«Все риски в случае консервации строительных объектов несет кредитное учреждение»

Несмотря на высокий уровень нарушения обязательств по сдаче жилых домов, застройщики пытались получить доступ к средствам дольщиков через введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Отрасль много лет добивается этой меры, но пока безуспешно. Почему этого не произошло и насколько такая мера реальна в текущих реалиях, “Ъ” рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Во время череды кризисов — сначала на фоне коронавируса, а потом начала СВО — девелоперы пытались добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Как вы считаете, почему власти не пошли на этот шаг?

— Внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов произвело фундаментальную трансформацию в парадигме банковского финансирования проектов. Сегодня средняя ставка по проектному кредитованию стабилизировалась в районе 10% годовых. Данный уровень формируется из расчета: рыночная ставка минус объем средств, аккумулированных на эскроу-счетах. Гипотетическое введение поэтапного раскрытия неизбежно привело бы к пересчету процентных ставок. Да, определенные денежные средства поступали бы на счет застройщика, но основная часть кредитного портфеля незамедлительно рефинансировалась бы под больший процент.

Важно понимать, что сама банковская система переживает период напряженности из-за высокой стоимости денежных средств. В этой связи, когда ЦБ ищет баланс между интересами бизнеса, стимулированием деловой активности и обеспечением устойчивости кредитных организаций, возобновление обсуждения поэтапного раскрытия в текущих макроэкономических реалиях считаю крайне маловероятным.

— Какие риски это принесло бы дольщикам? Мог бы повториться сценарий массового роста числа обманутых дольщиков, который был до обязательного введения эскроу-счетов в 2019 году?

— Вопрос защиты дольщиков при поэтапном раскрытии не стоит, потому что все риски в случае остановки или консервации строительных объектов в полном объеме, безусловно, несет кредитное учреждение. Но ключевым фактором в этом случае становится именно вопрос стоимости привлекаемого застройщиками капитала.

— На рынке девелопмента жилья уже давно бытует мнение, что косвенными регуляторами отрасли стали Центробанк и банковская отрасль. Именно регулятор выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, а последние годы стал через банки ограничивать различные ипотечные программы, в том числе субсидируемую ипотеку. Почему риторика ЦБ оказывается весомее и убедительнее, чем заявления стройиндустрии?

— Что касается регулирующей роли Центробанка в стройотрасли, то его компетенция, безусловно, сосредоточена на надзоре за банковской системой. Однако сегодня при низком спросе опосредованно — через регулирование доступности кредитных ресурсов и формирование условий для проектного финансирования — банковский сектор оказывает существенное влияние на рыночную динамику продаж. Помимо обычной системы проектного финансирования существует широкий спектр совместных с банками продуктов, что служит значимым катализатором продаж в условиях сдержанного спроса.

— Насколько ограничение льготных ипотечных программ влияет на спрос и устойчивость девелоперов?

— Возврат на рынок дополнительных льготных государственных программ финансирования в обозримой перспективе я считаю маловероятным, надеяться на него не стоит. Устойчивость девелоперов теперь будет зависеть от их способности адаптироваться к работе в условиях «нормального», а не субсидируемого спроса (снижать издержки, оптимизировать проекты, возможно, больше полагаться на собственные средства или альтернативные инструменты финансирования), а также от способности государства сохранить хотя бы оставшиеся точечные меры поддержки и обеспечить стабильные правила игры. Основной задачей видится сохранение в неизменном виде действующих мер поддержки, таких как семейная ипотека.

Интервью взяла Дарья Андрианова