Илья Колунов: «Рынок недвижимости вышел на плато»

10 августа российская строительная отрасль отметила профессиональный праздник. Несмотря на серьезные испытания, которые выпали на долю жилого строительства в последние несколько лет, в Башкирии этот сектор по-прежнему удерживает высокие темпы. О вызовах, которые сегодня стоят перед девелоперами, Ъ-Review рассказал генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным Башстат, за 2024 год объем выполненных строительных работ в регионе превысил 481 млрд руб., что на 8,2% выше уровня 2023 года. Таким образом, строительный комплекс по-прежнему остается ключевым драйвером роста экономики. Что касается жилищного строительства, в 2024 году в Башкирии продолжили наращивать объемы и ввели около 3,4 млн кв.м, обеспечив региону 7 место среди субъектов РФ и 2 место в Приволжском федеральном округе.

Тенденции сохраняются и в этом году. Так, по оценке «Единого ресурса застройщиков», Уфа входит в топ-100 населенных пунктов России по объемам текущего строительства многоквартирных домов, занимая 8 место. На 1 июля в городе строится 2,76 млн кв. м, а в целом за первое полугодие объем строительства в столице Башкирии вырос на 75,89 тыс. кв. м.

При этом цены продолжат расти. По данным портала «Мир квартир» в Уфе «квадрат» нового жилья за первые шесть месяцев 2025 года подорожал на 3,5% и стоит теперь почти 174 тыс. рублей в среднем. А средняя стоимость квартиры поднялась на 1,4%, до 7,7 млн рублей.

В то же время темпы продаж в Уфе остаются невысокими, констатирует Илья Колунов.

«По данным ДОМ.РФ, сегодня соотношение проданных квартир в новостройках к количеству построенных и готовых к продаже квартир составляет 51%, то есть темпы продаж ниже равновесных. Если платежеспособный спрос на первичном рынке продолжит замедляться, это приведет к замедлению темпов развития отрасли в целом, застройщики станут менее активно выходить с новыми проектами, снизятся объемы строительства, а в среднесрочной перспективе – и объемы ввода жилья», – отмечает собеседник.

В таких условиях, конечно, самое большое преимущество будет у системных застройщиков, которые предлагают качественный и проработанный продукт с уникальной философией и продуманной инфраструктурой, прогнозирует господин Колунов.

Осторожный оптимизм

Снижение спроса связано со многими факторами – но в первую очередь на него повлияла ситуация с ипотекой. Из-за высокой ключевой ставки основным финансовым инструментом для покупки жилья остается семейная ипотека с субсидируемой государством ставкой, на которую приходится около 70% всех сделок. Однако в первой половине года она оказалась дорогой для застройщиков – из-за банковский комиссий.

«В конце прошлого года застройщики были вынуждены выплачивать банкам до 20% от суммы льготных кредитов для сохранения темпов продаж и несли серьезные дополнительные затраты для наполняемости эскроу-счетов, чтобы соблюдать условия финансовой модели проекта», – говорит Илья Колунов.

Проблема разрешилась в апреле, после того как Президент РФ Владимир Путин назвал взимание комиссий недопустимым, и Минфин ввел повышенные компенсации для банков по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке. Это решение сделало финансовые инструменты доступнее для покупателей - в настоящий момент комиссия по льготной семейной ипотеке не взымается. Однако срок такой повышенной компенсации истек 6 августа, и игроки рынка опасаются, что в новых условиях банки ужесточат условия выдачи льготных кредитов, что негативно скажется на покупательской способности россиян.

«Мы считаем, нужно пересмотреть подход к оценке рисков со стороны ЦБ к тем деньгам, которые банки выделяют строительному сектору, с целью снижения издержек банков при осуществлении проектного финансирования застройщиков», – отмечает собеседник.

Говоря о том, какую еще помощь девелоперы ожидают от государства, господин Колунов в первую очередь отмечает значительное падение ключевой ставки - хотя бы до 12%. «Это снизит ставки по рыночной ипотеке и нагрузку по кредитам самих застройщиков. Кроме того, отпадет необходимость в повышенных компенсациях от Минфина, и семейная ипотека останется доступной для покупателей», – поясняет он.

Кроме того, по словам Ильи Колунова, в России так и не была реализована инициатива о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о чем много говорилось на уровне правительства. Как известно, девелопер получает доступ к деньгам дольщиков только после ввода новостройки в эксплуатацию. А поэтапное раскрытие предполагает частичное перечисление средств по мере завершения определенных этапов строительства на основании актов приемки-передачи работ. Эта схема позволила бы застройщику направлять деньги на строительство и снизить обязательства перед банками.

«Но мы в любом случае сохраняем оптимистичный прогноз относительно развития событий и надеемся, что государство своевременно отреагирует на новые вызовы», – подчеркивает собеседник.

Дорогое жилье – тихая гавань

Стоит отметить, что все вышесказанные тенденции характерны скорее для жилья «комфорт». Рынка высокобюджетной недвижимости проблема ипотечных ставок касается в меньшей степени: большая часть вносится наличными, на оставшуюся сумму оформляется рассрочка. Да и спрос на дорогие квартиры остается стабильным.

Так, например, в Казани «Садовое кольцо» возводит премиальный ЖК Savin Premier в престижном Ново-Савинском районе. Жилой комплекс воплощает безупречные стандарты премиум-класса, сочетая в себе изысканную архитектуру в стиле ар-деко, престижную локацию, роскошную отделку гранд-лобби, передовые инженерные решения и панорамные виды на реку и Казанский кремль. И хотя комплекс еще не введен в эксплуатацию, 95% квартир в нем уже реализовано.

В Уфе «Садовое кольцо» реализует жилой комплекс бизнес-класса Urman City. «Мы взяли под стройку большой объем – 63 тыс. кв. в Кошкином лесу, последние его дома будут сданы в 2029 году. Мы не боимся ни вызовов, ни масштабирования, но все-таки у нас нет задачи наращивать объемы стройки, а потом думать, что с ними делать. Поэтому мы, в первую очередь, сосредоточимся на строительстве текущих объектов, их качестве и точном исполнении сроков», – резюмирует господин Колунов.