Министерская ставка бита
Экс-владельцу Hilton в Уфе снизят арендную плату на землю
Бывший владелец гостиницы Hilton Garden Inn Ufa Riverside ООО «Кеско-Уфа» добилось снижения арендной ставки за участок, расположенный на южном склоне реки Белой в Уфе. Компания получила землю в аренду в 2015 году, заключив соответствующий договор. В 2024 году она узнала о наличии ограничений — участок попал в границы «красных линий», установленных для строительства межвузовского студенческого кампуса, тем самым давай ей возможность льготной аренды. «Кеско-Уфа» предложило снизить ставку с действующих 2,48% до 1,5% от кадастровой стоимости земель и, получив отказ, обжаловало его в арбитражном суде Башкирии.
Фото: Ханиф Сунагатуллин, Коммерсантъ
Фото: Ханиф Сунагатуллин, Коммерсантъ
Арбитражный суд Башкирии удовлетворил иск компании «Кеско-Уфа» к республиканскому министерству земельных и имущественных отношений, обязав ответчика изменить договор аренды земельного участка на южном склоне реки Белой. Как следует из материалов дела, истец до декабря 2024 года владел отелем Hilton Garden Inn Ufa Riverside. Компания арендовала участок под зданием за плату, рассчитанную по ставке 2,48% от кадастровой стоимости.
Спорный участок разрешено использовать для гостиничного обслуживания. Его площадь — 6,8 тыс. кв. м. Кадастровая стоимость — 26,6 млн руб. Таким образом, арендная плата составляла 659,6 тыс. руб. в год.
В октябре «Кеско-Уфа» запросило в мэрии Уфы информацию об ограничениях на использование участка. В октябре Главархитектура города сообщила истцу, что участок расположен на территории общего пользования в границах красных линий, установленных в составе проекта планировки межвузовского студенческого кампуса Евразийского научно-образовательного центра мирового уровня.
Тогда же, осенью 2024 года, арендатор предложил минземимуществу Башкирии пересмотреть расчет платы, полагая, что с декабря 2022 года, когда был утвержден проект планировки кампуса ее ставка не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земель. Министерство ответило отказом.
В декабре 2024 года здание гостиницы было продано ООО «Астра», впоследствии привлеченное к рассмотрению дела третьим лицом. Новый собственник отеля самостоятельных требований не заявлял.
ООО «Кеско-Уфа» зарегистрировано в Уфе в марте 2013 года. Уставный капитал — 900 млн руб. Компания была совместным предприятием группы KESCO, подконтрольной московским предпринимателям Александру Григорьеву и братьям Игорю и Евгению Бидило, и госхолдингу «Региональный фонд». Hilton Garden Inn был построен и введен в эксплуатацию к саммитам ШОС и БРИКС, которые состоялись в Уфе в июле 2015 года. В декабре 2023 года новым владельцем ООО «Кеско-Уфа» стал Руслан Валиуллин, аффилированный с управляющей компанией «Аркада» уфимского предпринимателя Дамира Мугинова. Сейчас компания принадлежит Азату Турьянову. 2024 год компания завершила с 207 млн руб. прибыли при выручке 475 млн.
ООО «Астра» зарегистрировано в Уфе в августе 2024 года. Уставный капитал — 100 тыс. руб. Учредитель — Елена Валеева. В 2024 году компания получила 3 млн руб. выручки, прибыль составила 2 млн руб.
Министерство в суде настаивало, что у истца нет прав на корректировку показателя арендной платы. Часть земельного участка расположена на гористой местности и накладывается на автомобильную дорогу, из-за особенностей рельефа заявителем не используется, отмечал ответчик. То, что участок попал в границы территории планировки, по мнению представителя министерства, хозяйственной деятельности не препятствует. Кроме того, ответчик ставил под сомнение необходимость для эксплуатации гостиницы участка такой площади.
Суд между тем поддержал позицию истца, указав, что ставка в данном случае не может быть выше ставки земельного налога, и обязал министерство изменить договор, пересчитав плату с декабря 2022-го по декабрь 2024-го года. Было учтено, что решением горсовета Уфы ставка для подобных участков установлена на уровне 1,5%. Кроме того, постановлением правительства Башкирии предусмотрено, что ставка не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости для собственников расположенных на них зданий, если арендодатели ограничены в праве выкупить эти участки. Также суд обратил внимание на площадь гостиницы, превышающей площадь участка более чем двукратно, и то обстоятельство, что земельный участок образован администрацией Уфы для размещения гостиницы.
В минземимущества вчера решение не прокомментировали.
Судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев называет решение обоснованным и соответствующим действующему законодательству. Шансы на обжалование решение суда господин Терентьев оценивает как крайне низкие, поскольку факт нахождения земельного участка в границах красных линий подтвержден официальными документами градостроительного планирования, а принадлежность истцу здания на этом участке не оспаривается.
«Ключевым юридическим основанием для удовлетворения требований истца стало установление факта нахождения участка в границах территорий общего пользования в рамках красных линий, что согласно земельному законодательству, относит такие участки к землям, ограниченным в обороте. Суд также верно установил временные рамки применения льготной ставки»,— прокомментировал эксперт.