«Важно не допустить банкротств застройщиков»

Губернатор Тюменской области Александр Моор считает, что несмотря на снижение показателей на строительном рынке региона год к году по нескольким категориям, «катастрофического падения» в ближайшие годы ждать не стоит. Губернатор поделился мнением, как развивается строительной рынок Тюменской области в непростых экономических условиях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Анализируя объем жилья, находящегося в строительстве, мы видим, что год назад этот показатель составлял 4,534 млн кв. м, а на 1 августа текущего года — 4,480 млн кв. м. То есть, несмотря на всю ситуацию в строительстве, объем жилья, находящийся в стройке, почти не сокращается. Что касается ввода, в целом на 1 августа объем введенного жилья (и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и многоквартирное) составляет 88% от аналогичного периода прошлого года. Рост ИЖС составляет 5%, а в многоквартирном жилье снижение идет на 32%. Но мы отмечаем, что с каждым месяцем это отставание сокращается. Я думаю, что по вводу жилья на конец года мы можем приблизиться к прошлогодним показателям, либо немножко отстать от объема ввода 2024 года.

Еще один показатель, который характеризует перспективу чуть дальше, это число выданных разрешений на строительство и на какой объем строительства жилья выдано разрешение. Здесь идет снижение на 39% на 1 августа по сравнению с 1 августа прошлого года.

Как это можно интерпретировать? Сейчас в стадии строительства много жилья. В прошлом году ввели 1,5 млн кв. м, то есть это объем работы на сегодняшний день стабильный, на три года вперед. При этом застройщики, анализируя ситуацию, могут сдвигать сроки ввода жилья — работать чуть быстрее или чуть медленнее. В этом году они придерживаются стратегии сдерживания скорости строительства, но при необходимости могут начать строить интенсивнее и выровнять предложение на рынке.

Что происходит со спросом? Сравнивая семь месяцев текущего года с объемом сделок за семь месяцев прошлого года мы видим минус 18%, много это или мало? Нужно учитывать, что в первом полугодии 2024 года, особенно в апреле, мае и июне, было большое количество сделок, потому что думали, что с 1 июля программа льготного ипотечного кредитования сократится. Снижение не критическое, тем более что если смотреть помесячно, то количество сделок медленно, но нарастало, а июль был очень даже неплохим.

Что может происходить дальше? Здесь я, наверное, перескажу то, что сегодня активно рассказывают разные аналитики, но я поддерживаю этот взгляд. Во-первых, идет снижение ключевой ставки Центрального банка и есть ожидание, что на заседаниях в сентябре, октябре, декабре ЦБ продолжит ее снижать с учетом того, что темпы инфляции начинают медленно занижаться.

И здесь важно не только, насколько будет снижение ставки, но и сам темп, то есть важно постоянное снижение. Это дает потенциальным заемщикам уверенность в том, что ставка в будущем будет снижаться. Соответственно, ипотечный кредит с плавающей ставкой можно брать с пониманием, что проценты дальше будут снижаться.

Льготные ипотечные программы будут сохранены, может появиться дополнительный спрос за счет роста рыночного кредитования по рыночной ставке, в том числе и на 2026 год.

Еще один фактор, о котором все говорят, это сбережения граждан, которые сейчас лежат на банковских вкладах. В 2024 году ставка все время росла, и тактика людей, которые размещают вклады в банках, была такова, что они размещали свои средства на один-два-три месяца для того, чтобы при следующем повышении ставки перезаключить вклад на более выгодных условиях. Что произошло в декабре? Все ждали повышения ставки с 21%. Банк России всех перехитрил, сохранил ставку и несколько месяцев ее держал и потом приступил к снижению.

В начале года банки стали предлагать вклады на срок полгода и даже год, стимулируя это высокими ставками. И в тот момент времени очень много людей положили деньги, говоря таким сленгом, в долгосрочные вклады. И эти вклады сейчас осенью-зимой начнут заканчиваться. Соответственно, если ставка ЦБ и ставка по вкладам будет снижаться, у людей возникнет вопрос, что делать дальше? Продолжать хранить деньги на банковском вкладе с падающей ставкой, либо найти другие источники сбережения. Фондовый рынок у нас не все понимают, и большинство его не используют. Соответственно, какая-то часть банковских вкладов может перетечь на рынок недвижимости и сформировать там дополнительный спрос.

При сценарии, о котором я сказал, совершенно точно в 2026 году определенная поддержка спроса может появиться. Как это повлияет на объемы нового строительства и ввода? Нужно посмотреть, но катастрофического сценария падения на 30–50% в текущих условиях, я не вижу.

Какое-то снижение возможно в 2026 и в 2027 годах. Но у нас много заделов — 4,5 млн кв. м в строительстве. И здесь важно сбалансировать, потому что если вдруг мы допустим большое снижение ввода жилья, скажем, в 2027 году, то это приведет к дефициту, а дефицит всегда приводит только к одному — к резкому росту стоимости.

Но для меня самое важное сейчас скорее не объем ввода, хотя это тоже показатель деятельности региональной власти. Сейчас самое важное не допустить появления обманутых дольщиков, важно, чтобы все объекты были завершены и не допустить банкротств крупнейших застройщиков. Сейчас мы должны обеспечить финансовую, экономическую устойчивость строительного сектора для того, чтобы вот этот период волатильности пройти и совершенно точно выйти готовыми к новому циклу роста.