Продажи в новостройках растут на инфополе
По сравнению с июлем прошлого года спрос на квартиры у некоторых девелоперов увеличился почти вдвое
В июле 2025-го петербургские девелоперы сдали в эксплуатацию 200,7 тыс. кв. м жилья, почти на уровне прошлогоднего показателя. К 1 августа в городе ввели 1,452 млн кв. м жилья, в 2024 году показатель был на 161 тыс. кв. м больше. По словам застройщиков, в июле спрос на новые квартиры поддержали повышение некоторыми крупными банками первоначального взноса до 30% и обсуждение инициативы Совета Федерации о привязке выдачи ипотечного кредита к месту регистрации.
Потенциальные покупатели квартир во время осмотра построенного дома
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Потенциальные покупатели квартир во время осмотра построенного дома
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в июле строители ввели в эксплуатацию новое жилье в пяти районах города. Больше всего квартир в новостройках возвели в Красносельском районе: один дом на 1343 квартиры общей площадью более 77,3 тыс. кв. м. В Калининском районе сдали 35,9 тыс. кв. м в двух домах на 668 квартир. Чуть меньше ввели в строй в Петродворцовом районе — 1015 квартир на 35,8 тыс. кв. м в четырех жилых домах. 29,9 тыс. кв. м появилось в Приморском районе, а в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стало больше на 13,3 тыс. кв. м. В июле прошлого года девелоперы построили 215,8 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 августа этого года в городе сдано 1,452 млн кв. м, в 2024-м к этому же моменту девелоперы ввели в эксплуатацию 1,613 млн кв. м квартир в новостройках.
По словам коммерческого директора LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгения Бескровного, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда с 1 июля была отменена льготная ипотека с господдержкой), позитивная динамика налицо: «Это касается и звонков, и сделок, а во второй половине месяца еще и количества бронирований. Полагаю, сыграли свою роль новости о трансформации семейной ипотеки: крупнейшие банки анонсировали повышение первоначального взноса до 30% с 1 августа, сыграла свою роль и инициатива из Совета Федерации о привязке кредита к месту регистрации. В совокупности со снижением доходности банковских вкладов это заставило часть клиентов поторопиться с решением: приезжать на показы и затем выходить на сделки».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов замечает почти двухкратный рост продаж как по сравнению с показателями июня этого года, так и с июлем прошлого. Причиной увеличения стал и отложенный спрос на проекты, в которых завершилось строительство и появилась возможность проводить показы с демонстрацией результатов хорошего качества. «Повлияла и высокая готовность объектов компании, что в сочетании с ипотечными спецпрограммами и возможностями снизить платеж также привлекает внимание покупателей. У недавно стартовавших проектов хороший уровень наполнения в сочетании пока еще со стартовыми ценами»,— объясняет господин Софронов.
«Сейчас экспозиция первичного жилья в Петербурге оценивается в 2 млн кв. м, что на треть меньше, чем в 2023 году. Только по итогам 2024-го девелоперы снизили активность по запускам новых проектов на треть,— напоминает вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.— Дисбаланс спроса и предложения обычно становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость. Это может произойти после того, как ставка по рыночной ипотеке снизится хотя бы до 12%». Представитель RBI также сказал о заметном росте объема продаж группы в июле 2025-го против показателей предыдущих месяцев и аналогичного периода прошлого года из-за старта продаж крупного проекта комфорт-класса в Невском районе.
Совладелец Fizika Development Александр Кравцов говорит, что компания зафиксировала в июле рост числа ипотечных сделок: их доля в структуре продаж ГК составила 40% от общего объема. Господин Кравцов связывает это как с незначительным снижением банковских ставок, так и с заявлением Валентины Матвиенко о возможной отмене семейной ипотеки для покупателей из регионов — предложение уже поддержал Минфин.
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев, напротив, заявляет, что рынок находится на плато: покупательская активность, подсчитали в компании, сохранилась на уровне июня. «В одном из наших проектов отмечен кратный рост продаж. Это, скорее, исключение, связанное с сезонной динамикой и расположением жилого комплекса в уникальной локации. В остальных проектах умеренно положительные стабильные результаты». По мнению господина Бушуева, сравнение год к году не является показательным: «Итоги июля 2025 года накладываются на высокую базу прошлого года, когда наблюдался всплеск активности в связи с завершением действия старых условий льготных программ. Это был нетипичный период, и прямые сравнения не отражают текущую рыночную картину».
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова констатирует, что Ленинградская область демонстрирует на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербургской агломерации большую устойчивость по сравнению с Северной столицей: за первое полугодие 2025 года продажи в Ленобласти сократились лишь на 15%, тогда как в городе — на 55%. В проектах ГК «А101» продажи в июле 2025-го превысили прошлогодние показатели. «В целом рынок как мог адаптироваться к текущим условиям, но без дальнейшего снижения ключевой ставки и расширения льготных ипотечных программ говорить о его восстановлении не приходится»,— подчеркивает эксперт.
Снижение ключевой ставки ЦБ пока не привело к значительному оживлению ипотечного рынка, продолжает госпожа Орлова. «Восстановление спроса на ипотеку может начаться во втором полугодии 2025 года, и этому могут поспособствовать два сценария развития ситуации. Первый вариант заключается в снижении ЦБ ключевой ставки до диапазона 10%. Это позволит возродить рыночную ипотеку. Вторая возможность состоит в дальнейшем развитии льготных ипотечных программ, например расширении семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет или введении федеральной программы для участников СВО и их родных»,— считает она.
Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев тоже полагает, что, если регулятор продолжит курс на смягчение денежно-кредитной политики и ставка будет снижаться дальше — до 15% и ниже, это может запустить возвращение интереса к рыночной ипотеке: «По нашим оценкам, восстановление массового спроса возможно при ставке около 12% годовых. Это та психологическая и экономическая граница, при которой ипотека снова становится доступным и прогнозируемым инструментом для большинства покупателей. При благоприятных условиях такая динамика может начаться во второй половине 2026 года».
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко так описывает ситуацию на рынке: «Продажи идут — медленно, но стабильно. Где-то ниже ожидаемых темпов, где-то есть небольшие всплески. После того как банки вернули выдачу семейной ипотеки, резких изменений в динамике спроса не было. Все идет к ослаблению различных ограничений». А CEO консалтинговой компании «Мост» Вячеслав Батаков все же называет снижение ключевой ставки сразу на два пункта главным событием июля. «Это, безусловно, позитивный сигнал, но в краткосрочной перспективе я бы не стал ждать всплеска продаж у застройщиков. Что касается обозримого будущего, то это снижение сделало финансовые модели многих проектов, которые были в разработке у девелоперов, более привлекательными, что позитивно повлияет на их количество и качество. Также снижение ключевой ставки добавит уверенности покупателям-инвесторам. Программы доходности стали выгоднее, а платежи по потенциальной ипотеке, наоборот, уменьшатся. Так что, повторюсь: снижение ставки — благо для бизнеса, и мы рады таким сигналам»,— заметил эксперт.
Президент GloraX Дмитрий Кашинский указывает на позитивный тренд на рынке: рост девелоперской активности на протяжении всего первого полугодия. «Особенно заметен этот тренд в высоком ценовом сегменте. Из-за сокращения объема выдачи ипотеки игроки переориентировались на целевую аудиторию с "длинными" деньгами»,— делится господин Кашинский.— В условиях высокой ключевой ставки и снижения массового ипотечного спроса застройщики перешли к выводу проектов бизнес- и премиум-класса, где выше доля покупателей с собственными и инвестиционными средствами, не желающих зависеть от ипотечного спроса. Из-за того что в 2024 году проекты в высоком классе почти не выходили на рынок, сейчас здесь сформирован определенный отложенный спрос».