, счета за отопление и уборку за нераспроданные метры, что порождает пропорционально высокие расходы в период ожидания покупателей, поясняет он. В июне по всей стране было распродано только 57% площадей в новостройках с плановым сроком сдачи в 2025 году, 33% — в 2026-м, 17% — в 2027-м, сказано в информсистеме «Наш.Дом.РФ».
Но исходно заложить большие сроки для строительства застройщики не могут. Дело в административных ограничениях: сроки действия разрешения на строительство и аренды земли обычно не превышают три-четыре года, отмечает Сергей Пахомов. Аренда земли или инвестиционный контракт с городом зачастую предполагают освоение участка в определенные сроки, подтверждает Роман Ляпунов. По его словам, в контрактных обязательствах девелопера могут быть указаны сроки ввода объекта, за нарушение которых грозят штрафы или изъятие участка.
Банк выдает средства под определенный график работ, и затягивание увеличивает расходы на обслуживание долга: растягивать стройку до пяти лет означает переплатить проценты банку и снизить рентабельность, продолжает эксперт.
В условиях, когда ставки были на уровне 5–8%, некоторый запас по времени был приемлем, но при ставках 15–20% затягивание сдачи объектов серьезно съедает прибыль, добавляет он.
Покупателя психологически сложно убедить вкладывать свои деньги в стройку, которая длится дольше двух лет, поэтому застройщики указывают такие сроки, говорит Сергей Пахомов. Дольщик предпочтет проект, который сдается раньше, чтобы быстрее получить квартиру и снизить неопределенность, говорит Роман Ляпунов. Если два похожих комплекса отличаются только заявленным сроком сдачи, у проекта с более скорой отдачей явное преимущество в продажах, подтверждает господин Ляпунов.
Издержки дольщиков
Срыв сроков сдачи домов не только значительно откладывает переезд дольщиков в новую квартиру, но и приводит к финансовым потерям. Правительство РФ в очередной раз продлило действующий еще с марта 2024 года мораторий на взыскание и начисление неустоек за нарушение ДДУ еще на полгода, до конца 2025 года. Этот мораторий в некоторой степени развязывает руки недобросовестным компаниям, которые могут задерживать передачу ключей владельцам квартир, констатирует основатель агентства «Выше крыши» Леся Твелина.
- Например, при стоимости квартиры 5 млн руб. и задержке ее передачи на полгода при текущей ставке 18% дольщик мог бы рассчитывать на компенсацию убытков в размере 1,1 млн руб., следует из подсчетов “Ъ” на основе формулы расчета размера неустойки по ДДУ.
- Если в жилом комплексе будет 500 квартир при средней стоимости 10 млн руб. и застройщик задержит передачу ключей на полгода, то это будет стоить ему почти 1,1 млрд руб., подсчитал Евгений Макаров.
- По оценке Романа Ляпунова, за полгода задержки штраф составил бы около 50% от стоимости квартиры, а год просрочки примерно равен 100% цены жилья.
Если ожидание передачи ключей превышает два месяца со дня установленного в ДДУ срока, дольщик теоретически может расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать деньги с эскроу, отмечает Роман Ляпунов. Но из-за моратория при расторжении проценты на сумму договора не выплачиваются либо выплачиваются за ограниченный период по символической ставке, а вне моратория девелопер обязан был бы вернуть всю сумму и заплатить проценты за пользование деньгами по текущей ключевой ставке ЦБ, поясняет он. К тому же аналогичный объект за сумму возврата вряд ли будет возможно приобрести из-за роста цен. По данным Dataflat.ru, в июле цены на новостройки Москвы выросли на 10% год к году, до 510,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — на 11%, до 223,8 тыс. руб.
Кроме того, дольщики несут издержки по аренде, если живут в съемной квартире, добавляет Павел Якимчук. По подсчетам аналитического центра «Дом.РФ», во втором квартале средняя стоимость аренды квартиры в Москве выросла на 5% год к году, до 93,2 тыс. руб. в месяц, в Петербурге — на 17%, до 55,5 тыс. руб., в других населенных пунктах РФ — сократилась на 1%, до 37,6 тыс. руб.
Сами девелоперы утверждают, что мораторий выгоден не только им самим, но и дольщикам. Отсутствие моратория в текущих условиях — это путь к банкротству застройщиков, что вряд ли выгодно покупателям жилья, поясняет Евгений Макаров. В случае моратория гарантий, что дольщик получит свое жилье качественным и надежным, гораздо больше, чем если бы застройщика обанкротил шквал исков, добавляет Даниил Черных-Аипов.
Перспективы пролонгации
Заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов считает, что мораторий по истечении этого года продлен не будет. Это, по словам Романа Ляпунова, объясняется тем, что «граждане ощущают себя заложниками ситуации: квартиру вовремя не получили, деньги заморожены без процентов, а повлиять на застройщика никак нельзя».
Если государство и дальше будет единолично защищать девелоперов ценой интересов граждан, социальное недовольство может нарастать, предупреждает господин Ляпунов.
Социальное недовольство практически исключено: показатель «Обманутые дольщики» входит в KPI глав субъектов федерации, возражает Михаил Меркулов. Любые заминки у застройщиков со сдачей домов оперативно купируются личным вмешательством губернаторов, поясняет он.
К тому же дольщики априори несут определенные риски при оформлении сделок, напоминает управляющий директор компании «Метриум» Русла Сырцов. Однако даже в случае переноса срока ввода жилья их нельзя назвать абсолютно проигравшей стороной: зачастую в процессе строительства квартиры дорожают с опережением инфляции, отмечает он. «Девелоперы очень зависят от моратория, поэтому хотят его продления»,— констатирует основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Вероятность того, что в начале 2026 года все проблемы в стройиндустрии окончательно разрешатся, невелика, а значит, власти могут пойти на очередное продление, не исключает Роман Ляпунов. Цифровой мониторинг застройщиков банков, налоговой службы и Минстроя позволяет в режиме онлайн оценивать финансовую устойчивость застройщиков, напоминает Михаил Меркулов. При превышении порога допустимого процента банкротств в отрасли меры господдержки мораторием могут быть продлены, считает он. В Минстрое отказались обсуждать вопрос дальнейшего продления моратория. Между тем, резюмирует господин Ляпунов, власти вынуждены будут балансировать между рисками двух видов: недовольством обманутых ожиданий граждан и угрозой остановки строек.