Строительство коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге переживает настоящий бум. За первое полугодие 2007 года в городе было введено в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей. Таким образом, на июль 2007 года объем офисных площадей в бизнес-центрах классов А и В составил 480 тыс. кв. м.
В 2006 году наиболее интенсивное развитие демонстрировал сегмент высококачественных офисов класса А. По данным руководителя отдела маркетинговых исследований компании Praktis CВ Романа Уревича, на рынок вышло сразу семь таких объектов, что является значительным пополнением для петербургского рынка. "Всего по итогам 2006 года в Петербурге введено в эксплуатацию почти 250 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах, из них около 150 тыс. кв. м предназначено для сдачи в аренду. Прирост объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах составил 11,9 процента", — отметил он.
В 2007 году развитие получил сегмент класса В. По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Полины Макаренко, в структуре общего предложения на рынке аренды офисов доля бизнес-центров составляет около 33%. Причем объекты класса В занимают 40% рынка. "В 2007 году в классе В темпы роста возрастут в два раза, ввод может составить более 200 тыс. кв. м. Но наибольший прирост таких офисов прогнозируется в 2008 году, когда объем рынка площадей класса В увеличится более чем на 250 тыс. кв. м", — отметила эксперт. Генеральный директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Алексей Попов считает, что "если офисный рынок будет развиваться такими же стремительными темпами, то может наступить пресыщение". "Бизнес-центров класса В уже сейчас достаточно много, чтобы удовлетворить спрос на них. А вот в сегменте класса А еще наблюдается дефицит", — говорит он. По словам старшего консультанта отдела исследований рынка "Knight Frank Санкт-Петербург" Олега Громкова, данный сегмент рынка еще пару лет будет находиться в состоянии, когда продавец диктует условия, что ведет к росту ставок без снижения заполняемости объектов.
Торговля, без паники!
Что касается сектора ритейла, то пик застройки здесь уже состоялся: в прошлом году был введен беспрецедентный объем площадей в торговых объектах — 1,2 млн кв. м и общая площадь их достигла 2,5 млн кв. м. В эксплуатацию было введено 48 торговых комплексов. При этом прирост объема предложения площадей в 2006 году составил 84,4% по отношению к предыдущему году.
В этом году, по прогнозу аналитиков, прирост составит примерно 720 тыс. кв. м. Как отметил Николай Казанский, "если сравнивать Петербург с Москвой, то по обеспеченности современными торговыми площадями Петербург опережает столицу более чем в полтора раза". А Юрий Борисов замечает, что избыток торговых площадей вскоре может привести к обострению конкуренции между ритейлерами за удержание арендаторов.
По данным Алексея Попова, наиболее востребованы комплексы, в которых предполагается соседство торговой и развлекательной функций. "Инвесторы, вкладывающие сейчас средства в проекты строительства торгово-развлекательных комплексов, планируют получить первую прибыль не позднее пяти-шести лет с начала работы", — отмечает он.
Склады для иностранцев
На сегодняшний день, по словам Романа Уревича, предложение складских площадей, соответствующих общемировым стандартам классов А и В, в городе весьма ограниченно, особенно явно прослеживается дефицит специализированных складских комплексов. "По нашим данным, в прошлом году было введено 20 складских комплексов классов А и В площадью около 180 тыс. кв. м. Из них чуть более половины площадей вышло на открытый рынок аренды, остальное было построено бизнесменами для нужд собственного бизнеса", — отметил эксперт.
Можно сказать, что строительство качественных складских комплексов только начинает набирать обороты. По словам Николая Казанского, за первое полугодие 2007 года было введено в эксплуатацию около 27,8 тыс. кв. м складов международного уровня. Таким образом, общая площадь складских помещений высокого класса за этот период увеличилась на 7% и составила около 330 тыс. кв. м (включая логистические комплексы и не считая складов, которые компании строили для собственных нужд). "Во второй половине 2007 года к вводу планируется более 350 тыс. кв. м складских площадей сухого хранения классов А и В. Но, по нашим оценкам, реально будет введено не более 40 процентов заявленного объема, сроки ввода остальных площадей будут отложены на первый-второй кварталы следующего года. Больше половины строящихся складов сосредоточено в районе Шушар, что связано с завершением строительства КАД и активизацией грузообмена с Москвой и южными регионами России", — отметил эксперт.
По данным старшего консультанта отдела индустриальной и складской недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург" Максима Мельникова, в 2008 году объем строительства складов возрастет более чем в два раза и составит около 750 тыс. кв. м. "Почти 90 процентов складских помещений в настоящий момент рассчитано на крупных арендаторов. Через три-четыре года будет выведено еще 2─2,5 млн кв. м складов, среди них появятся проекты, рассчитанные на более мелких клиентов. Кроме того, в складском сегменте наметилась очень перспективная тенденция — реализация проектов по схеме build to suit (строительство складов под нужды арендатора, входящего в проект еще до начала проектирования)", — говорит господин Мельников. При этом, по словам эксперта, усилился интерес к складскому сегменту со стороны западных инвесторов. "Но иностранцев в первую очередь интересуют качественные объекты, которых очень мало. По этой причине западные инвесторы вынуждены сами заниматься девелопментом. Примером может послужить последняя сделка финской инвестиционной компании Sponda, которая приобрела 46 га в Ленобласти под строительство логистического комплекса", — заключает специалист.
Наталья Ковтун