Госпожа выдача

За первое полугодие 2025 года в Татарстане выдали более чем в два раза меньше ипотечных кредитов, чем в первую половину годом ранее. Глава минстроя республики Марат Айзатуллин связывает падение с высокими банковскими ставками и отмечает, что ситуация на строительном рынке пока контролируемая. Застройщики по-разному оценивают ситуацию: одни не видят критического падения спроса, другие были к этому готовы и переориентировались на продажу жилья в рассрочку. Аналитики прогнозируют заморозку части проектов и восстановление рынка не ранее 2026 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем выдачи ипотечных кредитов в Татарстане за первое полугодие 2025 года сократился на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ республики Марат Айзатуллин на пресс-конференции, посвященной Дню строителя.

За шесть месяцев 2025 года было выдано 11,2 тыс. кредитов на общую сумму около 50 млрд руб. против 27,7 тыс. кредитов на 106 млрд руб. в первом полугодии 2024 года. «Видно, что у нас идет просадка из-за высокой ставки. Сегодня очень накладно приобретать жилье по ипотеке», — отметил господин Айзатуллин.

По данным министра, в республике планируют сдать 3,2 млн кв. м жилья в 2025 году. На сегодняшний день введено 2,3 млн кв. м. Несмотря на сложности с ипотечным кредитованием, Марат Айзатуллин заверил, что критической ситуации с застройщиками в республике нет. «У некоторых есть просроченные задолженности по кредитам, но мы мониторим ситуацию вместе с банками. Сказать, что есть обманутые дольщики, я не готов», — подчеркнул он. По словам министра, ситуация непростая, но она пока контролируемая.

Управляющий ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина, отвечая на вопрос «Ъ Волга-Урал», сообщила, что вслед за ключевой ставкой пошли вниз и ставки по розничному кредитованию, в том числе по рыночной ипотеке. ВТБ с 5 августа снизил ставки по ипотеке, тем самым повышая доступность жилья. «Следствием снижения ставок стало некоторое оживление на ипотечном рынке. В июле 2025 года объем выдач по ипотеке в Татарстане уже превысил показатели июля прошлого года, а по сравнению с июнем нынешнего года он вырос на 10%», — отметила она. По мнению госпожи Давлетшиной, смягчение политики регулятора будет способствовать дальнейшему восстановлению спроса на рыночную ипотеку, однако ведущую роль до конца года продолжат играть государственные программы поддержки, которые сейчас составляют основу выдач.

В пресс-службе Сбербанка «Ъ Волга-Урал» сообщили, что за первое полугодие 2025 года банк выдал жителям Татарстана более 6,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 30,5 млрд руб. Значительная часть — 60% — пришлась на льготные программы, среди которых лидирует семейная ипотека.

Падение спроса на первичное жилье происходит на фоне общего замедления строительной отрасли республики. По данным Росстата, объем строительных работ в Татарстане в денежном выражении за полугодие составил 348,2 млрд руб., что на 2,3% меньше прошлогоднего показателя в сопоставимых ценах. Тем не менее республика сохранила второе место среди российских регионов по объему строительства после Москвы. Для сравнения: по стране в целом объем строительных работ вырос на 4,3%.

Проблемы рынка недвижимости Татарстана отражают общероссийскую ситуацию. Как заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью «Ведомостям», сегодня пятая часть (19%) всех застройщиков находится в зоне риска. «Рыночная ипотека почти перестала существовать как класс. Если раньше доля льготной ипотеки была 20–30%, а 70% — рыночная, то теперь 80% — льготная и 20% — рыночная. Такого не было никогда за всю историю ипотеки», — отметил он. При этом население ежегодно инвестирует в строительный сегмент 16 трлн руб., являясь самым крупным инвестором отрасли, отмечает вице-премьер.

Застройщики по-разному оценивают данные статистики о падении объемов выдачи ипотеки. Президент GloraX Дмитрий Кашинский сообщил «Ъ Волга-Урал», что компания не ощущает значительного снижения ни объемов выдачи ипотеки, ни спроса со стороны ипотечных клиентов. «В Казани мы работаем с более чем 10 банками — ключевыми игроками рынка. Такой широкий выбор позволяет нам подобрать оптимальную программу для каждого клиента и значительно уменьшить риски отказа», — пояснил он. По словам господина Кашинского, компания продолжает выводить новые проекты на рынок — в июле стартовали продажи в комплексе GloraX Premium Экосити, в планах запуск еще одного проекта в Московском районе города. «Пик кризиса уже позади — рынок постепенно стабилизируется», — считает он.

Иную картину рисует генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. «Для наших проектов ипотека почти перестала существовать пару лет назад. Сегодня большинство сделок проходит с рассрочкой — где-то 70–75% от всего объема продаж. По некоторым объектам доходит и до 90%», — заявил он «Ъ Волга-Урал». Компания сфокусировалась на бизнес- и премиум-классе, поскольку эти сегменты менее подвержены колебаниям рынка в кризис. Господин Галеев отмечает, что для платежеспособной аудитории рассрочка стала инвестиционным инструментом: «В условиях высоких ставок по депозитам такой формат расчетов становится выгодным: покупатель вносит первоначальный взнос, остальную сумму размещает на депозите под высокий процент, и к моменту сдачи дома оказывается в плюсе».

В пресс-службе «Суварстроит» сообщили, что заранее подготовились к росту ключевой ставки и предложили клиентам рассрочку на строящееся жилье, а также разработали программу жилищного накопительного кооператива на готовое. «Падение спроса действительно есть, но оно не критично. После смягчения ключевой ставки ЦБ мы ожидаем положительную динамику до конца года», — рассказали в компании. Застройщик запустил строительство еще 70 тыс. кв. м жилья класса «комфорт+» и предлагает клиентам различные акции: скидки при 100% оплате, помощь с первоначальным взносом, парковочные места при покупке.

Согласно рейтингу ЕРЗ.РФ по вероятности кризиса перепроизводства новостроек, Татарстан попал в лидирующую группу регионов с достаточно высоким риском, набрав минус 4 балла. Это связано с превышением темпов вывода новых проектов над темпами продаж и снижением реальных цен на новостройки сверх инфляции на 2,8%. В аналогичной группе оказались Омская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Смоленская, Воронежская и Ульяновская области.

При этом на фоне падения спроса стоимость квадратного метра в новостройках Казани продолжает расти. По данным федерального агентства недвижимости «Этажи», за год цены выросли на 20,3% — до 210,1 тыс. руб. за квадратный метр. Это один из самых высоких показателей среди российских мегаполисов, превышающий даже темпы роста цен в период действия льготной ипотеки (19,5% в год). За последние пять лет казанские новостройки подорожали на 143,2%.

Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым считает, что девелоперы будут вынуждены пересматривать планы строительства. «Вероятно, часть проектов может быть заморожена либо отложена, чтобы избежать излишних финансовых рисков. Для покупателей, скорее всего, ожидается сохранение более жестких условий по ипотеке», — отметила она. По мнению эксперта, в случае стабилизации ключевой ставки и улучшения экономической ситуации ипотечный рынок может начать восстановление в начале 2026 года.

Анар Зейналов