Бум на рынке недвижимости докатился до Ленобласти. По данным риэлтеров, за год цены на землю в Ленобласти выросли в два раза. И это не предел. С подробностями — НАТАЛЬЯ КОВТУН.
Тем не менее правительство Ленобласти очень рассчитывает на активное развитие домостроения в регионе. Как заявил начальник отдела формирования и мониторинга федеральных строительных и региональных целевых программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, к 2010 году в области планируют построить 1,5 млн кв. м жилья. Причем половину этих объемов составит индивидуальное жилищное строительство. Чтобы достичь таких показателей, региону придется в два раза увеличить нынешние темпы строительства. По мнению господина Игольникова, для этого Ленобласти предстоит решить несколько важных задач. Во-первых, утвердить генпланы развития большинства населенных пунктов (пока эта работа, по мнению Сергея Игольникова, ведется недостаточно активно). Во-вторых, подготовить полные пакеты документов для продажи земельных участков в регионе, включая их кадастровую оценку. По мнению заместителя председателя комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгения Домрачева, к концу текущего года только 20─25% всех муниципальных образований Ленобласти смогут завершить эту работу.
Горожане меняют квартиры на дома
Девелоперы, в свою очередь, констатируют, что интерес к жилью в пригородах значительно увеличился за последний год из-за сильного роста цен на квартирном рынке Петербурга. По данным заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Андрея Рублева, сейчас стоимость квадратного метра жилья в городе составляет в среднем $2,5─2,7 тыс., а средняя стоимость загородного дома вместе с земельным участком — $1,7─2 тыс. за квадратный метр. В результате наметилась тенденция по переориентированию части городских покупателей на загородный рынок. "В основном это люди, которые первоначально рассматривали приобретение хорошей трехкомнатной квартиры в черте города, но в связи с резким ростом цен были вынуждены отказаться от этой покупки и искать альтернативные варианты", — отметил Андрей Рублев.
В результате за первое полугодие 2007 года рынок загородной недвижимости показал стремительный рост. По данным Центрального агентства недвижимости (ЦАН), если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120 (80 из них расположены непосредственно в Ленобласти). Как рассказал директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон, в регионе представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, еще 48 поселков — в стадии проектирования, причем девять из них готовятся открыть продажи до конца третьего квартала 2007 года и еще шесть — до конца года.
По данным "Петербургской недвижимости", на конец полугодия коттеджными поселками, находящимися в реализации, занято около 1,3 тыс. га земли. На данный момент около 22% — это поселки с предложением участков (1,1 тыс. участков с возможностью застройки подрядом или самостоятельно), а 78% — коттеджные поселки с предложением домов (около 2,9 тыс. построек). Если говорить о масштабности поселков, то, по данным Михаила Бимона, их площадь колеблется от 1─2 га до 90─120 га. "Доля поселков площадью от 10 до 30 га постепенно растет. Так, в этом квартале открыты продажи в крупных поселках, как 'Токкари-Ленд' (общая площадь — 120 га), 'Охтинское раздолье' (92 га), 'Верхнее Коробицыно' (30 га), 'Коркинские холмы' (44 га)", — говорит эксперт. Впрочем, осваивать большие территории надлежащим образом (с формированием полноценной инфраструктуры, в едином архитектурном стиле, с соблюдением заявленных сроков) под силу только крупным девелоперам, с финансовыми возможностями и достаточным опытом работы. Все это ведет к усилению влияния на загородном рынке крупных игроков, включая городских бизнесменов, заинтересованных в диверсификации своего бизнеса. Например, автохолдинг РРТ (занимается продажей автомобилей марок Subaru, Nissan, Chevrolet, Opel) в феврале приобрел проект строительства коттеджного поселка в Приозерском районе, а также купил блокпакет кредитного брокера "Кредитный и финансовый консультант", чтобы наладить продажу жилья в кредит.
Коттеджная география
Что касается географии коттеджной застройки, то ситуация с размещением поселков по сравнению с прошлым годом несколько изменилась. По словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Полины Яковлевой, на сегодняшний день по количеству проектов лидирует Выборгский район, на втором месте — Всеволожский, на третьем — Курортный. На эти районы сейчас приходится 75% общего предложения коттеджной застройки. "Учитывая информацию о перспективных проектах, в ближайшие годы лидерство за ними сохранится", — считает эксперт. "Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться: эти районы, традиционно лучше обеспеченные инженерной инфраструктурой (газ, электричество), поскольку раньше там было сосредоточено много сельскохозяйственных и производственных предприятий, все больше привлекают инвесторов", — отмечает госпожа Яковлева.
Коллегу поддерживает Михаил Бимон. По его данным, в южном направлении заметно выросло предложение различных участков под застройку, но пока они сосредоточены возле крупных районных центров и главных магистралей. В частности, речь идет о территориях вокруг Гатчины, Стрельны, Петергофа, Ломоносова. "Выход на рынок нескольких заявленных проектов в южном направлении задерживается. Основная причина — сложные процессы согласования проекта и оформления земли", — говорит эксперт.
Специалисты отмечают, что на фоне высокого спроса на землю в Ленобласти в регионе уже сейчас идет активная скупка земель фермерских хозяйств. "Затраты на перевод такой земли в другой статус, например в статус дачного некоммерческого партнерства ($300─700 за сотку), в два раза меньше, чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости", — поясняют в ЦАНе. Стоимость земли остается наиболее важным фактором для коттеджных строителей, именно ее дешевизна позволяет им снижать себестоимость строительства и конкурировать с продавцами городских квартир. До конца года эксперты ожидают увеличения спроса на загородную недвижимость. Например, запуск ипотечных программ для загородного рынка недвижимости, по прогнозу ЦАНа, повысит спрос на 20─30%. При этом, по прогнозу аналитиков, рост цен на загородную недвижимость до конца 2007 года составит примерно 15─20%.